大事不妙！澳洲大量留學生們有危險了！澳洲學生住房迎來重大變數！維州租房新規引發連鎖反應，學生住宿行業警告危機可能繼續惡化
———前言———
維州政府正在推動新一輪租賃改革，計劃限制租客提前解除固定期限租約時需要承擔的租金損失。政府認為，當租客因失業、收入下降、家庭變化或其他困難無力繼續交租時，不應因為擔心持續增加的賠償費用，被迫留在已經負擔不起的住房中。
但學生住宿委員會警告，專門建造的學生公寓並非普通出租房。其入住和招租時間高度集中在大學開學前後，如果學生在開學後退租，房間可能很難在本學期內重新出租。若政府對所有住房使用相同的賠償上限，可能把長期空置風險轉移給運營商，降低墨爾本學生住房項目的投資吸引力。
租金究竟如何計算
維州政府於2026年6月向議會提交《消費者立法修正法案》。按照法案設計，期限不足五年的固定租約將採用遞減式賠償上限：提前解約時，如果剩餘租期超過原租期的75%，租金損失最高為四周；剩餘50%至75%，最高三周；剩餘25%至50%，最高兩周；剩餘不超過25%，最高一周。
不過，最多四周主要限制的是出租方追討的租金損失，並不代表所有費用都包含在四周之內。合理的廣告費和重新招租費仍可能另行計算。按照維州現行規則，租客提前離開時，可能需要賠償房屋重新出租前的合理租金損失，以及實際發生的廣告和重新招租費用；但出租方必須儘快尋找新租客，房屋重新出租后，不能繼續要求原租客支付租金。
費用存在爭議時，可由維州民事和行政仲裁庭裁定。維州消費者事務局現行指引對此有明確說明。截至2026年7月11日，該法案仍處於維州立法議會二讀階段，尚未成為全面生效的法律。
學生公寓不能套用普通住房規則
普通住宅可以在全年持續招租，但專用學生公寓主要圍繞第一學期和第二學期開學集中入住。如果學生在主要招租期結束後退學、轉學、回國或搬離，運營商即使馬上發布房源，也未必能找到願意承租剩餘幾個月的新學生。學生住宿委員會認為，如果運營商最多只能追回一至四周租金，而房間可能空置整個學期，項目收入和融資評估都會受到影響。
因此，該機構要求政府將符合條件的學生公寓排除在統一上限之外，或者為學生住宿制定符合學期周期的獨立規則。但學生公寓也不應自動向退租學生收取整個學期的費用。更公平的方式，是要求運營商證明房間確實無法重新出租，並提交廣告、候補名單和重新招租記錄。一旦新學生入住，就不得繼續向原租客收費。
墨爾本規劃床位多，但真正開工未必夠
澳洲房地產委員會與城市研究機構Urbis在2026年6月公布的數據顯示，全國學生公寓開發管線達到47233個床位，高於一年前的約4萬個，其中超過1.41萬個床位正在施工。墨爾本擁有全國最大的規劃管線，約12656個床位，但多數仍停留在規劃申請和審批階段，並不代表一定能夠獲得融資並開工。
澳洲房地產委員會最新供應報告也特彆強調，墨爾本的規劃數量雖然龐大，但實際交付並無保證。學生公寓從規劃、融資到施工往往需要數年。投資機構不僅關注租金，還會考慮建設成本、貸款利率、土地稅、入住率、國際學生政策和租賃法規。因此，墨爾本紙面上有大量床位，並不等於這些住房最終都會建成。
同期珀斯已有4224個學生公寓床位進入施工。行業認為，資本正從規則複雜的市場轉向政策較穩定的城市。不過，這種說法主要來自房地產行業，悉尼和墨爾本項目停滯也與土地價格、規劃時間和建築成本有關，不能全部歸咎於租客保護政策。
租房之後，維州稅收也在影響投資
學生住宿行業認為，提前解約規定只是投資風險之一。維州對海外業主和國際機構投資者徵收的附加土地稅，也在影響部分項目的收益和融資能力。Mandala Partners受澳洲房地產委員會委託完成的研究稱，維州獲得的全球機構房地產投資自2022年以來下降53%，從約100億澳元降至約50億澳元；一個擁有201個床位的墨爾本學生公寓項目已被無限期推遲。
不過，這是一份由房地產行業委託的研究，使用時必須說明利益相關背景。投資下降與稅率上升同時發生，並不意味著所有項目停滯都由稅收造成。建築成本、融資環境、規劃審批、學生數量和租金承受能力，同樣會影響項目能否落地。
保護租客與增加供應並非二選一
從租客角度看，設置賠償上限具有現實意義。按照目前制度，如果房屋遲遲無法重新出租，已經搬走的租客仍可能繼續承擔租金。對於失業、收入下降或家庭關係發生變化的人來說，無法預估的費用可能使其不敢離開已經負擔不起的住房。維州租客協會支持限制提前解約費用，認為這能提高成本確定性，減少租客被高額費用困住的風險，且在公開立場明確歡迎政府設置提前解約費用上限。
但學生公寓也能分流普通租賃市場的需求。如果學生無法入住專門住宿，就可能轉向普通公寓和合租房，與本地租客競爭。因此，更合理的政策不是全面豁免運營商，也不是對所有住房實行完全相同的規則，而是建立適合學期周期的賠償機制，同時要求運營商證明真實損失、及時重新招租並允許合理轉租。
——結語——
維州改革的初衷，是讓租客能夠以更明確、更有限的成本離開無法繼續承擔的住房，這一方向具有合理性。但學生公寓的招租窗口和經營周期與普通住宅不同，如果完全採用相同規則，確實可能對新項目產生不同影響。這場爭議真正考驗的，不是政府究竟站在租客還是開發商一邊，而是能否制定更精準的制度。
既不能讓運營商把所有經營風險轉嫁給學生，也不能把學期錯配造成的真實空置風險全部壓給住房供應方。最終判斷改革是否成功，不僅要看租客提前搬走時少支付了多少錢，還要看未來幾年墨爾本有多少學生住房項目能夠從規劃文件真正變成可以入住的房間。
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