———前言———
在悉尼、墨爾本房價持續走弱、澳洲高利率壓縮家庭借款能力之際，長期被視為「弱勢市場」的霍巴特，卻出現了看似矛盾的一幕：城市整體房價開始降溫，買家也比幾個月前更加謹慎，但部分住宅上市不足一周便收到多個報價，個別成交價甚至比賣家預期高出5萬至6萬澳元。
這並不意味著霍巴特已經重新進入全面搶房時代。根據REA最新報道，目前真正引發競價的，主要是定價準確、房況良好、總價仍在多數買家承受範圍內的住宅。換句話說，市場並不缺買家，真正稀缺的是價格合理的合適房源。
所謂弱勢城市，剛剛走出房價調整
霍巴特曾是澳洲表現最強的房地產市場之一，但在2022年觸及高點后，隨著利率上升、外州需求減弱和投資熱情降溫，房價經歷了長時間調整。直到2026年5月，霍巴特住宅價格才重新超過2022年2月的上一輪峰值。2026年6月房價指數顯示，霍巴特住宅中位價約為73.2萬澳元，同比上漲9.4%，但過去五年累計漲幅只有16.5%，明顯落後于珀斯、布里斯班和阿德萊德等城市。
同時，6月房價又環比下跌0.2%，回到距離歷史峰值約0.2%的位置。因此，霍巴特並不是一個正在全面加速上漲的市場，而是剛從長期低迷中恢復，又受到加息和購買力下降限制的城市。市場仍有需求，但買家已經不願意為普通住宅盲目追高。
引發競價的關鍵是價格是否合理
霍巴特目前最明顯的變化，是買家不再接受賣家隨意提高報價。高利率讓每一筆貸款都更加昂貴，購房者開始認真比較位置、房屋質量、裝修水平和未來維修費用。定價偏高、房況一般或存在明顯缺陷的住宅，銷售時間正在拉長。相反，價格接近周邊真實成交水平、房屋維護較好、無需投入大量維修資金的住宅，仍會迅速吸引多個買家。
當地經紀人表示，近期多套新上市住宅在一周內售出，部分成交價比原本預期高出約5萬至6萬澳元。不過，這隻是部分房源的成交表現，不能理解為霍巴特所有住宅都能獲得數萬元溢價。真正發生變化的是，合理報價會讓一套住宅同時進入多個家庭的預算範圍，從而形成集中競爭；價格一旦脫離現實，買家就會迅速轉向其他選擇。
霍巴特現在不是賣家擁有絕對定價權，而是市場在獎勵合理報價，同時懲罰不切實際的價格預期。
總庫存下降21.6%，買家選擇明顯減少
合理定價能夠引發競爭，背後更重要的原因是待售住宅庫存明顯下降。根據2026年5月房地產市場報告，霍巴特當月新掛牌住宅數量同比僅下降1.2%，但市場上的總掛牌量卻比一年前減少21.6%；環比分別下降19%和4.1%。
新掛牌量指當月剛進入市場的房源，總掛牌量還包括過去尚未售出的存量住宅。新掛牌同比變化不大、總庫存卻下降超過兩成，說明舊庫存正在被持續吸收，買家能夠選擇的住宅總量明顯減少。當市場上只有少數房屋能夠同時滿足位置、房況和預算要求時，原本分散的買家自然會集中到同一批房源上。因此，霍巴特6月整體房價下跌0.2%，與部分住宅出現激烈競價並不矛盾。
前者反映全市平均價格變化，後者發生在少數稀缺房源上。霍巴特當前並不是「所有人爭搶所有住宅」，而是多個買家爭奪少數價格合適的房子。
價格增長向低價區與外圍市場集中
從區域表現來看，可負擔性正在成為霍巴特樓市的重要推動力。過去一年，奧斯汀斯費里獨立屋中位價約73.8萬澳元，上漲23%；布里奇沃特約51.1萬澳元，上漲21.7%；奇格韋爾約59萬澳元，上漲18.6%；新諾福克約54.1萬澳元，上漲17%。這些區域多數位於霍巴特北部或外圍，價格低於核心城區，更容易進入首置買家和普通家庭的預算範圍。
公寓市場也出現類似情況，西霍巴特公寓價格上漲20.5%，林迪斯法恩上漲16.1%，西穆納和格倫諾基也錄得兩位數漲幅。這並不代表所有外圍區域都值得追漲，而是說明買家正在降低預算、縮小面積要求，或者把搜索範圍擴大到距離市中心更遠的地區。
當首置買家、預算有限的自住家庭和部分投資者同時進入這些低價市場時，原本有限的供應便會面對更加集中的需求。價格較低成為吸引買家的原因，買家增加又進一步推高價格，形成外圍市場強於核心高價市場的分化。
利率與稅改在改變買家競爭
截至2026年7月，澳洲儲備銀行現金利率仍為4.35%，自6月17日起生效，下一次利率決定將在8月11日公布。現金利率會影響房貸利率，高借貸成本不僅增加月供，也會通過銀行的償付能力評估降低新買家的最高貸款額度。這解釋了為什麼霍巴特仍然存在購房需求，卻只有價格合理的房源能夠快速成交。很多買家並沒有完全退出市場，只是無法再承擔賣家過高的價格預期。
與此同時，聯邦政府公布的稅制改革也可能重新改變投資資金流向。根據澳洲財政部最新說明，從2027年7月1日起，住宅負扣稅優惠將主要限於新建住房；2026年5月12日晚預算公布前已經持有的住宅不受影響。預算公布后購買二手住宅的投資者，仍可將虧損抵扣其他住宅租賃收入或住宅資本收益，也可以把多餘虧損結轉到以後年度，但不能再用於抵扣工資等非住宅收入。
這可能減少投資者對部分二手住宅的競爭，卻也可能把更多資金推向外圍新房，而這些項目恰恰也是首置買家依賴的低價供應。當地經紀人已經觀察到部分投資者暫時離場，但稅改對實際成交和價格的完整影響仍需更多數據確認。供應方面，澳洲統計局5月數據顯示，塔斯馬尼亞住宅審批環比增長4.8%，達到305套。
雖然供應前端有所改善，但從審批到開工、竣工需要較長時間，短期內難以填補霍巴特總庫存下降超過兩成形成的缺口。
——結語——
霍巴特正在出現的競價戰，並不是新一輪全城房價失控，而是高度分化的市場結果：整體房價在歷史高位附近趨穩，買家購買力受到高利率壓縮，投資者又面臨稅改影響，但待售庫存持續減少，使價格合理、房況良好、總價較低的住宅仍然稀缺。對賣家來說，現在已經不是隨意提高報價就能成交的市場。參考附近真實成交、合理控制價格預期，反而更容易吸引多個買家並形成競爭。
對買家而言，也不能因為一套住宅出現多個報價，就認定整個霍巴特都在暴漲。真正需要判斷的是，競爭來自房產本身的長期稀缺性，還是短期庫存不足造成的需求集中。霍巴特的市場說明，城市房價指數下跌與個別住宅激烈競價可以同時發生。如今決定一套房子能否引發爭搶的，不再只是它位於哪座城市，而是它是否擁有合適的位置、可接受的房況，並以買家負擔得起的價格進入市場。
*以上內容系網友會火自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。