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澳洲房市降溫，政府先扛不住了！百億缺口要讓你買單

2026年10月15日 10:32

前言

房市一冷，州政府先「感冒」了。對大多數人來說，房地產市場低迷，意味著成交少了、看房的人少了。

但對州政府來說，這意味著一件更要命的事：錢少了！

政府最新公布的數據顯示，9月份新州從住宅物業交易中徵收的印花稅為6.637億，比去年同期的8.643億澳元下降23%。這已經是印花稅收入連續第三個月同比下降超過20%。

9月份新州只有13,814處房產易手，比去年同期的17,164處少了20%。成交量一縮，印花稅就跟著跳水。更讓人擔心的是，這並非新州一家的問題。

四年——300億

瑞銀經濟學家預測,2026-27財年印花稅收入將下降20%。

在他們設定的情景中,2027-28年印花稅收入維持不變,之後兩個財年恢復10%的增長,即便如此,未來四年各州的預算合計仍將減少約300億澳元。

標普全球的判斷也相近:房地產市場低迷可能讓各州本財年的印花稅收入減少80億至100億澳元,降幅約20%。

對印花稅依賴最深的是新州和維州,與房地產相關的稅收約佔兩州自有收入的三分之一。

瑞銀認為,受衝擊最大的將是維州,因為該州預算出台時,尚未計入聯邦房地產稅改革帶來的市場放緩。其次是昆州,而新州6月的預算案則預計,未來四年房產稅收入將減少54億澳元。

房市火熱時,州政府把這筆錢當作意外之財,很容易順手花出去,而當房市一降溫,支出卻收不回來。

雪上加霜——債務和利息都在漲

收入下滑只是問題的一半,另一半在支出和債務端。今年全球債券收益率已升至數十年來的高位,原因是對各國財政可持續性的擔憂(尤其是美國),以及中東衝突可能讓油價和通脹居高不下。

瑞銀估計,

收益率上升可能讓各州

未來四年的赤字再增加約30億澳元。

各州本來就背著不輕的債。疫情前,各州約佔全國政府債務的20%,如今在大型基建(如耗資1250億澳元的郊區鐵路環線和地鐵網路)和公務員隊伍擴張的推動下,這一比例明顯上升。

聯邦議會預算辦公室(PBO)預計,各州總債務到2026-27年將升至6500億澳元,而2018-19年為2660億澳元。標普預測,到本十年末將超過9000億澳元,是疫情前的三倍多。

評級機構已經開始行動,就在上個月,標普把信用評級從AA+下調至AA,與維州、首都領地和持平,新州則險些遭遇同樣的命運。穆迪也警告,到2030年,維州政府每10澳元收入中就有1澳元要用來還利息。

人均債務排行,到底誰壓力最大?

PBO預計到本十年末,各地人均凈債務將達到:

· 北領地:37,400澳元

· 首都領地():27,300澳元

· 維州:26,200澳元

· :20,700澳元

· 昆州:16,200澳元

· 塔州:16,100澳元

· 新州:16,000澳元

· :9,500澳元

數字背後的差異明顯,西澳靠資源收入,賬本相對寬鬆。維州則同時面對高債務、高依賴房地產稅、高利息負擔三重壓力。

缺口怎麼補？

以下是筆者基於數據的分析與推演,並非官方方案。

PART 01

把印花稅換成土地稅,這是最穩妥的出路

或許這次下滑恰好是各州改革的契機。就像美國一樣,土地稅的稅基比交易稅穩定得多,不會隨成交量大起大落。問題在於,各州改革意願一直很低,因為印花稅在過去很長一段時間里是一筆不小的財富。而且轉型期內政府既要放棄印花稅,又要等土地稅逐步到位,短期收入反而更緊。

PART 02

削減或推遲開支,尤其是基建

這是最直接的辦法。大型項目被拖后、縮水,幾乎是各州財政吃緊時的標準動作。正如現在維州的共和黨的精選口號一樣,廢除環線計劃。但瑞銀經濟學家提醒,政府未必能靠削減開支和增加其他收入完全抵消缺口。

PART 03

開闢其他稅費來源

工資稅、博彩稅、礦業權益金、各類規費和罰款,都有可能被盯上。但加稅在政治上從來不討好,尤其是在民眾生活成本壓力仍高的時候。

PART 04

向聯邦政府伸手

州政府的傳統選項,是爭取更多聯邦撥款或GST分配。但聯邦自身預算也不寬裕,且州債務問題由誰兜底本就是敏感話題。

PART 05

繼續借錢

這是阻力最小、也是最危險的一條路。

如果債務繼續膨脹,會發生什麼?

如果收入修復緩慢,而各州選擇以借債填補缺口,那么可能(同樣屬於推演):

利息吞噬預算

穆迪給出的每10澳元收入就有1澳元用於還利息已經是預警。利息支出越高,可用於醫院、學校、交通的資金就越少,公共服務質量面臨壓力。

信用評級下調,借貸成本進一步上升

昆州被下調、新州險些被下調,已經說明評級機構的耐心有限。評級下降會推高借貸成本,形成越借越貴、越貴越缺錢的惡行循環。

基建和民生項目被迫放緩

大型基建本就是各州債務增長的主要來源,一旦融資成本過高,項目延期、縮減甚至擱置,會直接影響就業、通勤和長期增長潛力。

稅費負擔可能轉嫁到居民和企業

債務最終要還。收入補不上,加稅、加費、漲價就可能成為後手,對企業經營和家庭可支配收入都是拖累。

風險外溢到聯邦層面

澳洲的州債務數額龐大,若問題惡化,聯邦政府很難完全置身事外,可能被迫承擔更多責任,進一步影響國家整體財政與信用形象。

房市與財政互相拖累

房市低迷導致稅收減少,財政吃緊又可能削弱對基建、土地供應和住房政策的支持,而這些恰恰是房市的長期基礎。

結語

300億澳元的缺口,並不意味著澳洲各州馬上會出事,瑞銀的數字建立在明確的情景假設之上,實際結果取決於房市何時企穩、利率和債券收益率走向,以及各州是否願意在稅制上動真格。

但有一點已經很清楚,過去靠房市”熱火朝天”來養活財政的模式,正在變得不可持續。這一輪印花稅斷崖,或許正是倒逼改革的機會。

*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。