對話「澳州土地教父」金凱平先生：從身揣百元的留學生，到帶領華人買下一片又一片的土地
引言
山坡上的老宅已有九十多年歷史。透過客廳的窗，遠處可以望見墨爾本CBD與菲利普港灣。
金凱平先生戴著眼鏡坐在沙發上，談起土地時語速不快，偶爾停下來思考，像是在重新丈量一塊陪伴自己半生的版圖。
採訪開始前，我原以為他會講一套複雜的投資模型。真正面對面坐下來之後才發現，他反覆提到的，始終是三個樸素的詞：土地、時間與認知。
從1975年走進江蘇海豐農場，到1987年來到澳洲；
從身上只有不多的錢，到買下墨爾本市中心商業物業、布局城市邊緣大面積土地；
從帶領早期留學生買房、賣房、積累第一桶金，到疫情期間為住宅交付承擔額外成本——金凱平與土地的關係，已經持續了五十多年。
在這棟見證了近一個世紀時光的老房子里，我們與金凱平先生面對面，聽他講述自己如何從零開始，在異國他鄉讀懂土地、買下土地，又如何將個人的選擇，變成一代華人在澳洲安家、投資與紮根的故事。
「買房最重要的，不只是房子，
而是房子下面的土地」
「買一個房子的時候，除了考慮房子，最重要的是什麼？是它的土地。」
金先生的語氣很平靜，卻把房產投資的底層邏輯說得直接：建築會老、裝修會過時，真正決定長期價值的，往往是土地本身。
他舉了一個很生活化的例子。澳洲本地買家重視花園、街區環境和居住體驗。華人買家有時願意花很多錢裝修室內，卻忽略房屋外部和土地帶來的生活方式。等到真正出售時，買家看的不僅是廚房和浴室，還包括花園是否整潔、地塊是否方正、街道是否安靜，以及未來有沒有改建和擴建空間。
在他看來，買入前至少要想清楚兩件事：今天能不能順利出租，未來又準備賣給誰。
所謂「退出空間」，不是一句抽象的投資術語，而是要具體判斷未來的接盤人群有多大、他們願意為什麼價值付錢，以及在不同市場環境下，這套物業可能賣到什麼價格。
「你不能只看現在住得方不方便，還要想以後賣給誰、賣什麼價。」
他曾放棄過一些交通看似方便、價格也不高的物業，因為距離鐵路過近、噪音明顯，未來買家範圍有限。市中心公寓可能適合某一階段的生活，但作為投資，還要看土地佔比、供應量、稀缺性和長期需求。
「同樣的錢，一套公寓以後可能更難賣；一套位於好區域、有真實土地價值的房子，買家會更廣。投資不能只看眼前方便，要看十年以後還有沒有人願意接。」
真正的土地投資，靠的不是衝動，
而是調查與等待
「你不能只通過中介了解一塊地。你自己要去看、去走、去研究。」
為了買下一套海邊住宅，金先生曾用近半年時間反覆考察整片海灣。他看的不只是房屋面積和裝修，而是地勢、景觀、周邊供應、未來規劃與長期稀缺性。
土地投資看似粗獷，實際極其專業。地塊是否積水、填土成本有多高、是否進入城市規劃邊界、周邊道路與基礎設施何時落地、農業用地未來是否具備變更用途的條件，每一個問題，都可能決定數年甚至數十年後的結果。
他提到，有投資者買下規劃邊界附近的農業用地，以為政府很快會將其納入住宅開發範圍。結果新的規劃線只劃到馬路對面，自己的地仍被定位為農業用途，土地性質無法改變，多年過去依舊只能用於農業。
「長線不是買了以後什麼都不管。方向錯了，等得越久，機會成本越大。」
因此，他常提醒剛接觸土地投資的人，最初幾年不要急著獨立開發，而要跟著有經驗的團隊學習調查、規劃、審批和風險判斷。「先花三年學習，少交一些昂貴的學費。不要急功近利，也不要總想著一次賺很多。」
「你想成為百萬富翁嗎？
那就買房，再買房」
1996年，金先生曾面對兩百多名華人和留學生問：「你們想成為百萬富翁嗎？」
在那個年代，許多人剛到澳洲，最關心的是如何找到工作、如何多賺一點時薪。「百萬富翁」聽起來遙遠，甚至像一句玩笑。
但金先生給出的路徑非常具體：先通過本職工作完成最初的資本積累，購入第一套房產並長期持有；待資產升值，再以現有物業作為抵押，藉助銀行融資繼續配置新的房產，由此逐步實現從一套到多套的資產積累。
他不只是提出建議，也親自帶著一批留學生和新移民看房、判斷區域、完成買賣。早期不少房產價格約30萬澳元，條件較好的達到50萬至60萬澳元。有人從第一套房開始，後來陸續持有數十套物業，逐漸完成個人資產積累。
「房產不是讓你一夜暴富，而是讓普通人有機會藉助時間和城市發展，把工資收入變成資產。」
在他看來，澳洲人口長期集中於少數主要城市，規劃審批與基礎設施建設相對緩慢，而住宅用地面積持續縮小。2007年前後，一些住宅地塊平均約450平方米，如今不少新地塊只有300平方米左右。土地越分越小，真正位置好、需求真實的土地也就越稀缺。
一塊12萬平方米的土地，
讓他重新理解財富
2007年，金先生買下一塊約12萬平方米的土地，價格約200萬澳元。不到三年，他完成150多套住宅開發，項目總銷售額約500萬澳元，獲得近300萬澳元利潤。
按常規理解，這已經是一筆成功的開發。但當他準備在距離原項目約10公里的位置買入同等面積的新地塊時，對方報價已經漲到約650萬澳元。
「我辛辛苦苦開發三年賺到的錢，幾乎都被下一塊土地的漲幅吃掉了。」
那一刻，他開始重新理解開發利潤與土地增值之間的關係：開發解決的是一個階段的收益，真正優質的土地，則可能在城市擴張中持續積累價值。
後來，一塊原計劃五年完成的土地，因審批進度和疫情等因素整整等待了九年。到2019年至2020年前後，在尚未展開大規模建設時，土地價值已升至約3000萬至3500萬澳元。
從那以後，他更加堅定地轉向長期土地布局，並在疫情期間買下約兩個平方公里的城市土地。
「土地帶來的財富，被很多華人低估了。」
從海豐農場到澳洲：
土地早已進入他的生命
1975年，18歲的金凱平來到江蘇海豐農場上山下鄉。住的是茅草棚，外面下大雨，裏面下小雨；冬天穿著破棉襖，帶著鐮刀下地；沉重的水管，需要兩個人一前一後抬著走很遠。
（圖片：1976年，安豐創業隊的小戰士和他們居住的茅草屋。照片中心人物：金凱平先生）
「我對土地的感情，就是從那個時候開始的。」
那段經歷沒有讓他遠離土地，反而讓他第一次真正理解土地與人的關係：土地既是腳下的泥土，也是生存、勞動、耐力和希望。
作為一名「50后」，他的人生並非沿著一條預設路線展開。考入大學后，他持續學習自動化、計算機和外語，並於1983年進入上海市外貿系統工作，曾參与中小企業研究與管理，擔任過相關企業負責人、協會與媒體管理工作。他走訪上海、江蘇、浙江數百家中小企業，也開始在報紙發表文章。
1987年10月2日，他登上飛往澳洲的航班。同行者討論著到了澳洲每小時能賺幾澳元、一天能夠工作多久，而他在飛機上翻開了《哈同外傳》。書中講述了猶太商人哈同如何在上海通過投資土地積累巨額財富，也讓他第一次認真思考：土地，究竟能給一個人的命運帶來怎樣的改變？
哈同
飛機還未落地，他已經為自己定下了一個在旁人看來近乎大胆的目標——五年內，賺到人生中的第一個100萬澳元。
五年賺到第一個100萬，
他把錢投進了不動產
來到澳洲后，金先生進入大學講授中國改革開放與中澳貿易，並與當地教授合作撰寫有關中國貿易與談判的書籍。一邊做研究和教學，一邊協助企業開展中澳貿易。
1990年前後，他又創辦6家中醫診所，團隊擁有近30名醫生。第一個100萬澳元，正是在這一階段積累起來的。
他願意試錯，但並非盲目冒險。上世紀90年代初，是他創業和尋找方向的階段；進入2000年以後，他的土地研究、投資與開發逐漸形成體系，事業也進入相對穩步的增長期。
經營診所期間，他開始購買不動產。其中一項物業，買入時僅20多萬澳元，佔地1000多平方米，後來以約200萬澳元售出。
「我發現不動產很有意思。它是資本密集型的，不需要管理太多人，卻能隨著時間積累價值。」
1996年以後，他進入墨爾本市中心商業地產市場，先後買入多棟辦公樓，其中包括後來被稱為「澳中大樓」的物業。原業主是一位猶太商人，談判並不容易，第一次見面時，對方甚至不相信一位來自中國大陸的買家有能力完成交易。
金先生幾乎投入公司當時所有積蓄。真正支撐他決策的，不是大樓本身，而是它位於街角、面積約1000平方米的土地。後來，該物業出售價格達到3000多萬澳元；按其採訪中的估計，如今市場價值可能已在6000萬澳元左右。
「不是樓讓我下決心，是樓下面的土地。」
那一年，
他與價值10億澳元的土地擦肩而過
在所有投資經歷中，最讓金先生難以忘記的，是上世紀90年代錯過的一塊土地。
一位律師朋友告訴他，墨爾本西南部有一塊約一平方公里的土地，總價約300萬澳元，希望他出資150萬澳元共同投資。雙方前後談了三次。
「我當時想，如果在東區，我可能會買。可西南區那時候看起來太偏，沒人住，買下來放在那裡做什麼？」
最終，他選擇繼續投資市中心商業物業。多年後，隨著墨爾本城市向西南擴張，那片土地成片開發，價值上升至約10億澳元。
他把這次錯過歸結為兩個認知盲點：
一是當時對土地規劃和大規模開發缺乏理解；
二是對墨爾本西南區存在固有偏見。
「就像很多年前人們看不懂浦東。機會就在面前，但認知不到，你根本不知道那是機會。」
這不是一筆真正發生的虧損，卻成為他人生中代價最大的一課。他也計劃在新書《買下一片天空》中，用一個完整章節記錄這次錯過。
土地講感情：
你陪它越久，它回報你越多
從1975年進入海豐農場算起，金凱平與土地的關係已經走過五十一年。
「土地是講感情的。你陪它越久，它回報你的可能越多。」
他認同長期主義，也常引用巴菲特的觀點：
如果不願意持有一項資產十年，
就不該只因為短期波動而買入。
對土地而言，這意味著投資者必須真正理解城市規劃、人口流動、政府建設節奏和區域需求，而不是每兩三年就更換方向。
他提到，墨爾本西區曾有一位老太太長期持有約一平方公里土地，家人多次勸她出售，她始終堅持不賣。多年後，這塊地實現了數十倍增長。
但金先生也強調，長期主義不等於盲目等待。買錯規劃方向、買到積水區、生態限制區，或用途長期無法改變的農業用地，時間只會放大機會成本。
「土地投資既需要耐心，也需要專業。只講耐心，不講研究，是不夠的。」
疫情期間，
原價交房背後是真金白銀的承諾
近四十年來，通過金先生及其團隊購買物業的華人客戶累計已有兩三千套。如今，團隊仍持有數平方公里土地，每年參与開發數百套住宅。
採訪中，他談得最多的並不是規模，而是交付與信任。
疫情期間，建築成本普遍上漲約20%至30%，一些項目面臨大幅超支。為確保買家仍能按照原合同價格收房，澳洲集團與建築商協商，共同分擔新增建築成本，雙方各自承擔其中一半。
這意味著，增加的成本並沒有轉嫁給買家，而是由項目方真金白銀地承擔。這樣做不僅完成了土地和住宅交付，也儘可能減少糾紛與訴訟，更重要的是保住了客戶對團隊的信任。
「他們在異國他鄉把錢交給你，你就要把他們當兄弟姐妹、當家人。答應交付，就要想辦法交付。」
他相信，純粹為了賺錢的人走不遠。土地項目周期長、參与方多，真正能走過十年、二十年的合作，靠的不只是合同，更是做人、信用與責任。
成功需要運氣，
但機會只留給準備好的人
「您覺得成功有運氣成分嗎？」
「有，而且很重要。」
年輕時的金先生相信奇迹可以被創造。隨著年齡增長，他更清楚地看到，創業既有個人努力，也有時代、政策與市場周期。上世紀90年代初，他經歷過創業初期的試錯；2000年以後，隨著專業體系逐漸形成，事業進入穩步增長階段。
他喜歡海。坐在這棟山坡老宅里，遠處的海面時隱時現。潮水有高有低，創業也是如此。真正重要的，不是永遠不跌倒，而是每次遇到變化后，還能重新判斷、重新站起來。
「澳洲三十年後的房產和土地，仍會繼續發展。問題不是有沒有機會，而是機會來的時候，你有沒有準備好。」
「我要把百家姓寫進澳洲的土地里」
金先生很早就有一個近乎浪漫的願望：讓更多華人的姓氏，寫進澳洲一張又一張地契。
「華人來到澳洲，不應該只做短期生意，也應該真正擁有土地。」
在他看來，土地不僅代表資產，也代表一個群體在新國家紮根、傳承與參与長期建設的能力。過去，他帶著留學生和新移民買房、賣房；今天，他希望把多年積累的土地研究、土地投資與土地開發經驗傳給更多年輕人。
「十年以後，我當然希望自己的土地更多。但更重要的是，能帶更多年輕人出來，為華人、為澳洲，也為這個世界創造更多財富。」
採訪最後，他笑著說，與真正的大企業家相比，自己仍然只是一個「小弟弟」，還要繼續努力。
這句自嘲背後，是他五十多年沒有改變的狀態：願意學習，願意試錯，但一旦認準方向，就堅持把一件事做深、做透。
尾聲
從江蘇農場的茅草棚，到澳洲大學的講台；
從中醫診所賺到第一個100萬澳元，到買下墨爾本市中心商業大樓；
從錯過價值約10億澳元的土地，到疫情期間再次布局大面積城市土地——
金凱平的故事，
貫穿了澳洲華人近四十年的奮鬥
與資產變遷。
他並非每一次都判斷正確，也不迴避早期的試錯與錯過。真正讓他走到今天的，不是某一次押中市場，而是在一次次選擇之後，不斷加深對土地研究、投資和開發的理解。
他的觀點始終明確：做土地投資，就要堅持長期主義。房子會老，利率會變，規劃會慢，但真正稀缺、有需求、有未來的土地，會在時間里沉澱價值。時間的長度，也是價值的厚度。
對金凱平而言，土地從來不是一筆短暫交易。它是事業，是學問，是責任，也是他與澳洲相處近四十年後，寫給下一代華人的一封長信。
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