眾矢之的！澳洲人買房竟然要攢10多年首付？！澳洲住房供應的難題根本不是土地不夠！規劃限制、審批都有問題，120萬套目標恐難完成
———前言———
澳洲住房危機的焦點，正從如何幫助買家買房，轉向為什麼住房遲遲建不出來。澳大利亞生產力委員會7月27日發布的《住房供應監管》臨時報告指出，土地用途限制、審批環節重疊和基礎設施協調不暢，正在拖慢住宅開發並推高成本。普通家庭為典型住宅儲蓄20%首付，所需時間已由2005年的約8年延長至約11年。
不過，這仍是徵求意見的臨時報告，並非已經生效的改革方案。意見提交將於9月30日截止，最終報告預計在2027年3月交給政府。報告真正釋放的信號是：若住房總量沒有增加，僅靠首付補貼和購房擔保，仍難從根本上改善住房負擔。
攢首付要11年，代際住房差距更大
生產力委員會指出，1981年至2021年，澳洲25至34歲人群的住房擁有率下降約17至18個百分點。住房供應與可負擔性委員會也表示，2025年簽訂新租約所需租金已佔家庭收入33%，儲蓄購房首付所需時間達到11.2年，新貸款還款額約佔收入45.9%。
年輕人不僅要攢更久首付，還可能在等待買房期間持續承擔高租金。若政府只增加購房補貼，卻不增加房源，新增購買力仍會追逐有限住房，部分政策效果甚至可能被價格上漲抵消。
審批成為住房供應的阻力
住宅從規劃到入住，需要經過土地分區、開發申請、建築審批、基礎設施接入和產權登記，涉及地方議會、州政府、水務、電力、道路、消防和環境部門。部門標準若不統一，開發商就可能反覆修改設計、補交報告和等待意見。生產力委員會披露，墨爾本增長走廊一個約1600個地塊的項目，僅準備報告和等待審批，就額外增加超過三年時間。
報告點名建築高度、最高容積率、最低停車位、最小地塊面積、建築退界和範圍過廣的遺產保護等限制。這些規則並非都應取消，建築安全、洪水山火風險、環境和重要遺產仍需保護。問題在於，規則若彼此重疊或標準不清，就會增加利息、顧問和土地持有成本，讓原本可行的項目失去利潤空間。
允許三層住宅不等於社區無條件增密
澳洲生產力委員會認為，放寬土地用途限制，是增加住房供應潛力最大的改革之一。報告建議在大多數住宅用地允許最高三層開發，讓獨立屋社區增加複式住宅、聯排別墅和低層公寓；在交通便利、基礎設施較完善的高需求地區，則允許更多中高層住房。這不等於所有住宅區立即無條件增密。
洪水、山火、疏散困難地區和單體遺產建築仍可設置例外。改革重點，是避免用一刀切的低密度分區，把大量靠近就業、學校和交通的土地長期鎖定為獨立屋。澳大利亞規劃學會支持加強前期規劃和基礎設施協調，但提醒政府，改變分區必須與道路、公共交通、學校、供水和災害評估同步，否則紙面上的新增容量仍難變成真實住房。
新州65萬套住房只是容量
新州中低層住房政策允許在指定城鎮中心和交通樞紐步行約800米範圍內，建設更多複式住宅、聯排別墅、公寓和商住混合住宅。州政府預計，政策未來五年最多可促進約11.2萬套住房供應。
生產力委員會引用的模型顯示，該政策可能增加約65萬套規劃容量，其中約24萬套被估計具備商業可行性。但65萬套並非已經獲批或即將開工，24萬套也不代表最終一定建成。土地即使允許增密，也可能因收購成本、建築價格、融資條件、停車位和退界要求而無法開發。政府不能只公布理論數量，更要看有多少項目能夠融資、開工並最終交付。
審批回升不等於開工，基礎設施仍是瓶頸
澳洲7月30日公布的最新數據顯示，全澳6月住宅審批量環比上升7.2%至18328套，其中非獨立住宅審批增長17.8%。但2026年3月季度全國住宅開工量卻環比下降11.2%至48012套，說明項目獲批后仍可能受到融資、預售、人工和材料成本影響。
道路、供水、下水道、排水和電力連接，尤其影響城市外圍的新開發區。聯邦政府已經設立20億澳元地方基礎設施基金，支持地方政府和州屬公用事業機構建設配套設施，預計未來十年最多可支持約6.5萬套住宅。
但這不等於全國基礎設施瓶頸已經解決。全國住房協議計劃在2024年7月至2029年6月建設120萬套住宅，國家住房供應與可負擔性委員會預計同期可能交付約98萬套，缺口約22萬套，並可能到2030年9月左右才達到120萬套目標。
——結語——
澳洲生產力委員會重新點明了澳洲住房危機的關鍵矛盾：澳洲不是完全沒有土地，而是在許多靠近就業、交通和公共服務的地區，規劃只允許建設較少住房，開發還要面對漫長且不確定的審批。放寬增密、減少不合理限制和改善審批，有助擴大供應，但不會讓房價和租金立即下降。真正的考驗，是土地能否接通道路、水電和下水道，項目能否獲得融資並最終施工。
對年輕買家和租客而言，未來最重要的不是政策文件里新增了多少理論住房，而是實際開工和竣工能否持續上升。只有住房真正建出來，房價和租金相對於原有趨勢的漲幅才可能逐步放緩。
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