一線城市現「地王」潮，樓市穩定信號明顯
圖片來源：界面新聞記者拍攝
界面新聞記者 | 王婷婷
7月的土拍，沒有一塊地是輕鬆拿下的。
7月底的北京，中海高溢價拿下酒仙橋地塊，兩天後，建發、綠城和一家來自滄州的民企，又在北京搶了一個下午。
地價越貴，搶得越激烈。2026年7月最後一周，北京、上海、廣州、杭州等熱點城市集中開閘，僅7月28日一天，北上廣三城核心地塊共攬金超300億元。上海楊浦八埭頭地塊219輪競價后以161.2億元成交；北京朝陽酒仙橋地塊248輪后競價后以46.8億元成交；廣州荔灣地塊成交溢價率高達41%。兩天後，北京三塊地再拍百輪，一日攬金72.78億元。
一周之內，保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、綠城集團、金茂集團、越秀地產等輪番出手，誰也不願輕易退場。
同樣的場景，今年上半年已在上海、杭州、深圳、北京等城市反覆上演，核心地塊逢拍必搶，百輪競價已成常態，「地王」頻現。
牌桌之上，幾乎都是央國企。普睿數智統計，上半年新增土儲貨值TOP10企業中，絕大部分為央國企和地方國資。
數據來源：普睿數智研究。界面新聞製圖
「當前土拍呈現明顯的集中度特徵，」一名TOP5央企開發商相關負責人告訴界面新聞，各家房企對地塊的研判越來越趨同，不看好的地塊大家都不碰，一旦認定是優質核心地塊，就扎堆進場，比拼拿地魄力。
越貴越搶，越搶越貴。每一輪舉牌都在抬高成本，房企搶的究竟是什麼？
扎堆搶「地王」
7月熱點城市的土拍席上幾乎沒冷過場。
7月7日，杭州錢江世紀城地塊率先登場，保利發展、濱江集團、綠城、建發、金帝等品牌房企展開一輪廝殺，98輪競價后保利發展以46.05億元拿下地塊，溢價率26.68%。
錢江世紀城地塊失利的濱江集團，半個月後再戰，火力全開。7月21日，濱江集團在杭州連落兩子：18.1億元拿下拱墅康橋地塊，溢價率達39.22%；5.66億元摘得上城長睦地塊，溢價率34.47%。
7月24日，土拍戰火燒到大灣區。在深圳，光明區光明街道地塊被擺上拍賣桌，光明投控、招商蛇口、中海地產、滿京華四家房企鏖戰50輪。最終招商蛇口以15.05億元成功突圍，溢價率18.88%。
同日，廣州白鵝潭商務區一宗涉宅用地迎來出讓。保利發展與珠江實業正面交鋒，現場10輪競價后，保利發展以6.09億元將地塊收入囊中，溢價率17.32%。
四天後的7月28日，北上廣杭四座城市的土拍戰火同時點燃。
上海是這一天的重頭戲，楊浦八埭頭地塊起始總價118.68億元，門檻足高到能坐上牌桌的只有四家房企。中海選擇單獨應戰，金茂與建發組成聯合體，保利發展與華潤聯手，招商蛇口則牽頭越秀和瑞城一同參戰。
現場歷經219輪拉鋸后，保利發展和華潤聯合體以161.2億元笑到最後，溢價率35.83%，綜合樓麵價達10.2萬元/平方米，一舉成為2026年內「總價地王」和區域內新「單價地王」。
界面新聞根據公開信息整理製圖。
同日，保利發展還聯手徐匯城投擊敗了招商蛇口、中海、象嶼&建發聯合體等實力房企，以70.6億元摘下徐匯康健地塊，溢價率24.51%，刷新板塊新「地王」。加上楊浦八埭頭地塊，保利發展單日上海拿地金額高達231.8億元。
北京場同樣激烈。朝陽酒仙橋地塊引來招商蛇口、越秀、建發、保利發展、中海、綠城6家房企圍獵。現場競價持續數小時，舉牌248輪，中海地產才以46.814億元拿下地塊，溢價率25.84%，樓麵價定格在8.1萬元/平方米。
廣州荔灣地塊的戰況也是火藥味十足。保利發展、越秀、珠實、中海、綠城5家房企圍獵一宗地，輪番舉牌兩小時、50輪競價后，綠城最終以16.86億元勝出，溢價率高達40.97%。
杭州雖為二線城市，核心地塊同樣搶手。當天餘杭區未來科技城兩宗宅地出讓，偉星房產以總價28.75億元包攬，溢價率分別為11.47%和15.79%。
兩天後，北京趁熱打鐵再推三宗宅地。昌平東小口地塊吸引越秀、保利、建發及北京城建+綠城聯合體四家角逐，103輪后競價后建發以49.77億元摘下，溢價率10.6%。門頭溝四道橋地塊，中建智地、招商蛇口、綠城三方鏖戰，線上加線下累計163輪競價后，綠城以14.706億元拿得地塊，溢價率16.71%。
最讓人意外的是順義地塊，住總集團、天津卓宸盛川、滄州玖熙三家同台競技，來自河北的民企滄州玖熙以8.308億元擊敗國企住總，溢價率12.57%，成為當天唯一的民企贏家。最終，三塊地全部溢價出讓，北京一日攬金72.78億元。
整個7月，從杭州到北京、從深圳到上海，核心地塊的土拍硝煙此起彼伏，溢價率頻頻被刷新。每一輪加價都是房企實力的較量，舉到最後的人，靠的不是運氣，是資金實力。
流速就是生命線
「經過這幾年市場調整，房企都收縮了，現在基本聚焦到一線城市。」
一名央企開發商營銷負責人告訴界面新聞，過去房企的投資地圖上還有四五十個城市可選，如今收縮到十來個，其中北京、上海、深圳、杭州等是重點投入的城市。
在其看來，現在還在參与拍地的，主要就是幾家央國企，大家的投資策略高度一致，因此造成這些重點地塊競爭格外激烈。
「優質地塊稀缺，這類項目去化速度快，能做出足夠的銷售規模。」一家頭部國資房企相關負責人告訴界面新聞，好產品的前提就是佔有好地段，核心地段項目流速快、資金周轉快，資金占用量相對更少，資產回報率（ROE）不會太低。而且核心地塊項目風險更小，還能打造品牌，房源快速清盤，企業就不會背負資產包袱。
該負責人向界面新聞指出，目前房價穩定性不足，一旦項目銷售進度拉長，房價能否維持當前水平尚是未知數。而房企開發普遍動用槓桿，資金若遲遲無法回款，利息成本會持續累積。賣得越慢，房價波動帶來的風險就越大，資產貶值的概率也越高。
「開發商很難精準把控未來售價。」該負責人認為，開發商選擇核心地塊本質就是求穩，團隊運營也能保持穩定。「現在房企拿地都精挑細選，對去化流速的要求越來越高。流速，已經是項目的生命線。」
據其透露，每家房企考核標準不一樣，但去化流速是最基礎的考核指標。內部會設置回款時限，明確多長時間內完成多少回款、多久能覆蓋土地成本，考核標準根據地塊大小、類型及所在城市區分制定。
「以前市場行情火爆，房源開盤就能賣光，根本不用為流速發愁。」一名地方國資房企人士向界面新聞指出，從去年開始，房企越來越聚焦核心資產，也越來越看重項目回款與去化速度。
「當前房企判斷地塊價值，說到底就兩件事，能賣多少錢，多久能賣完。」一家頭部央企開發商人士也向界面新聞表示，各家房企內部測算基本都是圍著這兩個指標轉。「越是核心城市的核心地塊越有溢價基礎，房企的安全墊也更足。」
一名頭部民營房企投資人士持相似看法，對比外圍市場，核心區地塊安全度更高，「核心區購買力、客戶支付能力更強。」
以上海為例，限價放開之後，上海新房和二手房的價格關係已經發生反轉。過去是二手房比新房貴，存在一二手倒掛；如今新房價格反超二手，價格天花板隨之打開。疊加新規等政策落地，產品端的溢價空間進一步釋放，市中心項目在土拍市場上的優勢也就更加突出。
因此，從這一輪行情來看，越是資源稀缺的項目，價格越高，反而去化表現更好。算完這筆賬，房企的選擇已經沒有太多懸念。
賺錢邏輯變了
地搶到了，流速也不愁。現在的問題是，利潤還剩多少？
一家品牌房企投資人士表示，過去總想爭取更高售價博取利潤，如今市場環境變了，尤其是非核心地塊，已不再追求極致利潤，能守住基本利潤就行。
上述國資房企相關負責人向界面新聞表達了類似的判斷。在他看來，各家算賬邏輯不同，對同一塊地的價值評估有差異，這很正常。「但其實每個項目都自帶風險，利潤率肯定回不到鼎盛時期的水平，能拿到合理利潤就可以，不能指望單靠一塊地賺大錢。」
至少對那些能坐上牌桌的央國企而言，拿核心區地塊，就算利潤空間會被壓縮，但虧錢是小概率事件。
一名業內人士表示，近些年不少房企計提減值的項目，絕大多數都在外圍城市、外圍地段。對比四大央企華潤、招商蛇口、中海、保利發展的財報，中海和華潤的利潤相對健康，招商蛇口和保利發展有一定承壓。
數據顯示，華潤置地2025年歸母凈利潤254.2億元，同比微降0.6%；中海地產歸母凈利潤126.9億元，同比下降18.9%。而保利發展2025年歸母凈利潤僅10.35億元，同比下跌79.31%；招商蛇口歸母凈利潤僅10.24億元，同比下滑74.65%。
利潤的差距，根源在於資產減值。保利發展2025年計提減值合計約69億元，招商蛇口計提約42.7億元，大部分來自外圍城市、外圍地段的項目。
減值的代價，正加速房企的策略轉向，如保利發展今年明顯加快了進攻核心城市核心地塊的節奏。僅以上海為例，據界面新聞統計，今年保利發展已相繼拿下6塊地，包括4宗溢價地塊，分別為長寧中山公園地塊、虹口四川北路地塊、楊浦八埭頭地塊和徐匯康健地塊，均處於城市核心位置。
對於今年在滬多宗地塊落地，保利上海相關人士回應界面新聞，公司是基於城市基本面、市場容量以及中長期發展潛力作出的市場化決策。
越來越多的央國企更早邁出了這一步。招商蛇口早在2024年就明確提出投資聚焦于「核心10城」，要將絕大多數資源集中到少數確定性最強的城市。建發房產2025年提出的「燈塔戰略」，本質也是收縮戰線，押注核心。
外圍市場的不確定性遠比想象中更大。與其在外圍賭一個不確定的利潤，不如在核心拿一個確定的薄利。
「核心地塊競爭激烈，高溢價會擠壓一部分利潤率，但項目周轉率更高，最終算下來ROE不見得很低。」一位國資房企投資負責人向界面新聞表示，這就是熱點地塊即便溢價高，卻依然被房企集體圍獵的邏輯。
現在，押注核心城市核心地段已不是選擇題，而是幾乎唯一的生存路徑。
但這場圍繞核心地塊的爭奪還未結束。7月的土拍戰火剛剛熄滅，下一輪的號角已經吹響。北京朝陽將台、順義后沙峪兩宗地已上架，上海普陀「真如之心」三宗地正式掛牌。同樣的面孔，還會坐在同一張牌桌上，繼續下注。
「普陀真如地塊，我們已經跟了很久了。」上海下一場硬仗，已經有人在提前熱身了。
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