錢放進offset，利息卻沒少？澳洲房主竟被多收5500萬澳元
摘要
很多有房貸的澳洲家庭，會把工資和存款放進offset賬戶，希望減少每月利息。但ASIC最新審查發現，部分銀行在offset賬戶設置、連接和監控上存在問題，導致一些客戶沒有獲得應有的利息抵扣。過去兩年，銀行已向客戶退還超過5500萬澳元。
01
為什麼錢放進去了，
利息卻沒少？
對很多澳洲房主來說，offset賬戶並不陌生。
工資到賬後放進去，日常開銷從裏面扣，閑錢也盡量留在裏面。這樣做的目的很簡單：房貸利率高，能少算一點利息，就是少一點壓力。
但ASIC最新審查發現，一些房主以為自己正在省利息，實際上卻沒有獲得應有的抵扣。
ASIC審查發現，銀行過去兩年已向客戶退還超過5500萬澳元，原因是房貸offset賬戶相關錯誤導致客戶多付利息。ASIC還警告，隨著補償繼續推進，最終數字可能繼續上升。
這不是一個普通的銀行App小故障。
Offset賬戶的作用，本來就是幫房貸客戶減少計息金額。如果銀行沒有把賬戶正確連接到貸款，或者在貸款變更后錯誤解除連接，客戶就可能在不知情的情況下，長期多付利息。
02
offset賬戶到底
是怎麼省錢的？
Offset賬戶是一個和房貸相連的交易賬戶。
根據澳洲政府Moneysmart的解釋，mortgage offset account與房貸相連，賬戶里的錢可以抵減房貸計息金額。Offset賬戶里的錢並沒有真正還掉本金，房主仍然可以使用這筆錢；但在計算利息時，它可以起到「抵扣」的作用。
舉個例子：如果一個家庭的房貸餘額是60萬澳元，offset賬戶里有5萬澳元，那麼在賬戶正確連接、產品規則允許的情況下，銀行通常應按55萬澳元計算利息，而不是按完整的60萬澳元計算。
這也是為什麼很多家庭選擇把工資、備用金甚至短期存款放進offset賬戶。尤其在高利率環境下，offset賬戶的意義更明顯：賬戶里每多放一筆錢，理論上就能減少一部分利息支出。
然而，正因為房主相信這個機制會自動運行，一旦銀行系統出現問題，客戶可能長時間都不知道自己其實沒有獲得應有的利息抵扣。
03
銀行到底哪裡出了問題？
ASIC這次關注的是銀行有沒有把產品正確交付給客戶。
ASIC審查了8家銀行超過20萬筆房貸，發現所有被審查銀行在offset賬戶設置、監控和管理上都存在弱點。相關問題包括賬戶沒有正確連接、貸款變更后賬戶被錯誤解除連接，以及銀行沒有及時發現和補救錯誤。
其中一個例子尤其能說明問題。
有客戶因為offset賬戶被銀行錯誤解除連接，在一個多月內額外支付了超過3500澳元利息。
這類情況對普通房主來說很難接受。
因為offset賬戶本身常常是銀行向客戶推薦的省息工具。客戶選擇這種貸款結構，可能還會支付相關費用，目的就是讓賬戶餘額幫自己減少利息。如果最後問題出在銀行設置或管理上，客戶等於為一個沒有正確運作的功能付出了成本。
04
有房貸的人現在該查什麼？
Offset錯誤之所以值得關注，是因為它不像銀行卡被盜刷那樣明顯。
如果有人刷走了幾百澳元，客戶可能馬上發現。但房貸利息每天計算、每月扣款，金額本來就會隨利率、餘額和還款安排變化。普通人很難僅憑一眼賬單判斷，某個月到底有沒有被多收錢。
這次ASIC審查提醒大家，真正要看的不是offset賬戶有沒有餘額，而是這個賬戶是否正確連接到對應貸款，並且利息是否真的按照抵扣后的金額計算。
首先，看銀行App或網銀里，offset賬戶是否明確顯示已經連接到對應房貸。如果有多筆貸款，尤其是固定利率和浮動利率拆分貸款，更要確認offset到底連接到哪一筆貸款。
其次，查看貸款合同、銀行郵件或貸款文件中，當初是否寫明offset賬戶適用於哪一個貸款賬戶。很多問題可能發生在貸款變更、refinance、拆分貸款、產品轉換之後。
第三，可以粗略比較每月利息。一般來說，如果offset餘額較高，實際利息應明顯低於按完整貸款餘額計算出的利息。這個方法不一定能精確判斷所有情況，但能幫助房主發現明顯異常。
如果看不懂，最直接的辦法是向銀行書面確認：自己的offset賬戶是否已經正確連接；從什麼時候開始連接；連接的是哪一個貸款賬戶；過去是否發生過解除連接或設置錯誤；如果有錯誤，銀行如何計算補償。
如果銀行解釋不清，或客戶認為問題沒有解決，也可以向Australian Financial Complaints Authority（AFCA）投訴。
寫在最後
房貸已經是很多澳洲家庭最大的固定支出。
在利率高、生活成本高的情況下，offset賬戶對不少家庭來說，不只是一個銀行功能，而是每個月精打細算的一部分。工資先放進去，存款盡量留久一點，都是為了少付一點利息。
也正因為如此，銀行更有責任確保這個功能真正運作。
ASIC這次披露的問題提醒人們，金融產品不能只靠宣傳「能省錢」。如果銀行沒有把賬戶正確設置、連接和監控，所謂省息功能就可能變成客戶看不見的損失。
對普通房主來說，最重要的不是馬上懷疑自己的銀行一定出錯，而是確認一件事：錢放進offset之後，利息真的少了嗎？
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自聚澳傳媒，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。