澳房市再迎重擊！加息疊加稅改，悉尼、墨爾本樓市降溫蔓延全國！
澳大利亞房地產市場正在經歷新一輪壓力。
在連續加息與稅務優惠調整的雙重影響下，原本主要集中在悉尼和墨爾本的房價下跌趨勢，正逐漸向更多城市擴散。
最新數據顯示，多個首府城市掛牌量上升、投資需求減弱，賣家也開始趕在市場進一步走弱之前出售房產。
過去一段時間被認為相對抗跌的布里斯班、珀斯和阿德萊德，同樣開始出現降溫跡象。
悉尼、墨爾本大面積房價下跌
Cotality數據顯示，過去三個月，悉尼約97%的地區錄得房價下跌；如果按過去12個月計算，也有約46%的地區出現下跌。
墨爾本的情況更加明顯。
過去三個月，墨爾本約98%的地區住宅價格中位數下降；按一年計算，下跌地區比例達到約67%。
與此同時，阿德萊德、珀斯和布里斯班在過去三個月內，也有大約一半至三分之二的城區出現房價下跌。
這意味著，本輪樓市調整已經不再只是悉尼、墨爾本兩大傳統高價市場的問題，而是在逐步向全國更多城市擴散。
投資者需求減弱，市場信心受到衝擊
REA Group的數據顯示，一些首府城市的房源掛牌量正在明顯增加。
隨著市場進一步走弱，部分賣家開始選擇提前出售，希望在價格繼續下跌之前完成交易。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee指出，預算案削弱了投資者對同一市場板塊的需求，同時增加了市場不確定性，並進一步打擊買家信心。
換句話說，當前市場面對的已經不僅僅是利率壓力。
稅務政策的調整，也正在改變房地產投資者的收益預期。
稅務改革疊加三次加息，投資房承壓
根據5月預算案改革，澳大利亞政府正在削減購買現有住宅的投資者所享受的部分負扣稅和資本利得稅優惠。
對於依賴稅務優惠提高投資回報率的投資者而言，這一變化無疑提高了持有投資房的成本。
再加上三次加息帶來的貸款成本上升，投資房市場承受的壓力進一步增加。
NAB預計，悉尼和墨爾本最終的房價跌幅可能達到9%左右。
Cotality數據顯示，過去三個月跌幅較大的城區包括：悉尼東區 Malabar：下跌9.3%
悉尼內西區 Balmain East：下跌8.7%
墨爾本 Kew East：下跌6.4%
墨爾本 Forrest Hill：下跌6.3%
從這些區域可以看出，本輪下跌並不只集中在傳統意義上的外圍或低價區，一些成熟城區同樣受到影響。
全國房價單月下跌0.7%
Cotality研究主管Gerard Burg表示，目前全國房地產市場正在明顯惡化。
此前主要集中在高端市場的跌勢，如今已經逐漸擴散至中等價位城區，悉尼和墨爾本部分價格相對較低的區域也開始下跌。
數據顯示，上個月全國住宅價格平均下跌0.7%，降至928,421澳元，創下自2022年12月以來最大的單月跌幅。
這也說明，房地產市場的調整範圍正在進一步擴大。
房價下跌，也讓政府陷入兩難
房價下跌對於首次置業者來說，理論上意味著購房門檻降低。
但問題在於，如果市場下跌過快，又可能打擊消費者信心，並進一步拖累經濟。
Myer執行主席Olivia Wirth就指出，房地產價格下跌已經成為消費者收緊支出的原因之一。
滙豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham則認為，目前房地產市場的低迷原本已經開始形成，而利率上升和稅制改革作為宏觀因素，又進一步放大了下行壓力，因此各地市場都可能出現不同程度的價格調整。
布里斯班、珀斯、阿德萊德也開始降溫
此前，澳大利亞部分經濟學家曾認為，由於待售房源不足，布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市的房價仍然能夠得到支撐。
但最新數據顯示，這一支撐正在被削弱。
截至7月底的三個月內：布里斯班約三分之二城區房價下跌；
珀斯約57%的城區下跌；
阿德萊德約53%的城區下跌。
尤其值得關注的是，此前悉尼和墨爾本部分投資者因為當地房價高、租金回報率偏低，將資金轉向布里斯班、珀斯等城市。
如今隨著稅務優惠調整，這部分跨州投資需求也開始減弱。
賣家加快出貨，掛牌量正在上升
市場信心變化，也已經反映在掛牌數據上。
REA Group數據顯示，7月份悉尼和墨爾本新掛牌住宅數量下降16%，但布里斯班、珀斯以及阿德萊德卻上升了約13%。
這意味著部分城市的賣家正在加快入市。
REA首席執行官Cameron McIntyre表示，一些賣家正在考慮兌現此前積累的房產利潤，從而推動更多房源進入市場。
REA預計，本財年房地產掛牌量可能出現持平，甚至低個位數下降。
隨著供應增加、投資者需求減弱，買賣雙方的博弈也可能進一步發生變化。
澳洲樓市正在進入新的調整階段
綜合目前的數據來看，澳大利亞樓市正在出現三個明顯變化：首先，房價下跌已經從悉尼、墨爾本向布里斯班、珀斯、阿德萊德等城市擴散。
其次，加息提高了貸款成本，而稅務優惠調整正在降低投資房吸引力。
第三，部分賣家開始加快出售房產，市場房源供應增加，進一步對價格形成壓力。
對於準備買房的人來說，房價回調意味著選擇可能增加，議價空間也有望擴大；但與此同時，貸款成本、稅務政策以及未來利率走勢，仍然是影響購房決定的重要因素。
而對於投資者而言，未來評估一套房產是否值得購買，可能也不能再單純依賴「房價持續上漲」的邏輯，現金流、租金回報率、融資成本以及稅務影響，都將變得更加重要。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲青年旅行社，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。