嚴重落後！澳洲房市公布重磅壞消息！澳洲120萬建房目標嚴重落後！審批與完工開始告急！悉尼房價再度出現下跌，這些城區被重點點名
——前言——
澳洲住房危機仍在持續，而聯邦政府提出的「5年建成120萬套新房」目標，正面臨越來越嚴峻的現實考驗。根據National Housing Accord，全國需要在2024年7月1日至2029年6月30日期間建成120萬套位置適宜的新住宅，平均每年必須完工24萬套，相當於每個季度交付約6萬套住房。
然而，目標啟動兩年後，澳洲不僅累計住房審批量明顯落後，真正進入施工和最終完工的住宅數量也遠低於所需速度。最新數據雖然顯示6月住房審批出現反彈，但一次月度增長並不能改變整體建設管線不足的事實。
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澳洲120萬住房目標落後，審批與完工量接連告急！
澳洲住房危機仍在加深，聯邦政府承諾的120萬套新房目標也已明顯落後。National Housing Accord要求各州和領地在2024年7月至2029年6月間建成120萬套住宅，平均每年需要完工24萬套。但由於部分項目獲批後會延期、取消或無法融資，業內估計每年審批量至少要達到25萬套，才能支撐目標所需的實際建設規模。
截至2026年6月底，Accord啟動兩年來，全國累計獲批住宅約393426套。按照每年25萬套審批的行業估算，當前本應接近50萬套，缺口已超過10萬套。過去一年審批量由188777套增至204649套，雖然有所改善，但仍不足以追回前期落後。
真正的難題還在於，獲批不等於建成。項目仍要經過融資、預售、基礎設施接入和施工等環節，借貸成本上升、建築商資金壓力以及商業可行性不足，都可能令住宅長期停留在紙面。Primara Research估算，若當前趨勢延續，最終完工量可能比目標少約30.5萬套，未來建設速度需要提高約49%；這屬於機構模型，並非政府正式預測。
建房成本也在繼續上升。澳洲統計局最新數據顯示，截至2026年6月，新建住宅價格同比上漲5.8%，高於截至5月的5.6%。主要原因是建築商將人工和材料成本上漲計入基礎報價，高利率、運輸成本和熟練技工短缺，也在削弱項目可行性。
HIA首席經濟學家Tim Reardon警告，審批數據主要反映此前數月的市場決定，近期加息及能源、運輸成本變化的影響可能尚未完全顯現。他還批評即將實施的SMSF借款限制，認為新規可能減少投資型住宅需求並影響租賃供應。不過，新規並非要求所有SMSF立即出售房產或償還現有貸款，而是從2026年8月10日起限制新的有限追索權借款安排購買住宅地產。
Oxford Economics的Timothy Hibbert認為，若要補回差距，未來年度審批量可能需要升至30萬套以上。然而，住宅項目還要與交通、醫院等大型基礎設施工程爭奪建築工人，融資、材料和勞動力瓶頸短期內難以消失。生產力委員會臨時報告也指出，土地用途限制、複雜審批以及道路、供水、供電和排污等配套不足，正在壓縮住房供應。若稅費、建築成本、勞動力和基礎設施問題無法同步解決，更多批文並不一定能轉化為真正可以入住的新房。
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悉尼房價再次下跌，這些城區最危險！
悉尼樓市調整繼續加深，一批曾在多輪下行中反覆領跌的地區，再次進入風險名單。FoundIt分析2010年9月至2026年6月間悉尼46個地區發現，外圍生活方式住宅區、高密度公寓區及部分高價城區，往往在買家需求轉弱時跌得更快、更深。研究對比了2011至2012年、2017至2019年和2022至2023年三輪調整。目前不少歷史領跌區再次出現掛牌量增加、買家減少和成交放緩，與過去樓市轉弱初期較為相似。不過，歷史表現只能反映風險，並不代表本輪一定複製此前跌幅。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，這些地區的不少買家為了進入理想社區承擔了較高貸款。利率上升后，持有壓力增加；可以等待的業主可能撤牌，但因換房、債務或家庭原因必須出售的人，只能接受較低報價，進而拖低當地成交價格。悉尼西北邊緣的Dural-Wisemans Ferry是最典型的反覆領跌區。當地房價在2011至2012年下跌21.5%，2017至2019年下跌18.7%，2022至2023年再跌14.1%。目前該區中位價約280萬澳元，但掛牌量持續增加，市場已明顯向買方傾斜。
Dural和Hawkesbury的大地塊住宅屬於選擇性較強的生活方式房產，經濟環境轉弱時，買家更容易推遲購買。Leichhardt、Canada Bay、Strathfield-Burwood-Ashfield、Warringah、Kogarah-Rockdale及Sutherland-Heathcote-Menai也被列為歷史上容易出現較大跌幅的地區。
高房價與收入差距進一步放大風險。Canada Bay房價約為當地家庭年收入的19.5倍，Strathfield-Burwood-Ashfield約為18.8倍。買家槓桿越高，對利率和就業變化越敏感，市場降溫時也更容易出現較大議價空間。
PropTrack最新報告顯示，2026年6月澳洲房價連續第三個月下跌，悉尼也繼續承壓。利率上升、在售房源增加及投資者對稅制改革的重新評估，正在共同削弱需求。不過，外圍可負擔地區仍有買家支撐，悉尼樓市更可能呈現分化，而不是所有城區同步下跌。從2027年7月起，新購入既有投資房將不能繼續使用負扣稅，新建住房仍可適用；現有投資房則獲得過渡保護。當前悉尼房價回落的主要壓力，仍來自高利率、借貸能力下降和掛牌庫存增加。
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