太離譜了！澳洲一周租房租金已經漲到670澳元！澳洲人的租賃正在陷入惡性循環！空置率下滑，新房項目又陷盈利困境，租金壓力恐繼續擴大
———前言———
澳洲的房市乍一看是有點奇怪，一邊，是房價開始承受高利率和投資需求下降的壓力；另一邊，卻是租金繼續上漲，租一套普通住宅的成本不斷刷新紀錄。按照過去最簡單的理解，房價下跌、租金上漲、租金回報率提高，本來應該吸引更多投資者重新買房，最終增加出租房供應。
但現在，事情沒有這麼簡單。目前全澳住宅空置率仍只有1.3%，與6月持平。澳洲共有約40771套空置出租住宅，雖然比去年同期略有增加，但布里斯班、珀斯、阿德萊德、達爾文和霍巴特五個首府城市的空置率仍低於1%。與此同時，SQM統計的全國綜合要價租金過去一年上漲了7.2%。
澳洲住房真正的問題在哪裡
過去談澳洲住房短缺，焦點往往是規劃和審批。但最新數據說明，拿到批文並不代表項目一定能夠開工。澳洲統計局ABS最新數據顯示，6月全國住宅審批環比增長7.2%，達到18328套；但最新可獲得的3月季度建築活動數據顯示，全澳住宅實際開工卻環比下降至48012套，其中公寓、聯排等非獨立屋開工更下降20.7%。
也就是說，一邊是審批數量回升，一邊是真正進入施工階段的項目明顯減少。原因並不難理解。項目拿到批文之後，還要面對土地、預售、建築成本、融資等現實門檻。社會越缺房，理論上越應該多建；但如果普通家庭只能承擔80萬澳元，而一套房必須賣到90萬澳元才能覆蓋成本，那麼項目最終仍可能停留在圖紙上。澳洲現在缺的不只是獲批住房，更是能夠真正融資、開工並交付的住房。
建築成本上升，平價住宅會被擠出
澳洲建房的項目可行性現在又遇到另一重壓力，建築成本重新加速。根據最新的生產者價格指數，2026年6月季度澳洲住宅建築產出價格環比上漲2.0%，同比上漲5.9%，為2023年6月以來最快年度增速。同期道路貨運價格單季上漲15.5%，能源、燃油、運輸和部分材料成本重新向住宅建設傳導。
問題在於，成本上漲並不會平均影響所有住宅。高端項目面對購買力更強的客戶，還有一定提價空間；但首次置業者和普通租客需要的中低價住宅，售價受到收入和貸款能力限制，成本卻同樣上漲。
Ray White首席經濟學家內里達·康尼斯比近期向《The Australian》表示，在目前的成本環境下，能夠順利推進的項目越來越偏向高端住宅，而普通家庭真正需要的平價項目更難實現合理回報。她把高建設成本、新房供應不足和租金壓力相互強化的局面概括為一個負向循環。
房價下跌不會自動帶來租金下降
8月11日，澳洲央行RBA連續第二次將現金利率維持在4.35%。央行確認，今年三次加息已經明顯收緊金融條件，新住房貸款需求明顯下降，部分首府城市的房價也開始下跌。但高利率可以壓低買家的借貸能力，卻不會自動增加出租房數量。租金最終還是取決於有多少人需要租房，以及市場上到底有多少房源。
SQM最新數據顯示，全澳空置率仍只有1.3%，全國綜合要價租金過去一年上漲7.2%。因此，房價弱、租金強的情況完全可以同時發生。房價下跌還會自然提高現有住宅的毛租金回報率。例如租金不變、房產估值下降，賬面收益率就會提高。但這並不意味著投資者馬上就能獲得正現金流，因為高房貸利率、保險、維修、管理費和土地稅仍然存在。
租金越來越高，澳洲投資者越發謹慎
正常情況下，低空置率和高租金應該吸引更多投資者回來，但高利率和稅制改革正在改變過去的住宅投資邏輯。根據澳洲財政部公布的稅改方案，從2027年7月1日起，住宅負扣稅原則上只繼續適用於新建住宅。資本利得稅50%折扣也將改為通脹指數化，並設置30%的最低稅率，新建住宅投資者則保留選擇權。主要規則雖然明年才正式實施，但投資者已經開始提前重新計算長期回報。
與此同時，從8月10日起，澳洲自管養老金基金新設有限追索借款購買房地產，原則上只能購買經營性房地產。普通住宅並非完全不能投資，但通常不能再通過新的這類貸款購買。房地產行業擔心，這會減少部分新房和公寓項目的早期預售買家；政府則認為SMSF住宅借貸佔整體市場比例很小。
真正值得關注的是，減少的這批投資者會不會恰好是某些項目達到銀行預售和融資門檻所需要的關鍵買家。
租金真正的天花板是看租客的承受能力
供應緊張可以繼續推高租金，但居民收入不可能無限增長。PropTrack《2026租賃可負擔性報告》顯示，一個年收入約12.4萬澳元的中位收入家庭，在2025年下半年只能負擔市場上約37%的掛牌出租房源，與其統計以來最低水平持平；2020—21年這一比例還曾達到60%。這說明真正限制租金繼續上漲的，最終不是房東願意開多少價，而是租客還有多少支付能力。
SQM負責人路易斯·克里斯托弗也向《The Australian》警告，部分租客可能已經接近支付能力上限。下一階段市場調整未必首先表現為租金下降，更可能是越來越多人選擇合租、搬回父母家、縮小住房面積，或者搬到更遠的地區。這也是租房危機最容易被忽略的一面：統計上仍然是一套房有人租，但普通人的獨立居住空間和生活質量可能已經開始下降。
——結語——
澳洲租房危機真正難解的地方，是多個問題正在相互強化：高利率壓制購房和投資需求，建築與融資成本削弱新項目盈利能力；項目難以開工，又限制未來出租房供應；低空置率繼續支撐租金，而租客支付能力卻越來越接近極限。所以，判斷住房危機有沒有真正改善，不能只看房價，也不能只看政府批准了多少住宅。
真正重要的是：批下來的房子有多少真正開工，開工的項目有多少能夠完工，最終建出來的住房又有多少是普通家庭真正買得起、租得起的。如果這條供應鏈不能打通，澳洲可能繼續面對一個尷尬現實：房價在跌，新房卻依然難建；租金回報率在提高，租客的生活壓力卻沒有真正下降。
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