8月15日，Cotality 每日房價指數的六項指標全部走低。但把時間拉長到一年，同一張表上一半是下跌，一半是兩位數上漲。
SMSF 8月10日起停止住宅貸款
澳洲稅務局（ATO）規則變更已於2026年8月10日生效：此後新設立的有限追索權借貸安排（LRBA）只能用於購買商業營業物業，不能再用於住宅物業。已有的住宅 LRBA 全部保留，可以正常再融資，不存在強制出售，也不會因此觸發貸款價值比重置。該修訂源自聯邦政府與綠黨在2026年6月26日達成的稅制一攬子協議。
對中國買家意味著什麼
中文標題里的」一個時代的結束」說的是槓桿，不是資格。自管養老金基金仍然可以全款購買住宅物業，被關掉的只是借錢這一條路。
悉尼二十年規劃定案
新州政府已定案《悉尼規劃》（The Sydney Plan）：到2046年新增80萬套住宅、95萬個就業崗位，人口從530萬增至660萬。悉尼、Parramatta 與 Bradfield 維持三大 CBD 格局，Bondi Junction、Burwood、Hurstville、Castle Hill、Hornsby、Rhodes 等中心承接更多住宅與就業。總體思路是住宅增長偏東、就業增長偏西，各地方議會須在本地規劃中鎖定30年可行住宅容量。
對中國買家意味著什麼
未來二十年的供應格局和通勤格局已經寫在這份文件里。如果選區是按二十年看，這比任何一周的清盤率都重要。
五大首府城市同日下跌
Cotality 每日房價指數（2026年8月15日）：悉尼 236.21，墨爾本 177.69，布里斯班（含黃金海岸）231.86，阿德萊德 234.22，珀斯 214.89，五大首府城市合計 218.82。六項指標當日全部走低，其中悉尼單日下跌0.19點，五城合計下跌0.13點。季度變化：悉尼下跌4.27%，墨爾本下跌3.54%，五城合計下跌2.82%。
對中國買家意味著什麼
年度數據仍然分成兩半：珀斯上漲19.54%，布里斯班上漲12.64%，阿德萊德上漲10.17%；悉尼下跌2.95%，墨爾本下跌3.60%。同一個國家，兩個方向。現在選城市比選時點更要緊。
六月季度投資者貸款降8.6%
澳洲統計局（ABS）《貸款指標》2026年6月季度數據：新增住房貸款筆數環比下降5.4%，金額下降5.2%。其中投資者貸款筆數下降8.6%，減少4,966筆，金額下降10.2%，為2022年9月季度以來最大單季跌幅。投資者貸款的年度增速則從3月季度的19.4%放緩至2.8%。
對中國買家意味著什麼
投資者退出的速度快于自住買家。在同一批房源上，你要面對的競爭對手正在變少。
清盤率回到十一周高位
Cotality 初步清盤率：截至2026年8月9日當周，五大首府城市合計55.1%，為十一周高點，此前低點是6月21日當周的47.4%。墨爾本60.8%，為5月24日以來首次站上60%，當周654套上拍，環比增加17%，但仍比去年同期低11.9%。阿德萊德46.8%，五周最低。整體仍明顯低於約68%的十年均值。
對中國買家意味著什麼
今天（8月15日）下午各首府城市繼續舉行拍賣，初步結果要等下周一。清盤率剛過半，遠談不上回暖，拍賣前的私下議價窗口依然存在。
需要澄清：」跌20%」不是房價預測
近日中文平台流傳」澳洲房價跌20%」」面臨崩盤風險」一類標題。核對來源：20%這個數字出自西太平洋銀行（Westpac IQ）對住宅成交量下滑幅度的估計，以及媒體的假設情景推演，並不是任何主要機構對房價的預測。目前公開的機構預測中，Domain 預計未來12個月悉尼、墨爾本獨立屋價格分別下跌約7%和8%。而 Cotality 每日指數顯示，五城合計季度下跌2.82%，年度仍為上漲3.03%。
對中國買家意味著什麼
成交量和價格是兩件事，情景推演和預測也是兩件事。這是一次修正，不是一場崩盤。
南半球邏輯
現在是澳洲的冬末。澳洲的春季銷售季從9月開始，掛牌量通常明顯上升——所以8月拍賣量偏低，本身就含有季節性成分。中國買家熟悉的」金九銀十」在南半球同樣成立，只是背後的原因是氣候而不是節氣：南半球的9月是春天。真正檢驗今年市場的，是9月到11月這一段。
一句話總結
五大首府城市同日下跌，年度走勢卻仍分成兩半——這是一次分化的修正，不是一場統一的崩盤。
資料來源
Cotality 每日房價指數（au-indices.cotality.com），2026年8月15日發布Cotality 初步清盤率，截至2026年8月9日當周澳洲統計局 ABS《貸款指標》2026年6月季度澳洲稅務局 ATO：有限追索權借貸安排（LRBA）規則變更，2026年8月10日生效新州政府《悉尼規劃》（The Sydney Plan）定案Domain 房價預測；Westpac IQ 住宅成交量估計
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