澳洲房價下跌引發恐慌！要引發系統性風險？房價下跌，必須賣房
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澳洲房價回落引發負資產擔憂，澳聯儲稱系統性風險有限
澳洲房價持續下跌后，「負資產」再次成為房主和首次置業者關注的關鍵詞。所謂負資產，是指房屋市場價值低於尚未償還的房貸金額。對剛以低首付入市、貸款比例較高的買家來說，如果房價短期大幅回落，又遇到失業、離婚或必須搬遷等情況，就可能在賣房后仍欠銀行錢。
不過，澳聯儲行長Michele Bullock近期表示，當前澳洲處於負資產狀態的家庭不到1%。按照澳聯儲模型，即使全國房價下跌20%，陷入負資產的家庭比例也大約為5%。這意味著風險並非不存在，但更可能集中在近期買房、貸款餘額高、首付較低的人群，而不是整個金融體系。
今年以來，澳洲房市受到多重壓力影響。澳聯儲已三次加息，聯邦預算中的房產稅調整也削弱投資者需求。Cotality數據顯示，7月墨爾本房價按季度下跌3.4%，悉尼下跌4%，全澳房價下跌約2%。CBA也表示，自5月預算案公布后，房貸申請量下降15%。
負資產真正造成問題，通常不是因為房價短期下跌本身，而是房主必須在低點出售。舉例來說，一名首次置業者以100萬澳元買房，使用5%首付計劃貸款95萬澳元。如果兩年後房價跌至90萬澳元，即使已償還部分本金，賣房所得仍可能不足以覆蓋剩餘貸款。此時，房主不僅損失首付和交易成本，還可能繼續欠銀行差額。
但如果房主沒有賣房壓力，情況就不同。只要收入穩定、按時還貸，負資產更多是賬面問題。隨著貸款本金下降、市場未來恢復，房主仍可能逐步走出壓力區。澳洲住宅平均持有期約8至10年，除非房價長時間深跌，否則大多數家庭不會在短期內被迫兌現損失。
負資產更現實的影響，是限制流動性。房主可能無法輕易搬家、轉貸或釋放房屋凈值。房價下跌也會產生財富效應，讓家庭減少消費。對經濟而言，這種信心變化可能比銀行壞賬更早出現。
整體來看，澳洲房市確實在降溫，但住房供需仍然緊張。除非同時出現大幅加息、信貸收緊和失業率急升，否則全國性負資產危機的概率仍然有限。對自住房主來說，最關鍵的是保住現金流，不要被迫在市場低點出售。
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大型房企聯合多機構組聯盟 促閑置空房成困境群體住所
住房危機中本不該有住宅被閑置，但在開發商等待工程進入下一階段工程時，大量物業長期空置。
為此三家大型房產企業聯合新州眾多機構組成「臨時住房利用國家聯盟」，應對這一問題。
該聯盟成員包括新州政府、相關慈善機構、房產開發商Coronation Property、Lendlease、TOGO，以及National Shelter、Habitat for Humanity Australia等十余家相關機構，被稱為企業、政府與社區領袖間的「出人意料的聯盟」，目標是把待開發期間的空置住宅，臨時安置給困境中的澳洲人。
聯盟所有成員簽署諒解備忘錄，承諾攜手消除制度障礙、分享經驗、推動政策改革，為更多空置物業快速轉為安全穩定住所開闢路徑。
該聯盟源於2025年底的一場論壇，多家機構共同探討「過渡期使用」概念，致力於在新州搭建可行體系，對接物業業主與專業慈善、社區住房服務機構，由後者翻新、管理閑置物業，以過渡住房模式運營，同時為住戶提供清晰的長期穩定住房路徑。
Coronation並非首次涉足該領域，其Coronation House項目已累計提供超1500晚住宿服務，並承諾後續追加供給。
TOGA在2025年11月也承諾將悉尼內西區Ashfield一處8000平方米場地用於過渡期使用，期限至少兩年，獲得新州政府無家可歸者創新基金支持。
Coronation Property的董事總經理納哈斯表示，住房不安全感不是別人的問題，需要所有人共同解決，每個組織都應以自己的方式做出貢獻，他鼓勵其他機構思考自己能在住房解決方案中扮演的角色。
通過Coronation House過渡期使用項目獲得住房的首批住戶之一，是一位帶著兒子逃離家暴的女性。在此之前，她們一直在不停地搬家，始終沒有安全感。擁有一個穩定的住處，哪怕只是短暫的，也意味著她的孩子可以安睡、正常上學，重新找回正常的生活，住房給了她們喘息的空間，讓她們能夠開始規劃未來，而不是僅僅日復一日地勉強求生。
Property Industry Foundation的首席執行官米爾斯表示，她希望看到該項目隨著更多合作機構的加入而不斷擴展。
米爾斯說，房產行業既有能力也有實力做出有意義的貢獻，房產過渡期使用平台將向所有參与者提供工具和框架，使大規模激活更多住宅成為可能。
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可持續設計成新住宅選購核心 降低長期成本居住更加舒適
生活成本持續影響澳洲人購房選擇，可持續設計正成為新住宅選購的核心考量，節能功能早已不再是高端附加配置，逐漸成為市場普遍期待的住宅標配。
Realestate.com.au2026新住房研究報告顯示，在受訪住宅及土地買家中，81%對配備太陽能板、電池系統和實時能源監控的住宅抱有濃厚興趣。
REA集團市場研究與洞察經理貝倫斯說，節能智能家居功能的吸引力覆蓋全地域、全年齡段和所有買家群體，節能電器、LED智能照明、智能溫控器這類兼顧日常舒適與使用效率的實用配置，同樣受到市場的廣泛青睞，這表明這些功能對新房購買者俱有廣泛的意義，而非僅僅針對特定群體。
Stockland開發、客戶與營銷負責人麥克馬洪表示，當下買家看房時，會越來越細緻地考量住宅日常居住的實際使用表現，普遍傾向於尋找節能屬性突出、日常運行成本低，同時能助力健康生活方式的住宅。當前最受市場歡迎的相關功能，包括優質隔熱材料、雙層玻璃、智能家居技術、節能電器，以及最大化利用自然採光與通風的住宅設計。
對許多購屋者來說，這些設計選擇帶來的好處幾乎是立竿見影。
氣候委員會估算，電氣化與節能改造每年能為普通家庭省下至少1119元，部分符合條件的買家還能申領相關政府補貼。
麥克馬洪說，可持續設計能給家庭帶來實打實的收益，從壓低能源賬單、降低長期運行成本，到實現全年更穩定舒適的居住體驗，還能幫助房主更好地掌控能源使用和未來支出。
在社區層面，可持續整體規劃社區能應對長期環境變化。通過增加樹冠覆蓋、節水景觀設計、綠色基建鋪設，有效緩解城市熱島效應，營造更宜居的公共環境。主打可持續屬性的社區住宅長期保值能力也更強，疊加交通便利、配套完善的優勢后，長期市場吸引力十分穩定。
目前Stockland已落地多個全電社區項目：墨爾本東區Oak Place、悉尼西南區Figtree Hill、柏斯Wildflower均圍繞可持續理念打造，覆蓋全電住宅、面向未來的能源基建等核心配置。
麥克馬洪說，這些社區的居民既能享受全電節能住宅的紅利，也能使用開放空間、步行友好街道、公園等配套設施，讓環保生活日常可及，可持續性最終成為無需刻意追求的日常部分。
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房價下跌不等於必須賣房，多數澳洲房主可等待市場恢復
澳洲房價下跌讓不少房主擔心自己會不會陷入負資產，但對多數自住房主來說，真正需要關注的不是每天的估值變化，而是自己是否有被迫賣房的風險。只要沒有出售壓力、收入穩定、房貸仍能按時償還，負資產通常不會馬上變成現實損失。
澳聯儲行長Michele Bullock近期表示，目前澳洲負資產家庭不到1%。即使房價下跌20%，模型顯示陷入負資產的家庭也約為5%。這個比例會影響數萬人，但仍不足以構成系統性金融危機。
今年房價從高位回落，原因包括三次加息、投資者稅務政策變化、貸款申請減少和市場信心下降。Cotality數據顯示，7月墨爾本房價季度下跌3.4%，悉尼下跌4%，全國下跌約2%。CBA也表示，5月預算案後房貸申請減少15%。
風險最大的是近期買房且首付較低的人。比如一名買家以100萬澳元買房，只付5%首付，貸款95萬澳元。如果房價跌到90萬澳元，又因為失業或家庭變故必須出售，賣房所得可能不足以還清貸款。這種情況下，房主會真正面對負資產問題。
但如果不賣房，情況就相對可控。負資產會讓再融資更困難，也會限制搬家選擇，但它不會自動導致銀行要求房主補錢。房主繼續償還貸款，本金會逐漸下降；未來房價若恢復，賬面壓力也會緩解。
從歷史看，澳洲全國性房價下行通常有限。2017年10月至2019年6月，澳洲經歷近代較長一輪全國下跌，峰谷跌幅約8.5%。珀斯曾在2014年至2019年間跌約17.5%，但此後已大幅反彈。這說明地區市場可能經歷較長調整，但長期供需仍會影響價格恢復。
對擔心負資產的普通房主來說，最實際的做法不是恐慌賣房，而是檢查現金流、避免高風險再借貸、保留應急資金，並盡量不要在收入不穩定時被迫出售。房子如果是用來自住，短期價格波動不應完全決定長期決策。
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