澳洲的市場出現了巨大分裂！澳洲人對傳統銀行的觀念發生大幅轉變！非銀行住房貸款一年暴增65%，市場份額升至10.7%，格局重新洗牌
———前言———
就在澳洲整體住房貸款需求明顯降溫之際，傳統銀行以外的非銀行貸款機構卻迎來了爆髮式增長。最新數據分析發現，2026年6月季度，非銀行貸款機構的新住房貸款承諾金額達到104.9億澳元，相比2025年同期的63.5億澳元增加41.4億澳元，同比激增65.2%。
更值得注意的是，同期澳洲整體新住房貸款金額環比下降5.2%，也就是說，非銀行機構並不是簡單搭上房貸市場擴張的順風車，而是在市場收縮時逆勢搶走更多份額。
數字激增的背後意味著什麼
這裏首先要釐清數據口徑，65.2%是指非銀行機構新住房貸款承諾金額同比增長65.2%。ABS統計的新房貸包括購買既有住宅、購買新住宅和建設新住宅，而且排除再融資，因此104.9億澳元也不是非銀行機構持有的全部房貸餘額。
真正值得關注的是它與整個市場的反差。6月季度澳洲新住房貸款總金額環比下降5.2%至976億澳元，貸款數量下降5.4%至134225筆，其中投資者貸款數量下降8.6%；但非銀行機構貸款金額卻從3月季度101.6億澳元升至104.9億澳元，逆勢增長3.2%。其新房貸金額市場份額已達到10.7%，而2019年9月這一統計系列開始時僅為4.8%。
為什麼越來越大的人開始繞開傳統銀行
一個重要原因是借貸能力正在被高利率和更嚴格的銀行貸款標準共同壓縮。截至2026年8月26日，澳洲央行現金利率仍為4.35%，今年已經累計加息75個基點。高利率不僅增加現有房主的還款壓力，也意味著銀行在相同收入條件下通常只能批准更低的貸款額度。
與此同時，投資者貸款正在明顯降溫。ABS數據顯示，6月季度投資者新房貸減少4966筆，環比下降8.6%，為2022年9月以來最大季度跌幅。加息、借貸能力下降以及投資融資環境趨緊，正在推動部分借款人尋找銀行之外的選擇。
非銀行機構最大的不同是什麼
澳洲審慎監管局（APRA）目前仍要求其監管銀行在評估住房貸款時，在實際貸款利率基礎上增加至少3個百分點的償付能力緩衝。例如實際房貸利率為6%，銀行通常至少需要按照約9%的利率測試借款人的還款能力。自2026年2月起，銀行新增自住房和投資房貸款中，債務達到收入6倍或以上的貸款，各自最多只能佔20%。
非銀行機構不能像銀行一樣吸收公眾存款，也不直接受到上述針對銀行的3個百分點最低緩衝要求，因此可以採用自己的風險評估方式，部分機構對複雜借款人的處理更加靈活。但這絕不等於沒有監管。澳洲證券與投資委員會（ASIC）明確要求消費信貸機構遵守負責任貸款義務，需要了解並核實借款人的財務狀況，並判斷貸款是否適合消費者。
哪些借款人有可能轉向
非銀行融資最明顯的優勢，並不只是能借更多，而是對複雜借款人的處理方式更加靈活。大型銀行的審批體系高度標準化，對於固定工資、信用記錄良好的普通僱員十分有效，但自僱人士、小企業主、收入來源複雜者、部分投資者，以及信用記錄存在輕微問題的申請人，有時很難完全符合銀行統一的審批模板。
部分機構指出，這類申請人往往能夠在非銀行機構獲得更多選擇。一些信用狀況良好、房屋凈值較高的普通借款人，也可能找到價格具有競爭力的非銀行產品；真正容易出現較高利率和費用的，通常是信用存在問題、收入難以核實或風險較高的專業貸款。因此，非銀行貸款一定更貴並不准確，但貸款越複雜、風險越高，融資成本通常也越高。
對於房地產投資者來說，這一點尤其重要。當銀行借貸能力下降、投資者貸款審批趨緊時，「有沒有房子可以買」已經不再是唯一問題，能不能獲得融資正在成為交易能否完成的重要門檻。非銀行機構快速擴張，實際上是在填補傳統銀行標準化信貸政策留下的部分空白。
貸款暴增是否意味著新的風險
澳洲央行2026年3月《金融穩定評估》指出，非銀行住房和商業貸款近年來增長較快，但非銀行機構目前只佔澳洲金融體系資產約6%，整體系統重要性仍然有限。非銀行住房貸款逾期率也仍略低於1%，只是稍高於傳統銀行。
央行同時指出，部分非銀行機構確實出現貸款標準小幅放寬，但目前尚未造成明顯的資產質量惡化。因此真正需要觀察的是：如果傳統銀行繼續收緊信貸、非銀行機構市場份額進一步擴大，監管機構未來是否需要加強對這一領域的關注，而不是簡單把65%的增長解讀成金融風險已經失控。
——結語——
澳洲非銀行住房貸款一年增長65.2%，反映的並不是傳統銀行正在被取代，而是澳洲住房融資市場正在重新分配借貸機會。在4.35%的現金利率、銀行3個百分點償付能力緩衝以及高債務收入比貸款限制之下，一部分購房者、自僱人士和投資者正在轉向更靈活的融資渠道。
不過，對借款人而言，能夠借到更多，並不意味著應該借更多。貸款機構可以改變審批方式，卻無法消除高利率、收入下降、現金流緊張和房價波動帶來的風險。未來更值得關注的是，非銀行機構目前10.7%的新房貸市場份額究竟只是高利率時期的階段性現象，還是澳洲住房融資結構正在經歷一次長期轉變。
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