Jessica說：三個月降價三次…澳洲5城無一倖免，跌幅擴大！投資房貸款金額明顯收縮，買家集體消失？
「已經第三次降價了。」 Jessica最近幫家裡賣一套投資房，掛牌三個月，價格已經往下調了三次。
第一次降價的時候，她還很自信的認為就是這周了，結果等來了第二次，第三次，就是不見有買家出合理offer，離譜的offer倒是有三個…
澳洲Cotality數據顯示，冬季期間，首府城市有 93%的郊區住宅價值出現下跌。全國五大城市房價已經連續第五個月下跌：8月份，悉尼下跌1.4%，墨爾本下跌1.1%，布里斯班下跌1.0%，阿德萊德和珀斯也分別下跌0.8%。
根據Cotality數據來看：這一次，已經不是簡單的「悉尼、墨爾本跌了，其他地方還在漲」。過去表現非常強勢的布里斯班、珀斯，也開始出現明顯降溫。
這一次，不只是一個城市在跌
澳洲全國住宅連續第五個月下跌，而且這一次的範圍明顯擴大了。8月份：悉尼：-1.4%
墨爾本：-1.1%
布里斯班：-1.0%
阿德萊德：-0.8%
珀斯：-0.8%
這5個主要市場，一個都沒有躲過去。布里斯班、珀斯和阿德萊德過去五年的漲幅給市場留下了一定的緩衝空間。
Cotality的數據也顯示，銷售活動正在明顯放緩，布里斯班、珀斯和悉尼的成交量較一年前都出現超過20%的下降。
更值得看的，其實是投資房貸款
最近的貸款數據，也證實了澳洲幾個主要城市的地產不景氣。
澳洲統計局（ABS）數據顯示，2026年第二季度，新的投資住房貸款承諾數量環比下降了 8.6%，投資住房貸款金額環比下降了 10.2%。
第二季度投資住房貸款金額約為 371億澳元，比第一季度減少了約42億澳元：投資房貸款金額一個季度就減少了超過10%。
這是澳洲投資客的降溫程度明顯高於自住買家，暫時不看好澳洲市場。
同期，自住買家貸款數量下降3.3%，貸款金額只下降1.9%。投資貸款數量已經連續兩個季度下降：第一季度下降4.7%，第二季度進一步下降8.6%。
而投資貸款同比增速，也從第一季度的19.4%，快速降到了第二季度的 2.8%。
ABS甚至指出，第二季度投資貸款數量的下降，是 2022年9月以來最大的季度跌幅。
銀行這邊看到的變化，更加值得思考
如果只看ABS的數據，可能還會覺得：「投資貸款雖然下降了，但也沒有那麼誇張吧？」
但是銀行端看到的變化更加明顯，CBA近期公布的數據顯示，在5月份聯邦預算之後，其住房貸款申請量下降約15%。
其中：投資房貸款申請量下降約28%
投資客明顯開始踩剎車。
為什麼投資客比自住買家更敏感？
自住房和投資房的賬，需要分開算。自住買房的人，買的是自己要住的房子。投資客買房，則必須考慮另外一張表：貸款利息
物業管理費
保險
Council Rate
維修
土地稅
空置期
租金
稅務
最後還要考慮：房價未來還能不能繼續上漲。
在房價市場比較好的時候，很多投資客可以接受現金流稍微差一點。
因為大家算的是：「現在每個月貼一點，幾年以後房子漲多少，但是現在，情況不同了，投資客可能會更先離場。」
對賣家來說，真正麻煩的是：買家開始有選擇權了
這可能也是朋友連續降價三次最直觀的原因。
賣家開始掛牌房產，要更多考慮的是：價格是否定高了？
市場持續調整，買家更擔心：今天不買，過兩個月會不會更便宜？
買家的心理預期會隨著新增掛牌數量和掛牌天數變化而變化。
Open Home依然有人來，中介依然告訴賣家「有買家」。但是最後真正願意下Offer的人很少，而且買家開始更加認真地談價格。
Cotality最新數據顯示，截至8月底，澳洲首府城市掛牌房源量已經比一年前高出約24%，同時新掛牌量卻比一年前低6%。
現在的澳洲樓市，最值得觀察是這幾個點
第一，房價還會不會繼續調整
現在全國已經連續第五個月下跌，8月份跌幅達到0.9%，而且93%的首府城市郊區在冬季出現價值下跌。如果這個趨勢繼續，買家的觀望情緒可能進一步增加。
第二，投資房貸款會不會繼續下降
目前投資貸款金額已經出現明顯收縮，如果接下來繼續下降，並且投資貸款同比轉負，那麼投資客的新增需求可能真正進入收縮階段。
第三，投資客會不會從「不買」變成「賣」
但如果未來進一步出現：投資客開始集中出售現有投資房。市場上的賣盤會真正增加。
朋友現在已經不再糾結那套房子能不能賣回當年的價格。她現在最關心的問題變成了：「如果我再等三個月，會不會還得再降一次？如果房子賣不掉，房價幾年不漲，這套投資房的現金流，我還能不能扛得住？」
如今想在澳洲置業，真的需要擦亮眼睛，三思而後行。
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