全澳房價跌了，珀斯房源多了！我們，總算能買到房子了吧？
珀斯房源暴增145%、全澳房價連續第五個月下跌——表面看，這本該是購房者翻身的好消息。
但參議院聽證會上，多位銀行首席經濟學家卻給出了潑冷水的答案：住房負擔能力問題，恐怕要花上”一代人”的時間才能真正解決。
珀斯房源三年來首破7000套，暴增145%
房產諮詢機構Herron Todd White首席經濟學家Cameron Kusher在珀斯表示，珀斯目前掛牌房源已達7312套，較去年同期暴增145%，這是這座城市房產市場正在發生轉變的一個高度直觀的信號。
西澳地產協會（REIWA）證實，這是三年來掛牌房源首次突破7000套大關。
Kusher表示，這隻是西澳地產市場諸多變化因素之一，他預計這輪下行將持續到明年。
“住房可負擔性已經繃緊，可售房源數量正在上升，投資類房產的稅收待遇發生了變化，通脹和利率都處於高位，”他說，”結果就是，我們開始看到買家需求放緩，這也導致部分區域房價出現下滑。”
REIWA主席Suzanne Brown表示，自3月以來，活躍掛牌房源數量已經翻了一倍以上。
“在相對較短的時間內出現如此大幅的增長，可能意味著有更多人打算賣房，”她說，”但實際情況是，在2025年底至2026年初新增掛牌房源一度短缺之後，如今新增掛牌數量大體已回歸長期平均水平。眾所周知，市場的熱度已經徹底降溫，活躍掛牌數量的增加，恰恰反映出需求正在放緩，這也導致了成交量的下滑。”
Brown表示，三次加息已經影響了房貸的償還能力，壓低了購房者的借貸能力。”這已經傳導至成交價格，7月份，近半數房產的成交價都低於掛牌要價，”她說，”另一個影響需求的因素，是聯邦預算案中的稅制調整，這導致投資者和首次購房者的活躍度均有所下降。
市場普遍認為，首次購房者正在等待房價進一步下跌、住房變得更實惠。
問題是，這一等要等到什麼時候？
此前那輪長期下行周期中，珀斯房價中位數用了整整五年時間，才累計下跌12.8%（約7萬澳元），而目前，年初以來的幾輪加息讓房價的可負擔性不斷降低，已經幾乎把這輪房價下跌的成果抵消殆盡。”
參議院聽證：住房問題要花”一代人”時間解決
就在珀斯房源暴增的同時，全澳層面的房價數據也持續走軟（此前本刊已報道，8月全澳房價指數環比再跌，連續第五個月下降，累計跌幅已達3.6%）。
但在參議院跨代際住房不平等特別委員會近期的聽證會上，多位銀行經濟學家卻給出了遠比”房價下跌”更沉重的判斷。
NAB首席經濟學家Sally Auld表示，NAB預測全澳首府城市綜合房價將出現約7%的峰值到谷底跌幅，相當於2026整個日曆年內下跌約5%。
但她強調：”雖然有些人會歡迎這一跌勢，但這並不能解決澳洲的住房可負擔性問題。要真正實現可負擔性的實質改善，唯一途徑是在很長一段時間內，持續大幅增加住房供應，這個挑戰，很可能要花上一代人的大半時間才能解決。”
Sally Auld
Auld表示，自本世紀初以來，房價的上漲速度已經遠遠超過收入增速，背後因素包括低利率、稅收政策安排，以及強勁的市場需求。”住房可負擔性，是澳洲當下最重大的經濟和社會挑戰之一，”她說。
低通脹與金融自由化：數十年積累的”後遺症”
Westpac首席經濟學家、前澳聯儲經濟部門助理行長Luci Ellis同樣出席了聽證會。
她表示，上世紀90年代初推出的通脹目標制框架，以及80、90年代的銀行業自由化改革，共同造成了如今的高房價局面。
“過去30年，房價相對家庭收入不斷攀升的一大關鍵原因，是我們如今擁有更低的通脹水平，”她說，”這在當時被視為一件好事。”
Ellis解釋，上世紀90年代經濟衰退後，通脹水平回落並維持在相對低位，這使得澳洲的名義利率均值隨之下降，讓人們能夠承擔起相對收入而言更高比例的房貸。
她表示，這也導致了幾十年來，澳洲房貸和首付規模相對家庭收入的持續膨脹。”所以說，房價相對家庭收入的很大一部分漲幅，其實是數十年前發生的低通脹和金融自由化改革，歷經數十年才顯現出來的後果，”她說。
Ellis表示，早在本世紀初，她就已經在文章中寫到房價相對家庭收入出現的明顯攀升跡象，這一趨勢始於上世紀90年代。不過她也指出，近些年，澳洲樓市還面臨著短期的供需問題。
“我們是一個非常歡迎技術移民的國家，強勁的移民規模，讓我們整體受益，”她說，”但這也確實加大了’為所有居民提供住房’的難度，我們在為不斷增長的人口提供足夠新增住房方面，本身就存在系統性問題。”
Luci Ellis
綠黨參議員、委員會主席Barbara Pocock則表示，籠統地談論”住房供應”，是在用粗糙的方式討論複雜問題。
她舉例指出，近幾十年來，澳洲的公共住房存量已經出現”大幅萎縮”，大多數首府城市的入門級住房供應也十分緊張。Ellis對此表示認同，承認這確實是一個複雜的問題。
開發商利潤被”兩頭擠壓”
聽證會上，自由黨參議員Andrew Bragg則追問Auld，如何看待目前困擾澳洲住房體系的”審批數量與建成數量不匹配”問題——不少項目獲批后卻始終未能開工，或因在高通脹、建築成本上漲的環境下財務上難以為繼，而被拖延數年。
Auld承認這確實是個真實存在的擔憂。她表示，澳洲在規劃審批環節存在問題，為新建住房項目配套必要基礎設施方面也存在困難，同時還面臨技術工人短缺，以及建築行業近幾十年來生產率大幅下滑的問題。
“確實有一些項目，即便已經獲批，最終也從未真正建成，”她說，”這不是一個能一夜之間解決的問題，也沒有哪一個單一槓桿可以拉動，但我們確實可以從多個方面著手。而且說句公道話，數據中已經開始顯示在建住房數量有所回升，供給側似乎確實取得了一些進展，但我們還遠未走出’住房供應結構性不足’的局面。”
被問及阿爾巴尼斯政府的稅制調整，對當前新建房產供應產生了怎樣的影響時，Auld表示，住房行業本身”變數眾多”，稅制調整隻是其中之一。
“很明顯，今年早些時候澳聯儲的幾輪加息，已經導致融資成本上升，”她說，”中東局勢的衝擊，也給整體經濟帶來了相當程度的不確定性……再加上聯邦預算案中的稅制調整，我認為，大家目前也還在消化這些政策的實際影響。”
Auld表示，對開發商而言，如今建築成本不斷上漲，而房價卻在下跌，這意味著他們出售房產所獲得的收入正在減少。”所以他們的利潤空間正被兩頭擠壓，”她說。
結語
珀斯掛牌房源暴增145%，全澳房價連續下跌，賬面上看，購房者的議價空間似乎正在回歸。
但正如Auld所言，房價的短期回調，從來不是”可負擔性”問題的解藥——真正的病根，埋在數十年的低利率、金融自由化、公共住房萎縮，以及規劃審批與建造效率的結構性短板之中。
房源多了，價格鬆動了，但對大多數還在等待”上車”的澳洲人來說，這道題恐怕遠沒有那麼簡單。
*以上內容系網友澳洲事兒自行轉載自最西澳，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。