澳洲樓市突然變天！墨爾本連跌10個月！悉尼拉響40年最大房價下跌預警
如果你這兩年在悉尼或墨爾本看過房，大概早已熟悉這樣的劇情：周末趕拍賣、舉牌舉到心跳加速，最終卻被一句「全額現金、無需貸款」當場截胡。房子一套沒搶到，看房路上的咖啡倒是喝了不少。
但如今，樓市的風向正在悄悄反轉。
最新數據顯示，墨爾本房價已經連續下跌整整10個月，跌幅甚至超過悉尼，一舉成為全澳表現最差的首府城市。
與此同時，專家警告，悉尼接下來可能迎來近40年來最大幅度的房價回調。
曾經讓無數買家擠破頭的市場，如今正在快速降溫。這一次，樓市下跌不再只是個別地區的小波動，水，已經漫到了大多數澳洲家庭的家門口。
悉尼
40年來最大跌幅預警，到底跌在哪
核心事實：8月悉尼房價環比下跌1.4%，同比下跌4.6%，跌幅領跑全澳首府城市。從峰值算起，悉尼已經回撤約6.7%。
本以為悉尼市場會更抗跌，沒想到風險預警已經來了！房產研究機構發出重磅提醒：悉尼正在走向近40年來最大規模的房價下跌周期。
而這並不是一句危言聳聽，最新數據已經開始顯現出下行壓力。自去年11月以來，悉尼中位房價已經蒸發約8.7萬澳元，從163.2萬澳元跌至154.5萬澳元，跌幅達到5.8%。
更值得警惕的是，這輪調整目前還沒有明顯結束的跡象。
現在最大的壓力還是房貸利率！
雖然澳儲行已經連續兩次維持現金利率在4.35%不變，但市場並沒有等來真正的喘息機會。CBA和ANZ都預測，今年11月再次加息的可能性正在上升。
事實上，今年2月至5月，澳洲現金利率已經從3.85%連續三次上調至4.35%。不斷攀升的房貸成本，正在一點點擠壓買家的購買力。
對於不少原本準備入場的家庭來說，現在不是買哪套房的問題，而是還能不能買得起。
隨著越來越多人推遲甚至放棄買房計劃，悉尼樓市最關鍵的支撐，買家購買力，也正在明顯減弱。
墨爾本
連跌10個月，到底中了什麼邪
如果說悉尼是體面地跌，墨爾本就是跌得停不下來。
墨爾本房價已經連續十個月下跌，8月環比下跌1.1%，同比下跌4.7%，跌幅甚至略大於悉尼。
從峰值算起，墨爾本已經回撤約6.2%。更危險的是，墨爾本還是全澳緩衝墊最薄的首府城市之一。換句話說，只要再跌4%—5%，房價就可能重新回到疫情前水平。
但真正讓墨爾本房東扎心的，還不只是這一輪下跌，而是把時間線拉長之後，會發現它這些年本來就沒怎麼漲。
自2016年以來，墨爾本房價累計僅上漲約37%，明顯跑輸悉尼。反觀布里斯班、阿德萊德和珀斯，過去這些年的房價漲幅接近甚至超過一倍。
也就是說，別人是漲得多，現在回調，墨爾本卻更像是前面沒漲多少，現在跌起來還一點不含糊。
放眼全澳首府城市，墨爾本長期房價表現幾乎墊底。
換句話說，在墨爾本持有房產十年的人，賬面收益可能還沒跑贏通脹。
而這些冰冷的房價數據，落到普通房東身上，可能就是每年真金白銀地往外貼錢。
一個墨爾本房東的真實處境
一位持有內城區一居室公寓的房東，周租$480，一年租金收入大約$2.5萬。但貸款利息、物業費、市政費和土地稅加起來，每年支出卻達到約$3.2萬，也就是說，這套房每年還要倒貼約$7000。
以前很多投資者還能安慰自己：短期虧一點沒關係，只要房價長期上漲，資本增值遲早能補回來。
可現在的問題是，房價不但沒漲，反而還在持續下跌；如果負扣稅政策再進一步收緊，原本還能通過稅務抵扣緩衝一部分的虧損，也可能越來越難扛。
於是問題就來了，一套每年都在虧錢、房價還在往下走的房子，到底還該不該繼續留？
政策重磅衝擊！
聯邦稅改重創澳洲房產投資者
而這一輪市場情緒變化的背後，真正讓投資者緊張起來的，是聯邦預算中即將落地的一系列房產稅收新規。
這些政策將從2027年7月正式生效，不僅直接影響投資房持有成本，也可能改變不少房東未來的買賣和估值安排。
具體來看，這兩項調整幾乎同時打在投資者最看重的兩塊收益上。
負向槓桿政策收緊：只有新建房產能夠享受負扣稅福利；
資本利得稅改革：最低稅率鎖定30%，原本50%的資本利得折扣取消，改為按照通脹進行調整。
也就是說，投資者一邊失去了部分持有階段的稅務優惠，另一邊未來出售房產時的稅後收益也可能被壓縮。新規一出，房產投資的整體回報空間自然受到明顯擠壓。
數據顯示，政策落地之後，房產投資者線上搜索量、投資貸款數量雙雙下滑。
業內人士坦言，這次稅改製造了強烈的市場恐慌，不光投資客開始觀望拋售，就連首次置業的自住買家心態也變得謹慎。
政府方面則回應，政策初衷是扶持首次購房者，5% 首付計劃等福利可以幫助7.5萬人實現置業，房價是利率、房源供給、全球經濟多重因素共同作用的結果，不能全部歸咎於稅改。
後市怎麼看？
春季賣房季，成為樓市轉折點
所以現在，無論是準備入場的買家，還是已經持有房產的房東，最關心的其實都是同一個問題：這一輪下跌，到底還要持續多久？
而澳大利亞房產市場一直有個說法
春天見真章
因為每年春季通常都是掛牌量、成交量和買家活動明顯回升的時候，市場到底是真正企穩，還是繼續往下走，往往會在這個階段看得更清楚。
那接下來房價還會不會繼續跌？房產專家認為，未來幾個月樓市的方向，主要取決於兩個關鍵因素。
澳儲行會不會在11月再次上調利率。一旦加息落地，房貸壓力再度加重，房價下行風險加大；
即將到來的春季房產銷售季。春季向來是澳洲傳統賣房旺季，如果大量新房源集中湧入市場，房價大概率繼續承壓；
不過，房價接下來會不會繼續深跌，關鍵還要看春季新增房源會不會突然激增。
倘若上市房源數量保持平穩，市場拋售壓力沒有進一步放大，房價下跌幅度就有望逐步收窄。
簡單來說，接下來幾個月的春季市場，就是檢驗本輪房價下跌能否止住的重要窗口。
澳洲各個城市樓市分化明顯，冷暖不一。
悉尼40年最大跌幅預警也好，墨爾本連跌10個月也罷，真正重要的，從來不只是那個百分比。
因為房價漲跌只是市場的結果，真正決定你該不該買、該不該賣、該不該繼續持有的，是你的收入、貸款壓力、現金流，以及你能不能扛得住下一輪波動。
所以，當房價終於停下來喘口氣的時候，不妨先問問自己：這套房，究竟適不適合現在的我？
畢竟，房子從來不只是一個數字。
它既是一筆資產，
也是一個家庭關於未來的選擇。
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