———前言———
過去很多年，拍賣一直是悉尼、墨爾本等澳洲大城市最具代表性的賣房方式。市場火熱時，多名買家現場競價，很容易把價格推高。但進入2026年後，這套模式正在明顯降溫。越來越多賣家不再堅持拍賣，一些房源甚至還沒等到拍賣日，就改成私下議價出售。
Domain最新研究發現，在悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和堪培拉五個主要拍賣市場，大約每5套最初以拍賣方式推出的房源，就有3套後來改成私售。這並不是賣家集體撤離樓市，而是當買家選擇增加、競爭減弱后，賣家正在重新尋找更容易成交的方式。
短短5個月，超過一半拍賣房源開始改道
Domain數據顯示，今年2月至7月，悉尼原本準備拍賣、後來改成私下議價的房源比例從24.9%升至56.3%；墨爾本從29.3%升至58.1%；布里斯班從36.6%升至67.6%；阿德萊德從29.1%升至59.6%；堪培拉也從28.1%升至62.5%。也就是說，到7月時，這五個市場中多數準備拍賣的房子，最後都沒有堅持原來的銷售路線。
更值得注意的是，很多賣家從掛牌第一天開始就直接選擇私售。悉尼這一比例從73.1%升至83.1%，墨爾本從67.9%升至79.9%，阿德萊德從74.6%升至83.5%，堪培拉從57.9%升至72.3%。換句話說，現在的拍賣市場正在兩頭收縮：一邊是願意選擇拍賣的賣家減少，另一邊是已經進入拍賣流程后又改成私售的房源增加。
多人買房現象正在減少
拍賣能夠賣出高價，真正依賴的是競爭。如果現場有四五名認真買家不斷舉牌，很容易形成緊迫感；但如果只有一兩個人願意出價，拍賣推高價格的能力就會迅速下降。2026年的市場環境恰恰發生了這種變化。澳洲聯儲今年已經三次加息、累計75個基點，截至9月14日現金利率仍為4.35%，更高的房貸成本正在壓低家庭借貸能力。
澳洲聯儲自己也明確表示，今年利率上調的影響尚未完全傳導至經濟。拍賣結果已經反映出這種壓力。截至9月6日最新公布的最終數據，首府城市綜合拍賣清盤率只有49.3%，而去年同期為70%；過去11周中有10周低於50%。當周只有1431套住宅舉行拍賣，同比減少32.6%。進入春季后賣家雖然開始試水，截至9月13日的一周預計有1615套房拍賣，但數量仍比去年同期低32.8%。
高端傳統拍賣區也開始改變
如果拍賣降溫只發生在需求較弱的外圍地區，影響可能有限。但Domain發現，銷售方式變化最大的恰恰包括悉尼和墨爾本一些傳統高端拍賣區。悉尼東區南部的拍賣轉私售比例，從2月的12.3%升至7月的52%；東區北部從15.1%升至56.7%；North Sydney–Mosman從15.4%升至50.6%；Warringah升至62.9%。墨爾本Boroondara更從25.1%升至74.7%，Glen Eira則升至60.6%。
原因並不複雜，高端買家雖然資金實力通常更強，但也更有選擇權。如果他們認為未來還有更多房源或者價格可能繼續調整，就沒有必要在某個周六下午追價。最新PropTrack數據顯示，全國房價8月已經連續第五個月下跌，較今年3月高點低2.7%。
買賣雙方定價權發生變化
對於賣家而言，私下議價最大的優勢是靈活。拍賣通常有明確日期，一旦當天沒有足夠買家，賣家可能只能接受低於預期的價格、宣布流拍或者重新掛牌。私售則可以延長銷售時間、調整報價，並與不同買家反覆談判。Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell認為，目前的賣家並不是離開市場，而是在適應市場。
買家擁有更多選擇、競爭減弱后，賣家需要用更靈活的價格和談判方式尋找成交機會。Property Update將這一變化形容為買賣雙方力量正在重新校準。對於買家來說，這意味著議價空間擴大。特別是已經經歷過失敗拍賣、隨後轉為私售的房產，賣家的心理價位往往更可能開始調整。
買家也有更多時間驗房、研究周邊成交價格和計算貸款成本，而不是在幾分鐘的現場競價中作決定。不過，私售增加並不意味著所有房產都能撿漏。地段好、供應稀缺、自住需求強的住宅依然可能受到追捧。真正發生變化的是，賣家過去那種依靠大量買家互相競價迅速推高價格的優勢正在減弱。
今年春季樓市已經不能只盯著清盤率
過去判斷澳洲房地產市場冷熱，拍賣清盤率一直是最受關注的數字。但現在僅看清盤率已經不夠。如果越來越多賣家從一開始就選擇私售，還有大量房源在拍賣過程中改變銷售方式，那麼周末拍賣結果只能反映部分市場。最新數據仍然顯示市場處於調整階段。
PropTrack數據顯示，8月全澳房價環比再跌0.2%，已經連續五個月下降，並較3月高點下降2.7%。首府城市承受的調整壓力明顯高於偏遠地區。 因此，今年春季真正需要觀察的不只是清盤率有沒有回到60%，還包括願意選擇拍賣的賣家數量、拍賣轉私售比例、房屋銷售時間以及最終讓價幅度。如果這些指標繼續走弱，即使某個周末的初步清盤率偶爾反彈，也未必意味著樓市已經重新轉強。
——結語——
澳大利亞賣家開始遠離拍賣，並不代表拍賣即將消失，也不能簡單理解成房主正在恐慌拋售。Domain的研究更接近另一種情況：市場競爭減弱后，賣家正在改變方法，希望通過更長的銷售周期和更靈活的談判提高成交機會。
真正發生變化的是買賣雙方的力量。高利率壓縮借貸能力，房價連續回調，買家不再擔心錯過一套房就必須支付更高價格。當悉尼東區、Mosman、Boroondara這些傳統拍賣強區也大量轉向私售時，信號已經非常明顯：澳洲樓市仍在交易，但過去明顯偏向賣家的市場規則，正在向買賣雙方更加平衡的方向轉變。
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