壓力越來越大！澳洲人的買房難度一年比一年大！西澳住房可負擔性創歷史最差！47.5%家庭收入被房貸吞噬，平均貸款衝到72萬澳元
———前言———
擁有一套屬於自己的住房，長期被視為偉大的澳洲夢。但對越來越多西澳家庭來說，這個夢想正在變得異常昂貴。西澳房地產協會（REIWA）9月公布的最新數據顯示，2026年6月季度，西澳家庭用於滿足平均住房貸款還款所需的收入比例已經升至47.5%，創下1996年開始統計以來的最高紀錄。
換句話說，按照REIA的可負擔性指標衡量，一個典型家庭幾乎需要拿出一半收入才能承擔平均水平的房貸還款。
47.5%創歷史新高，西澳一年惡化6.3個百分點
西澳住房可負擔性惡化的速度尤其明顯。去年6月季度，平均房貸還款相當於家庭收入的41.2%，今年3月季度升至45.9%，6月進一步達到47.5%，單季度增加1.6個百分點，是同期全澳各州和領地中惡化幅度最大的地區。不過，西澳並不是全澳房貸負擔最高的州：同期新州達到57.7%、昆州54.4%、南澳52.0%，全澳平均為50.9%。
真正值得警惕的是，西澳過去相對較強的住房可負擔優勢正在迅速消失。 首次置業者同樣承壓。6月季度西澳共有10014筆自住住房貸款，同比減少4.7%；平均自住房貸款則升至720012澳元，一年增長16.1%，相當於平均貸款規模增加近10萬澳元。也就是說，即使年輕買家終於攢夠首付，進入市場后需要背負的債務仍明顯高於一年前。
真正的壓力在哪裡
西澳房貸壓力並不只是房價造成的。2026年以來，澳聯儲已經連續三次加息，累計提高75個基點，目前現金利率為4.35%。與此同時，過去幾年西澳房價上漲迫使購房者借入更多資金，於是家庭同時面對貸款本金越來越大和貸款利率越來越高的雙重壓力。
西澳房地產協會主席Suzanne Brown表示，今年三次加息再疊加平均貸款增加，使平均房貸還款較上一季度提高近300澳元，與去年同期相比更增加超過1000澳元。因此，即使部分地區房價開始回落，很多家庭仍感覺不到住房真正變得「便宜」：如果房價只下降幾個百分點，但融資成本明顯提高，每月實際還款壓力依然可能上升。
4.35%的利率可能仍不是終點
截至9月16日，澳聯儲現金利率仍為4.35%，下一次貨幣政策決定將在9月29日公布。8月澳聯儲雖然暫停加息，但明確表示通脹仍然過高，今年此前三次加息的影響也尚未完全傳導至經濟，因此並沒有宣布本輪加息周期已經結束。
數據顯示，7月消費者價格指數同比上漲3.5%，低於6月的3.8%，但更能反映基礎價格壓力的截尾均值通脹仍為3.6%，住房類價格同比上漲5.0%。澳聯儲副行長Andrew Hauser近期也表示，通脹已經高於目標較長時間，如果未來證明當前下降路徑不可持續，央行仍可能進一步提高利率。因此，對房貸家庭而言，9月底會議仍是下一階段最重要的變數之一。
人口增長仍快於過去
除了利率，人口與住房供應也是西澳可負擔性惡化的重要背景。澳洲統計局最新完整州級人口數據顯示，截至2025年底，西澳人口約307.7萬，一年增加6.55萬人，增幅達到2.2%，是全澳人口增長最快的州。持續增加的人口意味著自住房和出租房需求都維持在較高水平。
供應端實際上已經開始加速。西澳政府援引統計局數據稱，截至2026年3月的一年，全州新開工住宅達到24223套，同比增加15.2%，增速高於平均水平。但建設加快並不意味著短缺能夠立即消失，新項目從開工到完工需要時間，此前積累的供應缺口、人口增長以及建築成本壓力仍在影響市場。
租賃市場也說明供應壓力尚未完全緩解。截至9月13日，珀斯只有2029套住宅掛牌出租，比一年前的2148套還少5.5%。這意味著，一部分因房貸成本過高而推遲買房的人轉向租賃市場后，同樣面對有限的房源選擇。
珀斯房價下降暫時還救不了可負擔性
與此同時，珀斯房地產市場的確已經出現明顯降溫。西澳房地產協會最新數據顯示，截至9月13日，珀斯待售住宅達到7565套，四周增加6.9%，比去年同期的2,941套暴增157.2%；當周成交約600套，環比下降12.4%。這表明此前極度緊張的房源供應正在改善，買家選擇增加，市場議價權也開始從賣家一側向買家回歸。
但房價基數依然很高，西澳房地產協會9月16日更新的數據表明，截至8月的一年，珀斯獨立屋中位成交價仍約96萬澳元，公寓約69萬澳元；獨立屋中位周租約750澳元，公寓約700澳元。因此，即使掛牌量增加、房價開始承壓，過去幾年累積的漲幅仍沒有被完全逆轉，再加上4.35%的現金利率，普通家庭的實際住房負擔短期內很難迅速恢復到過去水平。
——結語——
西澳現在面對的並不只是房價太貴，而是房價、貸款規模和利率在過去幾年同時上升，再疊加人口快速增長和住房供應長期偏緊，最終將家庭現金流推向歷史高位。
47.5%這個數字真正值得關注的地方，是它在短短一年內從41.2%升至歷史最高水平。未來如果住房供應繼續增加、市場進一步降溫，同時利率停止上漲，可負擔性才可能逐漸改善；但如果通脹再次迫使澳聯儲收緊政策，即使房價出現回調，對很多家庭而言也可能只是房子便宜了一點，貸款卻更貴了。
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