澳洲房地產專家發出強烈警告！澳洲房市正處於十分矛盾的狀態！墨爾本152個城區下跌，房價比高點低5.3%，10月拍賣新規還要改變節奏

2026 年 9 月 18 日上午 1:00

———前言———

2026年的維州春季樓市，正呈現一種少見的弱勢中分化。一邊是墨爾本房價繼續回落、借貸能力受高利率壓制，另一邊卻是部分優質房、低總價公寓和聯排住宅仍然有人搶。

9月6日專題指出，今年春季的不確定性來自三股力量同時作用：價格調整、房源不足，以及10月即將實施的新售房規則。更重要的是，進入9月後拍賣成交率又突然回升，因此市場已經不能簡單概括成持續下跌，而是進入成交、價格和房型表現明顯分化的階段。

房價仍在調整，但拍賣市場突然回暖

PropTrack最新數據顯示，墨爾本8月房價環比再跌0.2%，同比下降4.3%，目前已經比此前高點低5.3%。高利率繼續限制購房者能夠借到的資金，也壓低了他們願意支付的價格。全澳範圍內，首府城市受到的衝擊也明顯大於區域市場，顯示本輪調整首先集中在悉尼和墨爾本等高價城市。

但拍賣市場在9月出現了反彈。Cotality數據顯示，截至9月13日的一周，墨爾本共有713套住房拍賣，初步清盤率升至63.3%，創24周最高，也是當周各首府城市中最高。不過，拍賣數量仍比去年同期減少42.5%。前一周墨爾本最終清盤率只有54.6%，因此目前還不能據此判斷樓市已經反轉，更可能說明在房源明顯減少的情況下，買家集中爭奪條件較好的住宅。

市場真正的分水嶺，是價格段和房型

今年墨爾本樓市最大的變化，是可負擔住宅明顯比高總價住房更有韌性。REA數據顯示，截至7月，墨爾本掛牌住宅中，50萬澳元以下佔15%，50萬至75萬佔33%，75萬至100萬佔21%，也就是說約69%的掛牌房源價格低於100萬澳元。高利率下，買家的預算正在向更低價格段集中。

受訪中介表示，75萬澳元以內的老式公寓和單元房，以及部分90萬至120萬澳元的住宅仍然有較強需求，Brunswick、Kensington和Richmond等區域看房和競拍人數相對活躍。與此同時，墨爾本獨立屋典型毛租金回報率約3.66%，單元房約4.96%，較低總價加上更高租金回報，也使部分公寓相對抗跌。不過，這屬於細分市場表現，並不能解釋為整個墨爾本已經恢復上漲。

買家議價權變大，但真正的便宜未必多

貸款數據說明買家整體仍然謹慎，Loan Market數據顯示，與去年8月相比，首次購房者貸款減少11%，投資者減少12%，普通自住買家僅下降1.2%；更領先的貸款預批數據中，投資者同比減少54.5%，普通自住買家下降8.7%，首次購房者下降5.7%。

該機構數據顯示，今年以來自住買家約佔貸款的68.1%，說明市場仍主要由實際居住需求支撐。報道還顯示，墨爾本8月房屋掛牌中位時間約30天，獨立屋賣家折價中位數約4%，單元房約4.1%。因此，普通房源的買家確實擁有更大談判空間，但位置好、價格合理、無需大修的住宅仍可能多人爭搶。

Tarneit、Hoppers Crossing、Craigieburn、Clyde、Werribee和Cranbourne等相對可負擔的外圍地區，也繼續出現在首次購房者、自住買家和投資者較活躍的區域中。專家建議，買家不要因為拍賣現場冷清就認定房屋有問題，應先完成建築及蟲害檢查，再根據賣家動機和競爭情況議價；購買公寓時，還應查看業主委員會費用和未來可能出現的特別收費。

賣家不能再依賴春季自然漲價

對於賣家而言，今年最大的風險是仍按照過去強勢市場的心理價格出售。REA統計顯示，截至8月10日的三個月里，墨爾本有95個城區房價上漲，但152個城區下跌。市場整體偏弱，意味著普通住宅如果定價過高，很容易延長出售時間甚至流拍；但由於房源數量有限，真正位置好、戶型好、維護良好的住宅仍可能吸引多人競爭。

因此，多名受訪中介建議賣家不要盲目進行大規模裝修，而應優先處理最影響第一印象的問題，包括重新刷漆、更換破舊地毯、整理花園、更新舊燈具以及改善浴室細節。當前建築和維修成本較高，需要大額翻新的住房更容易遭到買家壓價；相比之下，能夠直接入住的住宅明顯更受歡迎。

部分買方代理已經在精品公寓和小型聯排住宅中看到多份報價，但這隻能說明優質細分市場競爭增加，並不代表墨爾本整體已經觸底。

10月新規將改變維州拍賣遊戲規則

今年春季還有一個關鍵變數，維州新的房價透明規則。根據維州消費者事務署最新說明，大部分改革從10月1日起啟動，而賣家底價必須至少提前7天公開的要求，適用於10月16日及以後舉行的拍賣或固定日期銷售。例如10月16日拍賣，底價最遲必須在10月9日公開。代理必須以明確的單一金額公布底價，並同步更新廣告和新的房產價格說明，不能再使用「起價」「以上」等模糊表達。

如果底價沒有完整公開7天，拍賣就不能舉行；房屋無條件成交后，最終成交價同樣需要公布。規則目的在於提高價格透明度和減少低報價格，但短期內也可能促使部分賣家減少拍賣、改用私下議價，從而進一步影響春季供應和成交方式。

——結語——

因此，2026年的維州春季樓市很難簡單定義為買方市場或賣方市場。墨爾本房價仍比高點低5%以上，貸款需求明顯降溫，普通房源的議價空間擴大；但另一方面，拍賣和掛牌供應明顯低於去年，價格合理、總價較低、可以直接入住的住宅仍可能出現激烈競爭。利率仍是接下來最大的變數。

截至9月17日，澳洲央行現金利率維持在4.35%，今年已經累計加息75個基點，下一次利率決定將在9月29日公布。央行仍強調通脹過高，今年加息對經濟和家庭支出的影響尚未完全顯現。對於買家來說，今年春季不能只盯著跌了多少，更要看具體房型、區域和賣家動機；對於賣家而言，現實定價、房屋狀態和銷售方式，也比等待傳統意義上的春季上漲更加重要。