中國人抄底「老破小」：以為撿漏，處處是坑
「30歲的我，買了個42歲的房子。」明穗這樣形容自己的第一次買房經歷。
近幾年，「老破小」重新進入人們的購房視野。一些投資者低價買入多套老房，再通過出租獲利，讓「抄底老破小」一度成為社交媒體上的熱門話題。
這類房子大多建於上世紀八九十年代，房齡長、面積小，卻往往位於配套成熟的城區，總價也相對較低。
與此同時，社交平台上的「爆改老破小」視頻，也頗讓人心動：窗外綠樹掩映，屋內明亮通透，原本昏暗陳舊的房間，經過一番改造，似乎很快就能煥然一新。
一批年輕人逐漸開始把目光投向老破小。不同於部分家庭，為了孩子入學而購買老舊學區房，對年輕人來說，「老破小」承載的是對「家」的想象。
在大城市打拚多年，經歷一次次租房和搬家后，他們想真正安頓下來。預算有限，又不願放棄地段和通勤，老破小成了一個現實的選擇。
但真正接手之後，他們才發現，買「老破小」就像開盲盒，充斥著太多不確定性。
漏水、隔音、老化的管道，是一棟老房遺留下的硬傷；而住進老樓之後，鄰里關係、生活習慣與彼此的邊界，也成了年輕人需要重新面對的課題。
這些渴望安定的年輕人們開始意識到：從擁有一套房，到過上想象中的生活，中間仍有一段距離。
「不想再把錢交給房東了」
一套總價33萬的「老破小」，是明穗送給自己的30歲生日禮物。
六十多平，三室一廳，首付六萬，位居長沙市中心。小區附近還坐落著兩家大商場、兩個地鐵口，交通便利，配套成熟。
十年前，明穗隻身一人來到長沙打拚。工作第一年，她就動過買房的念頭。只是那時手裡沒錢，後來房價一路上漲，她賺錢的速度始終趕不上房價。
十年間，她搬過很多次家，前後換過十幾位合租室友。有人相處融洽，也有人彼此看不順眼。長期租房，讓她總是很難擁有歸屬感。對她來說，安全感常常只存在於回家后關上房門的那一小塊空間。
直至去年十月，她刷到了不少「爆改老破小」的視頻。總價幾十萬，地處市中心，雖然樓房外面破舊不堪，但房裡只需花幾萬塊重新裝修一下，昏暗陳舊的房間就能變得明亮通透、頗有設計感。明穗心動了。
此後，她陸續看了五六套房。一些地段優越、價格合適的房源往往很快就被別人定下。一旦猶豫，就會「秒沒」。
這種緊迫感，也在一點點加快她的決定。
今年三月，明穗接到了房產中介的一通電話，讓她趕緊過去看一套房。明穗放下手頭工作，立刻出發。但車開到半路時，中介又打來電話，告知她「房子已經被定走了」。
明穗想著「來都來了」，決定看一眼。「又小又破」，是她對這套房子的第一印象。不過，六十多平米，三室一廳，這種格局使得房子的可利用空間大。總價33萬，也在她所能承受的範圍之內。
當晚，中介再次打來電話。此前的買家因價格沒能和房東談攏，房子又重新空了出來，中介催她儘快做決定。
「人在這個環境里就會覺得，不管三七二十一，我先拿下再說。」最終，只實地看過一次，明穗便簽下了這套房子。
就這樣，這套42歲的老房，成了她人生中的第一套房。首付六萬多元，月供一千五左右。拿到房產證，看到「所有人」一欄只寫著自己的名字時，明穗感到無比暢快，「沒有在外面飄著的感覺了」。
明穗送給自己的30歲生日禮物
近年來，像明穗這樣選擇「老破小」的年輕人不在少數。這類房子大多建於上世紀八九十年代，磚混結構，面積偏小，樓齡和設施已經顯出老舊，但往往佔據成熟城區，地段優越，總價門檻也相對更低。
過去兩年，「老破小」在一些城市重新受到關注。
在成都，一位市民一年內陸續買下八套「老破小」。她專門尋找二環內、總價三四十萬左右的老房，買下后出租，用租金覆蓋一部分月供。這種「低價買入、靠出租獲得現金流」的故事，一度讓「抄底老破小」成為社交媒體上的熱門話題。
與此同時，低總價二手房在一些城市的成交中佔比也在上升。經歷一輪房價調整，再加上買房門檻降低，一些過去夠不著的房子，慢慢落進了年輕人的預算里。
而「老破小」的優勢也很具體。房子雖然破舊，但大多都恰好位於成熟城區，周邊已有地鐵、商場、醫院等生活配套。對一些年輕人來說，「老破小」是在有限預算里，第一次真正夠得著的「家」。
在上海工作的Yve也是其中一員。
決定買房時，她已經工作了五年，在這座城市搬過五次家，她聲稱自己「不想再把錢交給房東了」，而是擁有一套真正屬於自己的房子。在預算有限的情況下，想要保住通勤和城市生活便利，「老破小」成為了最合適的選擇。
在此之前，Yve一直租住高層住宅，從沒住過「老破小」。她對這類房子的想象，更多來自於身邊已經買下老房的朋友。
買房前，她曾多次去朋友的「老破小」家裡參加Home Party。在她的印象里，房子本身雖然老舊，但隔音並不差，朋友和鄰居也相處地不錯。
這些經歷讓她覺得，房子老，並不意味著生活一定會因此打折。重新裝修、布置之後，她同樣可以在家裡養寵物、邀請朋友，過一種熱鬧、自在的生活。
於是，從2024年底開始，Yve在上海不同區域陸續看房。房源價格面積不一，有低價小戶型，也有正方形朝南戶型。有時剛看完一套，就立馬有中介帶其他人來看房，不少讓她心動的房子就這樣被別人拿下。
交通是她的首要考慮因素，同時她也會留意前房主的家庭情況，「家庭氛圍好、子女教育背景不錯」也會成為一個加分項。在她看來，如果一個家庭曾在這裏生活得不錯，孩子也成長得很好，多少意味著這套房子的「氣場」不會太差。
在陸續看了120套房子之後，她敲定下了屬於自己的「老破小」。房子位於上海市虹口區，90年代建造，79平方米，兩室一廳，總價四百多萬元。買下這套房，也有來自家裡人的幫襯。
這套房子並不便宜。付完總價20%的首付后，她每月需還貸五千多。但綜合考慮下來，這套讓她很滿意，地理位置優越，交通便利，上班通勤時間短；整套房間是她喜歡的「L字型」格局，全屋朝南，有不錯的採光。
Yve的新家
從租戶變成業主之後，一切關於「家」的暢想，也隨之開始生長。
房子真正屬於自己，也意味著這個空間終於可以由自己做主。Yve想象著，等裝修完成，可以按照自己的喜好折騰房間，也可以和朋友一樣，偶爾做做「客廳主理人」，邀請要好的朋友，來家裡聚會、過夜。
對明穗來說，十年積蓄一朝清空，買下屬於自己的老破小，則意味著在這座城市真正「紮根」。她暢想著三室一廳要怎麼布局——主卧自己睡，次卧當衣帽間，剩下一間則布置成電競房。每天下班回家后，把鞋一脫，先在沙發上躺一個小時，再去做別的事情，「別提有多爽了」。
「老黃瓜刷綠漆」
真正開始裝修后，明穗才意識到，「改造老破小」並不是一件簡單的事情。
今年四月，裝修正式開始。原本的牆面、地板和吊頂被一點點鏟掉，直到房子露出最裡面的紅磚和預製板。站在施工現場，明穗看著眼前的一片廢墟，彷彿聽到了「一種夢想碎掉的聲音」。
房子比她想象中的要「爛」。也或許是因為在此之前，她對裝修改造的認知幾乎都來自於短視頻。
社交媒體平台上，清一色的家居博主打著「爆改老破小」的標籤，展現出精緻的自裝改造成果。鏡頭裡的舊房改造似乎又快又便宜。幾十平米的老房，拆除、刷牆、鋪地、裝上新的柜子和燈具，再配上一段改造前後對比，原本昏暗陳舊的空間便煥然一新。一些視頻還會列出裝修賬單——五六十平、五六萬元，就能完成一套理想的改造。
明穗坦言自己就是這類視頻的「受害者」。為了省錢，她沒把裝修交給任何團隊，選擇了自裝。最初，她給自裝的預算是6萬塊，工期3個月。但硬裝接近尾聲時，已經過去了大半年，費用也花了快9萬元。
裝修前，明穗的房子破爛不堪
短視頻里的「自裝」，常常被包裝成一場充滿成就感的挑戰。舊房一點點變新，最終蛻變成一個漂亮的改造成果。至於過程中那些需要臨時摸索的工序、從零補起的裝修知識，以及一次次的返工和踩坑，卻很少被完整地展示出來。
而真正開始「自裝」 后，明穗才意識到，把一套幾乎拆空的老房重新裝好，需要經歷多少環節。
從水電，到泥工、木工、油工，每一道工序都得自己找師傅、買材料、盯進度。一個工種結束，下一個工種才能進場。任何一個環節不夠細緻，都可能會導致后一道工序無法進行。
就連找到一個溝通順暢、足夠負責的師傅，有時也得碰碰運氣。
泥工進場后，她感到了前所未有的痛苦。師傅似乎默認她知曉裝修的所有細節——什麼時候該買什麼、材料和尺寸怎麼選，而他自己只負責施工。
某次，她提前向師傅確認了衛生間蹲坑的型號和圖紙，直至材料送貨簽收后、準備安裝時，師傅又告知她尺寸不合適。而整套材料的問題，在師傅確認時便出了錯。但師傅不認，聲稱自己「只做事，不操心」。
相比自裝，Yve選擇把裝修交給上海一家知名裝修公司。但把裝修全包出去，也未必意味著徹底省心。
房子在五樓，沒有電梯。裝修時，無論運材料還是搬傢具，都要靠人工一趟趟上下樓，搬運成本也隨之增加。
Yve本想裝修成輕法式，但設計師建議她放棄，認為老房的層高有限，複雜的造型做出來后，整個空間會顯得更為壓抑。
等牆面拆開后，她還發現房子與隔壁之間的牆體很薄，這將導致樓房整體隔音並不到位。
除此以外，在實際施工中，Yve發現不同的環節又被分包給了不同的團隊，裝修人員不斷更換，材料也出現過數次貨不對版。
原本裝修的預算在30萬之內，到最後花了35萬。這其中，有些費用來源於臨時加價——「當貨不對的時候，要再加費用才能調整」，以及，請師傅吃飯的「人情費」。
類似的溝通與信息差，成了裝修過程中最耗費心力的一部分。但比這些更棘手的，是「老破小」本身的建築問題。
徹底拆除后，Yve的家塗上新的水泥
經歷完泥工的折騰，油工刷完漆后，明穗的小家終於有了些改觀。裸露的紅磚、電線與預製板均被重新遮住，瓷磚鋪好，膩子和油漆也已經做完。
意外來得比想象中要快。八月的長沙陰雨連綿，幾場暴雨過後，雨水順著外牆的裂縫滲進陽台，與鄰居相連的共牆也出現了漏水。那時，陽台幾乎已經裝修完成，只剩下美縫等工序。明穗原本覺得，這裏已經「像一個可以入住的家了」。
維修人員上門檢查后告知她，若想徹底解決漏水，得拆掉整個牆面，掀開陽台的地磚，在內部做負壓防水，外牆也要重新做防水。這樣一來，已經裝好的陽台幾乎得全部重來。那一刻，明穗覺得「天塌了」。
但若置之不理，一兩年之後，陽台的牆面會因滲水開始起皮、發霉。最終，整個返工花了大約二十天，外牆漏水問題才得以解決，後續的裝修工序也不得不跟著往後推。
明穗工作日照常上班，只能周末再去現場驗收。裝修幾乎佔滿了她工作之外的時間。為了省錢，她還決定自己做美縫。連續兩個月，幾乎每周都泡在新房裡，從早上八點趕到晚上八點，蹲在地上，一點點處理瓷磚間的縫隙，每次回家，她的手腳都是腫的。
比起工期被拉長，更明顯的變化發生在她的心態上。剛開始裝修時，她總想著儘可能把每個細節都做好，「想盡善盡美」。但一次次返工、溝通和意外之後，她的標準不斷往下降，「趕緊結束吧，就這樣吧。」
外牆漏水，拆掉陽台重新做防水
租住多年「老破小」的小穆，對這類房子的老化程度深有感悟。
從武漢到杭州，小穆租住「老破小」已經快八年了。她見過不少重新裝修后再出售、出租的房源。外牆重新粉刷，社區道路翻新，推開門后，屋裡的牆面、地板和傢具也都煥然一新。一些房子經過裝修后，甚至很難再和「破」聯繫起來。
在她看來，裝修能改變的更多是房子的表面，而「內里其實是不變的」。牆可以重新刷，瓷磚可以重新鋪，傢具可以全部換掉。但一些更致命的問題，無法從表面看出。某種程度上，這就像是給「老黃瓜刷綠漆」。
至於綠漆下的黃瓜究竟有多老，往往得等人們真正入住之後，才能深刻領悟。
「像身上長滿了疹子」
如果只看地段，小穆現在住的「老破小」，幾乎沒有太多可挑剔的地方。
這是一套建於上世紀90年代的老房子，六十平方米左右，兩室一廳，位於杭州主城區，也是一套學區房。小穆和老公兩人已經租住了四五年，目前每月租金4000元。
下樓一百多米就是地鐵，騎電動車二十分鐘就能到公司；往西走兩三公里，就是西湖。有時，小穆可以從家直接走過去散步。
「用比較低廉的價格，佔據城市中心的位置」，這也是她多年來一直選擇租住「老破小」的原因。
但與之交換的，是一棟老樓所遺留下來的各種問題。
隔音，似乎成為了老房子里常見的居住困擾之一。
每到工作日下午五六點，小穆總能準時聽到家長教育孩子的聲音，以及孩子的哭聲。這段噪音來自於樓上的樓上，一戶為了孩子上學搬過來的家庭。隔著兩層樓，小穆依然聽得「一清二楚」。她甚至分不太清，聲音究竟是順著樓板傳下來的，還是從窗戶飄進來的。
噪音並沒有嚴重到讓她無法居住，但也成了日常生活里沒法躲開的煩惱。時間久了，小穆也習慣了，索性把它當作每天的「固定曲目」。
Yve也經歷著類似的困擾。第一次意識到隔音可能不太理想，是在重新裝修階段。拆開牆布，敲開牆體，她發現自家和隔壁之間的牆體比想象中單薄，磚與磚之間砌得粗糙，縫隙清晰可見。後來她了解到，這是上世紀八九十年代一些建房材料所遺留的老毛病，大量住宅採取磚混結構建造，隔音先天就弱。
入住之後，Yve在家裡就能聽到隔壁鄰居刷抖音的聲音。而她在家裡唱歌，鄰居也聽得見。音樂是Yve長期投入的業餘愛好，很多時候，她習慣在家裡練練歌、學學樂器，並錄製下來聽聽回放，也常會分享在社交平台。
某次，她照常在家裡練歌。沒過多久，在樓棟業主群里，有人調侃「樓上來了個歌神」。Yve當作鄰居在誇她。畢竟，她不是在深夜發聲，也並沒發出多大的噪音。
但入住大半年來，她明顯感覺到，自己練歌的頻率比以前少了。考慮到隔音不好，每次唱歌時，她都要把家裡的窗戶全部關上，聲音壓低，小聲練歌。曾經，她一周會發布三四次唱歌視頻，但現在，發歌頻率降低到一周一次或兩周一次。
Yve的新家
比起聲音，讓小穆更頭疼的是「下水」。
起初，樓下鄰居找上門來，稱家裡的天花板開始發霉，懷疑是小穆家裡有地方漏水。但小穆檢查了一圈，並未發現明顯的問題。
直至後來有一次做完飯，她洗了幾隻碗，才發現櫥櫃下方滲出一大灘水。維修師傅上門疏通了一次，並叮囑小穆暫時少用水。
小穆心想，她一直都沒有大量地用過水，頂多洗兩隻碗而已，「又不是在家裡做滿漢全席」。當天晚上，她便嘗試洗了兩隻碗，水龍頭開得很小，只管把碗打濕。結果，櫥櫃下方又漏水了——正好是洗兩隻碗的水量。
師傅再次上門，了解情況后覺得不太對勁。他掏出一根兩米多長的鐵管子，伸進管道，發現並沒有明顯的異物堵住，問題出自管道本身。
廚房的下水使用的是老式鑄鐵管。師傅告訴她，這種管道使用多年後，內壁的鐵鏽會逐漸堆積，從四周向中間侵佔原本的空間，管徑越來越窄，排水也隨之變得困難。
這種老式鑄鐵排水管，在不少建成較早的住宅里都能見到。相比之下，如今住宅中更常見的是PVC等塑料排水管。
對小穆來說，這並不是疏通一次就能徹底解決的問題。想要換掉老舊鑄鐵管，往往還需要樓上樓下住戶配合。身為租客，她只能經常疏通管道，以此維持下水狀態。
老式鑄鐵管是「老破小」的典型隱患
而衛生間的下水，則帶來了另一種麻煩。除了偶爾反味，小飛蟲還會順著下水口爬進屋裡。為此，她幾乎每隔半個月到一個月，就得給下水管道做一次「清理」。往管道里倒開水、噴殺蟲藥劑，再把日常不用的下水口封住。
類似的麻煩還有很多。比如，朋友來家裡，只因往馬桶里扔了一張紙，馬桶便徹底堵住。小穆前後找了三個師傅，最終只能把整個馬桶拆開，用鉤子把那張紙掏出來，才得以解決。
又或者，廚房煙道直接朝向樓道。一到飯點，嗆人的油煙散進公共區域，「誰家在炒什麼菜都很清楚」。
瑣碎的問題不斷出現在「老破小」的日常生活里，它們不至於讓小穆住不下去，卻總能讓她感到有些不爽。「就像身上長了些疹子一樣，不舒服是肯定的，每天總想去撓撓它，但又治不好。」
「幸福者退讓」
「老破小」的「老」，並不只體現在房子上。
一些老居民已經在這裏生活了幾十年，彼此熟悉，也早已習慣了各自的日常。
而當年輕人想要帶著寵物、朋友和新的生活方式搬進來，他們很快發現，這棟樓有自己的規矩。
Yve的鄰居多以上海本地老年人為主。還在裝修期間，她就感受到了來自這些原住民的壓力。
裝修難免會產生噪音，有鄰居會直接來「踢門」，要求她不要發出太大的動靜。除此之外，樓道里甚至被私自貼著一張告示，大意是指「禁止養貓養狗，鄰居發現可以報警」。
這對Yve來說並不是一件好事。她有一隻三歲多的德文貓，是個愛鬧騰的活潑小貓。租房時，Yve曾經多次搬家都一直帶著它。只是沒想到，買下屬於自己的房子后，小貓反而沒能順利住進來。
這次搬家，複雜的鄰里關係讓她產生了顧慮。裝修期間，她特意把小貓帶過來「測試」了一次。小貓在陽台附近興奮地叫了幾聲，很快，便有鄰居反映，「你的貓吵得人不能午休了」。
無奈之下，她和家人商量了一下，決定把小貓送回老家。
房產證劃清了家的產權邊界，生活的邊界似乎並沒劃分得那麼清楚。
有時，她總能在樓梯間碰見鄰居。她喜歡哥特亞文化，偶爾打扮得特別一些，鄰居會嘀咕兩句，「怎麼穿成這樣？」穿得鬆弛一些，又會被說是個「假小子」。
除了打扮，鄰居看到她手裡拎著的廚餘垃圾，也會多嘴一兩句，「怎麼今天吃這麼多」。最頻繁的時候，她一個月能碰上六次。
對Yve來說，這些「嘀咕」已經越過了她習慣的私人邊界。也因此，她不太敢再邀請朋友來家裡玩了，考慮到鄰居都是老人，她「只能『幸福者退讓』了」。
「幸福者退讓」曾一度作為網路熱詞流行起來。大意是說，當一個人擁有安穩的生活和更多牽挂時，面對不必要的衝突，與其爭個輸贏，不如先退一步。
小穆也同樣將這五個字，當作租住「老破小」的一種處事原則。
早幾年前租住另一套老房時，隔壁母子常常在深夜吵架，小穆躺在卧室床上聽得一清二楚。她乾脆買了一張行軍床，搬至客廳睡覺。她想著「都不容易」，選擇了退讓。
而如今住的這套「老破小」里，需要接納的不只是鄰里噪音，還有一些她過去並不熟悉的地方習俗。
有一次，樓里老人去世，家屬連續幾天在樓下辦喪葬儀式、燒紙。住在三樓的小穆甚至能在家裡聞到燒紙的煙味。
這樣的喪葬方式對她來說有些陌生。葬禮結束后，花圈被留在樓道里，一個月過去仍沒有撤走。晚上經過時，小穆難免覺得「有些瘮人」。
今年年初，杭州房價有所回落。小穆預算有限，又捨不得主城區的地段和通勤，她關注的房源仍以「老破小」為主。
但看房的過程並不是那麼理想。走進一套待售的老房，屋裡堆滿了住戶多年捨不得扔掉的紙殼和雜物，從地面一直壘到接近屋頂，只留下一條勉強供人通行的通道。站在房裡，小穆甚至看不太清房子的戶型和朝向。
她也看過一套老式「邊套」。進家門之前，需要先經過兩戶共用的走廊。剛推開大門，隔壁住戶晾曬的大褲衩就懸在頭頂，小穆覺得「好像進到了別人家裡面」。
過去，小穆看房時最在意的是地段。她喜歡住在主城區，也願意為了通勤方便、離市中心更近，接受房子老一些。但現在，她逐漸打消了購買「老破小」的念頭，把目光轉向2005年至2010年前後建成的老商品房，希望在預算、地段和居住舒適度之間，重新找到一個平衡。
她的認知也在隨之變化。即便現在的住處離西湖很近，她也慢慢意識到，「人不可能24小時都去西湖，但是人可能會24小時在房間里」。
Yve也正在慢慢適應新的生活。
小貓被送回老家后，她一度很難過。雖然自己有太多的「阿貝貝」，但一個毛茸茸的生命終究無法被替代。想貓的時候，她就打開手機聽聽「呼嚕聲」。
有時「貓癮」犯了，她還會尋找一些家中養貓的陌生網友，約著去對方家裡摸摸小貓，「借貓解憂」。
最近兩個月，鄰裡間的摩擦少了一些。樓上的鄰居已不太常住在這裏，樓下的住戶也正考慮把房子租出去。Yve心想，隨著住戶慢慢更替，這棟老樓也許會發生一些變化。
她仍在一點點布置自己的房間，貼上喜歡的牆紙，添置些新的裝飾。她也嘗試學一些聲音較小的樂器，比如特雷門琴，練習時關好門窗，也能找到一點樂趣。對她而言，這棟房子總歸是一個「溫暖的去處」。
她開始期待，等到明年，她要把小貓重新接回來。
Yve的新家
于年輕人而言，一套「老破小」帶來的，遠比房子本身複雜。
Yve坦言自己多了一層矛盾感。曾經的她「說走就走」，放蕩不羈愛自由。而如今，她一邊覺得安穩踏實，一邊又會為剩餘的房貸焦慮。
這一路踩過的坑、耗費的心力，一度讓她覺得「自己老了十歲」。曾經過於理想主義的她，也開始認清生活的現實。她決定收斂一部分隨性，試著更理性地規劃生活。
老房在一點點修補，生活仍在向前。未來的日子照樣值得期待，「既然買了，就不要後悔。」
如果可以重來一次，明穗不會再匆匆買下「老破小」了。「自裝改造」一度讓明穗很後悔，她經常問自己：「為什麼要來遭這個罪？」
她稱自己是「一級退堂鼓選手」。說起這大半年的經歷，明穗總結出一些心得，譬如要確定目標再去行動，能交給專業的人，就不要自己「半吊子上場」。
以及，「不要相信任何一個人」。她意識到，裝修是一場一次性生意，一方出錢，一方出服務和商品，完工後，雙方很少再有後續交易。太依賴口頭承諾、過早付款，往往會讓自己陷入被動。比起過於信任對方，她希望以後能把事情提前考慮清楚，把安排做得周全一些。
回頭看十年前就在心裏埋下的「買房夢」，她如今覺得，真正做決定時，應該謹慎一點，再謹慎一點的。
時至今日，在裝修大半年後，明穗仍未入住自己的新家。好在最艱難的硬裝階段已經過去，她正步入軟裝階段，開始添置喜歡的傢具、燈具，一點點布置房間。
明穗期待著，能在元旦前搬進新家。這套比她還大12歲的老房子，也終於越來越接近她最初想象中關於「家」的樣子。
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來源：視覺志