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37萬元買北京兩居室！這座城市太離譜了

2026年10月19日 19:25

燕山一套兩居室總價僅37萬元，遠低於外界對的想象。這裏配套完整、通地鐵，但房屋多為老舊職工家屬樓，年輕人口稀少。買家購買這些「工具房」，主要為了積分落戶、子女教育或養老。房價下跌讓部分業主資產腰斬，也折射北京樓市分化與變化。

37萬元能在北京買一套兩居室？是的，而且這裏配套完整，去區還有地鐵。有人把這裏的房子視為「工具房」，想以最低的價格，實現各自的目的。

北京「窪地」

王小妮在北京幹了7年的，賣過的最便宜的房子是33萬元。那是一套60平方米的兩居室，在6樓頂層，樓里沒有電梯，房子內部幾乎是毛坯狀態：水泥牆和水泥地，也沒什麼像樣的傢具，是那種標準的「老破小」。

即便如此，總價33萬元也是個令人咋舌的數字，但她賣過很多類似的房子，她的朋友圈「捷報頻傳」：「今天小賣三套」「恭喜客戶喜提新房」……最近，她還開始每周發布一張匯總近期成交情況的表格，最新的兩張表格里一共10套房，都是50-60平方米的兩居室，價格最高的一套是50萬元。

你或許想問：北京還有這麼便宜的房子？是的，房子在北京燕山，這裡是依託燕山石化建成的大型工礦生活區，像一座完整的小城，也曾是獨立的行政區，1986年和房山縣被國務院批准撤銷，合併為。

王小妮分析，相比于其他地理位置偏遠的京郊地區，燕山的優勢很明確。常住人口是8-10萬，有醫院、商圈、學校，配套比較齊全。如果以天安門為北京市區的基準點，則燕山與北京市區的直線距離是40公里，有直達公交，也通了地鐵——燕山站是燕房線的終點站。

過去10年，在2017年左右的房價高點，燕山的房價也曾沖至每平方米2萬多，但隨著此後市場回調，開始逐步下跌。房價便宜是有原因的，燕山的房子大多是建於上世紀70至90年代的職工家屬樓，樓齡較老，且多為無電梯的6層板樓。也因此，這裏的居民多為燕山石化的老職工，沒什麼年輕人，新增人口也有限，這又構成很多房子亟待出售的主要原因。

王小妮說，她接觸過的賣家大致分為兩種。一種是為了置換，有的老職工年紀大了，爬樓梯變得吃力，又不想離開燕山，就會選擇置換同小區低樓層的房子，也有一部分人會追隨兒女去市區。另一種情況，是老職工把房子留給兒女，但後者已經在市區定居，等父母去世后，決定賣房變現。

儘管是老破小，但燕山的房子頗為搶手。王小妮記得，去年一整年，燕山的賣房成交量是1000多套。崔傑就是去年10月入手的，他在燕山買下一套三居室，總價45萬元。今年34歲的田明明和陳瑤，分別購入了一套兩居室，總價分別是39萬元和37萬元。

他們把自己的購房經歷發在上，評論區里，除了感嘆房價之便宜，也有人分享自己的類似決定，又或者直接留言、私信，求問中介的聯繫方式。

圖片工具房

王小妮說，在她一年賣掉的100多套房子里，大部分客戶的學歷、經濟條件都不錯，平時生活在市裡，買了房也不會自住。所以，燕山的房子基本是作為「工具房」賣出去的，積分落戶是大家的主要目的。

在積分落戶的政策中，有兩項與住房相關的指標：其一是合法穩定住所積分，自有住宅每年積1分，租房僅0.5分；另一項是職住區域加分，如果自有住宅在城六區外（城六區指的是東城、西城、朝陽、海淀、丰台和石景山區），每年可加2分。對於在城六區工作，並已連續多年繳納社保的人來說，在城六區外買房可以獲得更高的積分。

同樣是為了積分落戶，讓買家們下定決心的原因又有不同。

大學畢業后，崔傑從西安來到北京，一待就是7年。他是程序員，之前的工作地點在海淀，為了節省通勤時間，他習慣把房子租在公司附近，「出了小區門就是公司門」。租房時，他只能與人合租，一個單間每月3000多元。2024年，他換了一份遠程辦公的工作，工資也漲了，每月4萬元。他不用再管自己的住所離公司近不近。

但崔傑決定落戶在北京的主要原因，是為了證明自己。他的父母離異，平時，母親喜歡管著他，這讓母子關係變得有些緊張。他說，自己上初中時，母親就在老家江西買了一套房子，希望他未來能夠回去生活。但他覺得，這種安排相當於一種「控制」。

在他看來，「買房是完全經濟獨立的象徵」，如果能藉此拿到北京戶口，就更表明自己獨立的決心，但他的預算只有60萬元，只能將目標鎖定在偏遠的京郊地區。

對田明明來說，在燕山買房算是個意外。她的今年6歲，原計劃是在昌平上小學，5月去辦手續時發現，「有一份資料出了點問題」，擔心影響入學，只能另想辦法。幸運的是，她的丈夫持有北京工作居住證，孩子順利進入東城的一所小學，而且按照規定，可以在東城讀到高中。

這是他們此前沒預料到的，他們想，「既然能讀到高中，不如試試留在北京參加高考」，唯一的路徑就是積分落戶，他們決定「努努力」，開始在北京非城六區看房。由於預算有限，也不打算自住，所以一開始就奔著「最便宜的房子」去，「即使後面還會跌，也更容易承受」。

和她一樣，陳瑤也是為了孩子高考決定在燕山買房的，但情況又有些不同。在此之前，她在昌平買過兩套房，等孩子臨近上學的年紀，她開始考慮教育資源的問題，決定賣掉昌平的房子，在海淀買一套。

海淀屬於城六區，為了爭取積分落戶，她必須再在城六區外購置一套房子，但買完學區房，她也不剩多少預算了，所以目標變得很明確，需要一套「預算最低且沒有太多硬傷」的房子，平時不自住，落戶后就出手。她和丈夫在各個看房軟體上按價格從低到高排序，尋找北京最便宜的房子，劃出了幾個片區：密雲、懷柔、燕山，相比之下，燕山與海淀離得最近，她決定先去這裏看看。

除了準備積分落戶的，燕山也有其他類型的買家，但都是看中了這裏的低價。

2019年，李夢琪和丈夫在燕山買了59平方米的兩居室，沒有客廳，原房主是本地職工，「住了十幾年，東西特別多，裝修也不怎麼講究」，以98萬元的總價買下之後，又花將近10萬元重新裝修，如此一來，房子總價接近110萬元。

她是房山人，當時，孩子正要上小學，但家裡的房子是小產權的，無法上對口學校，必須在房山區再買一套。如果只考慮孩子教育和生活舒適度，長陽和良鄉是首選，但房價正值高點，她和丈夫要保證「首付在30萬元內」，這兩個地方的房價都超出了預算，另一處選擇是竇店，儘管房價便宜，但她聽說，那裡教學質量一般。綜合考慮下，燕山成了最優選。

在社交平台發帖的眾多購房者中，還有一名已經退休7年的北京人。她在海淀區有一套公房，還想買一套，但買不起市裡的房子，只能在京郊地區買。最終選中燕山，是因為當地「基礎比較好」。

她表示，「燕山石化是當年待遇不錯的央企，在員工住宅方面的投入肯定不少」，所以無需擔心房屋老舊。此外，「周邊有山有水，很宜居，物價不高，節奏也慢，去市裡也挺方便的」。她還考慮到，這裏地勢高，遇到極端天氣，也沒有被淹的風險。但她目前還沒有到需要養老的年紀，先將房子租了出去。

圖片李夢琪在窗口拍的小區 受訪者供圖

當天看，當天買

崔傑從2024年開始看房，將近一年的時間，前前後後看了100多套房子，「把北京便宜的房子都看遍了」。

在滿足積分落戶條件的房子里，他看過最便宜的房子在延慶，是一家停止運營的酒店，將房間拆開售賣，每間10萬元。他表示，這個房子也屬於70年產權住宅，可以用於積分，但房子老舊且地理位置偏遠。密雲的房子比較新，「50多萬元能買個疊拼別墅」，但這類別墅更像普通住宅，是每戶面積80平的兩居，且位置同樣偏遠，已經臨近古北水鎮。相比之下，通州的房子在各方面都不錯，但最便宜的也要七八十萬元，超出了他的預算。

關注到燕山這個地方時，已經是他整個看房過程的後半段。他發現，這裏的配套比較齊全，有三甲醫院，也有、麥當勞和，以及大型超市，去市區的公交和地鐵也比較方便。雖然整體上房齡比較久，但能挑選到一些「裝修還不錯」的，性價比就有了。

看了30多套之後，他相中了一套6樓的三居室，面積是75平方米，明廚明衛，南北通透，戶型是一個很規整的長方形，分成4個象限，廚房和衛生間佔一個，其餘三個是卧室和客廳。價格剛好卡在60萬元，他猶豫著沒有下手，等了一段時間，中介給他打電話，說有一套同戶型的房子，只要46萬元。他驚喜地發現，這套便宜的反而更好，樓層在4樓，裝修的完成度高，可以拎包入住。崔傑目前是單身，買三居室也是出於性價比的考慮。他對門的房子是兩居室，成交價是44萬元，他說，「相當於多兩萬，兩居變三居，那我肯定買三居啊」。

在燕山買房的人中，像崔傑這樣有時間思前想後的佔少數。由於需求精準且不用自住，陳瑤和田明明都在一天之內完成了看房和買房。

陳瑤記得，2024年時，社交平台上關於燕山買房的帖子還只有零星幾篇。其中一篇的帖主說自己花40萬元拿下了一套，她和丈夫直接開車去了前者在帖子中提到的小區，但到了之後，陳瑤看著「像鬼屋一樣」的房子，懷疑自己走錯了地方。

本著「來都來了」的原則，他們決定在附近繼續看看。他們聯繫之前買房時認識的中介，讓對方推薦了幾個小區，距他們當時所在的小區有10多分鐘車程。中介給他們推薦的幾個小區離得很近，他們先開著車，挨個看了一眼，印象「出乎意料地好」，整體環境乾淨整潔，由於周圍都是山，還有點「一步一景」的意思。

他們覺得「就是這裏了」，又臨時找到當地的中介，開始看房。她看中了一套58平方米的兩居室，唯一的缺點是在6樓頂層，但房屋內部的布局、裝修都很合適，當時，中介說40萬元已經是燕山房價的底線了，她還是往下壓了壓，預算有限，「能便宜5000也是好的」，最終39萬元成交了。

去燕山之前，田明明在網上看到很多不到40萬元的房源，由於價格低，她心裏沒抱特別大希望。結果到了地方一看，整體條件要高於她的預期，「感覺像是一個完整的縣城」。除了環境、配套等，她專門看了下房租，如果裝修比較好，能達到1400元，按照持有10年算，「還是挺划算的」。

當天，大約看了10套房后，田明明定下了一套50平方米的兩居室，總價37萬元。她還得知，原房主買這套房子時花了120萬元，但她並不會因此覺得自己幸運，她在河北老家也有房子，同樣跌了很多。燕山這套房是全款買的，後來拿到房本的那一刻，如果非要問她有什麼感受，應該說是「有點心痛」，「因為錢沒了，如果不是為了小朋友上學，這筆錢可以不花的」。

買房之後

按照王小妮的經驗，燕山工具房的租售比在2%-4%之間，儘管會有一定的空租期，但只要價格合適，七成的房子都能租出去。

買下房子后，田明明一度擔心，房子會租不出去，她問丈夫，「要不要再花個三四萬裝修一番？」後者提醒她，他們剛來北京時也住過昌平的自建房，房租是每月900元，條件並不比剛買的這套房子好，「只要便宜，肯定有人需要」。

國慶假期期間，他們去燕山的房子里打掃衛生，又在二手市場買了張床，簡單布置完，田明明看了眼房子，覺得它起碼達到自己的要求了，「不會看到之後覺得不想住」。10月6日，他們把房子委託給中介掛出去，10月10日就以800元的價格租了出去。

陳瑤的房子也是800元租出去的，她是2024年11月買的房，元旦假期，她正坐在三亞的計程車上，接到中介電話，對方問她，「800元一個月租不租？」她痛快地答應了。前排的司機聽到這段對話，毫不掩飾自己的驚訝，直接問道，「你們北京還有這麼便宜的房子？我聽錯了嗎？」她之前在租房軟體上看過，有的房子能租到每月1000元，但她不介意少這200元，「總比空著強」。

但房子租出去了，不代表塵埃落定，田明明和陳瑤都面臨著不確定性。每年積分落戶的固定名額是6000人，同分同落，按申請人的總分由高到低排序，最後一名的分數即為。從2018年政策實行起，歷年分數線穩步上升，今年的分數線是119.92分。

田明明丈夫目前的積分是80多，他們計算過，至少還需要8年才有可能拿到名額，那個時候，孩子剛好上高中。但在分數線持續上漲的情況下，不一定。田明明決定接受最壞的結果，戶口落不成，就讓孩子回原籍高考，但如果不買燕山的房子，「就什麼都沒有」。

陳瑤及其丈夫的分數要更高一些，今年，她的分數是99.88，她丈夫的分數已經超過110，「只要分數不是漲得很離譜，還需要兩三年時間」。她的丈夫是80后，在積分落戶的博弈中，45歲是一道分水嶺。政策規定，年齡不超過45周歲的申請者，可以拿到滿分20分，一旦超過45歲，每增長一歲，年齡積分會減少4分。同時，她也擔心「申請者激增」等突然狀況。

所以，他們同樣準備了備選方案。陳瑤和丈夫分別來自江蘇、內蒙古，在孩子出生前，後者把戶口遷到了天津。此外，在海淀買學區房時，陳瑤也沒有選擇「老破小」，而是買了一套100多平方米的房子。她的想法是，萬一以後積分落戶不成功，需要「轉戰天津」，房子要能快速賣出去。如今，這套學區房跌了200多萬元，但相比周邊的其他房子，「跌幅算是小的」。

儘管無需考慮孩子上學的問題，崔傑同樣需要等待，他說，可能要到自己40多歲，才能完成積分落戶。但無論如何，他自己對買房的決定是滿意的。

由於房子的裝修比較好，他可以直接拎包入住，和原房主交接完，他只花了一周多時間就搬了進去，在燕山過上了一種安定且規律的生活。儘管是居家辦公，但他的工作並不輕鬆，按照標準時間，每天是10點上班，7點下班，但很多時候要忙到晚上快12點。如果有空閑的時間，每周他都會去市區轉轉——小區門口有直達前門的班車，早上6點15分的特殊班次是最快的，只要1個半小時，但過了這個點，需要兩個多小時。平時，他大部分時間都宅在家裡，一個月的日常開銷能控制在1500元以內。

他注意到，周圍的鄰居大部分都是老人，為了積分落戶買房的年輕人中，也很少有像他這樣自住的。有時候，他會在社交平台上分享燕山的生活，希望有更多像自己這樣遠程辦公的人住過來，讓燕山變得熱鬧一些，「更多一些城市氛圍」。

他喜歡現在的生活，但和母親之間的「博弈依然存在」。此前，他的買房計劃一直瞞著母親，直到房本到手，才拍了張照片發給對方，宣布了這項決定。母親只能接受，過年時來幫他暖房，又把外公外婆都接了過來，就此住下。如今，他們四個人住在這個三居室里，房間剛好夠用。

回看買完房的這幾年，李夢琪的生活更像是「計劃趕不上變化」。首先是房價的變化，如今，她每個月4000多元的貸款還沒還完，房價已經跌到40多萬元，「直接折了一半，褲衩子都賠完了」。剛開始，她覺得自己「心態都崩了」。原本，她和丈夫準備等孩子高中畢業就把房子賣了，但現在看來，賣房子的錢都不一定夠還貸款的，又調整計劃，打算住到丈夫退休。那又是至少20年之後的事了。

此外是孩子。當初，她的孩子順利進入燕山的小學，由於丈夫的工作在燕山，他留在家帶孩子，李夢琪的工作在望京，便獨自在公司附近租房子住，只在周末回燕山。這樣的生活持續了五六年，直到去年年底，她辭去工作，回到燕山，從丈夫手中接過教育孩子的重任。

起因是孩子不聽話，也不好好學習，她的丈夫總是生氣、上火，以至於查出中度抑鬱。此外，她的孩子要上初中了，成績在班裡排倒數，李夢琪擔心他「以後連高中都上不了」，「當初買房就是為了孩子上學，如果不能上高中，房子不就白買了嗎？」

儘管孩子的事讓李夢琪鬧心，但回到燕山之後，她的生活變得簡單，也自由了很多。此前，她在商業地產公司做HR，月薪在1.4到1.8萬元之間，辭職后，她發展出一項穩定的業務——她父母在閻村有一棟二層小樓，她在那裡提供貓咪長期寄養服務，每個月能賺5000元左右。考慮到在望京租房時的生活成本，收入上並沒有太大的變化，加上丈夫的公積金，也不影響日常生活開銷和還貸。

如今，她每天早上6點多起床給孩子做飯，等孩子去上學了，她就出門運動，散步、騎車、游泳，之前工作時，壓力大，導致她一度胖到270斤，需要吃降壓藥。一年不到的時間，她已經瘦了70多斤。由於貓咪寄養的事基本都交給了父母，下午的時間她就用來聽課，最近，她正在重新學習英語。

但這段時間也讓她更加直觀地感受到，「燕山真的沒什麼年輕人」。

2019年至今，李夢琪家所在的單元里，只有一戶是新搬來的，也不像住在望京時，「隔三差五就有房子裝修」。在她的視角中，這裏比過去要更冷清一些，「公園還是那個公園，但裏面的都不開了，倒閉的餐廳也特別多」。有的門面有新餐廳開業，有的就一直空著了，「大部分是老年人，誰在外面吃飯啊？」她記得，樓下的一家店，最初是賣炸串的，後來改成砂鍋，現在變成了雲超市，「每天一群老頭老太排隊領東西」。

來源：人物