CoreLogic报告 | 11月份澳大利亚整体房价走势如何？
来源：澳洲财经见闻
截止2017年11月30日的过去三个月中澳洲房地产市场整体表现：
– 表现最好的首府城市：霍巴特（Hobart）+3.3%；
– 表现最差的首府城市：达尔文（Darwin）-2.7%
– 租金回报最高的城市：达尔文（Darwin）5.8%
– 租金回报最低的城市：墨尔本（Melbourne）2.9%
澳大利亚房地产市场持续低迷，其中悉尼房地产市场出现自2016年3月以来的最大季度跌幅。11月份的CoreLogic房价指数显示，全澳范围内平均加权房价持平。
首府城市和非首府城市的季度房价涨幅仅为0.2％，低于10月份的0.3％。同期房价增长年率则录得5.2%，较2017年5月10.4%的高点已经减半。
全澳范围内，11月份独栋屋房价下跌0.2％，前一个月则下跌0.1%，但是单元房房价则上涨0.3%。全澳房价表现受悉尼市场拖累。其中，11月份悉尼的房价下跌0.7％，从而导致季度跌幅达1.3%。
CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示：“悉尼整个房地产市场表现放缓。由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5，且住房价值占全澳住房总值的近1/3，因此悉尼的房地产市场对全澳房地产增长趋势可产生重大影响。”
一
首府城市房价走势
悉尼
本年度，悉尼房地产的高峰在7月份，自7月份以后，悉尼住房价格每个月都在下滑。11月份住宅价格下降0.7％，相对于市场最高点下降1.3％。与此同时，1.3%的跌幅也是自2016年3月以来最大季度跌幅。
细分来看，悉尼独栋屋房价环比下跌1.1％，单元房价格环比上涨0.2％。就年率而言，11月份悉尼独栋屋房价同比增长仅4.4%，较上月的7.7%下滑明显。
墨尔本
与悉尼相反，墨尔本11月份房价录得上涨0.5%。虽然墨尔本房价持续攀升，但是同期的房价增长年率已经从7月份13.1%的高点放缓至10.1%。
CoreLogic 研究负责人Tim Lawless指出，墨尔本房地产市场的强劲表现可归因于以下两点，即相对悉尼的住房可负担性要高，以及净移民流动明显增加。
其他首府城市方面
珀斯的房价连续第三个月录得上涨，11月份独栋屋房价环比上涨0.3％而单元房房价则大体持平。Lawless表示：“越来越多的证据表明，随着房屋销售速度加快、住房存量水平下降，珀斯房地产市场可能已经触底反弹。”
11月份，堪培拉房价录得澳大利亚首府城市最大环比涨幅，为0.9％；同期霍巴特房价则环比上涨0.6％。
此外，霍巴特房价同比涨幅持续领先其他首府城市，11月份房价同比上涨11.5％，较上一月的12.7％出现下滑。
11月份布里斯班房价上涨0.1%，阿德莱德房价基本保持不变。过去三个月中，布里斯班住宅价格整体上涨0.6%，阿德莱德涨幅为0.1%。而在过去12个月中，布里斯班的价格上涨了2.4%，阿德莱德房价上涨了3.4%。
而达尔文房价则继续下跌。Lawless说道：“达尔文房价自2014年5月达到峰值后跌幅已达到20.8％，并且迄今为止丝毫没有止跌的迹象。”
除悉尼和珀斯外，其他首府城市近几个月的独栋屋房价涨幅均超过单元房房价涨幅。
“
Lawless说道：“就悉尼公寓房市场而言，鉴于悉尼的独栋屋和公寓房价差最大，出于可负担性因素，单元房已经成为价格敏感买家的首选购房选择。但在APRA推出宏观审慎措施后，投资型贷款利率出现上调，导致了公寓房投资活动出现放缓。”
”
二
非首府城市房价涨幅
将目光放到新南威尔士州首府城市以外的其他地区，在悉尼房价出现下滑后，这些地区的房价增幅甚至超过悉尼。其中以悉尼以北纽卡斯尔（Newcastle）和麦考瑞湖（Lake Macquarie）地区房价涨幅最为乐观，去年上涨13.0%。
位于悉尼西南部的南部高地（Southern Highlands）和肖尔黑文地区（Shoalhaven）是表现第二强的市场，年涨幅为12.4％。
而位于墨尔本西南部的季隆（Geelong）在整个澳大利亚地区的年增长率位居第三位，为11.1 ％。
其他各州城市，阳光海岸在昆士兰州区域增长最为强劲，去年上涨5.7％。南澳大利亚州东南部是该州唯一一个录得房价增长的城郊，上涨1.1%。西澳地区房价全年录得下滑，班布里（Bunbury）是跌幅最小的城市（-0.1%）。塔斯马尼亚州的朗塞斯顿（Launceston）和东北地区的房价比去年上涨了7.3％。
三
租金回报率
就租金回报率而言，2017年11月份，全澳房屋租金上涨0.1%，与此前三个月相比涨幅达0.3%，较去年相比上涨2.8%。
然而，每年的租金增长仍然远低于价值增长。但由于近期租金走高，租金收益率在近年来走低后逐渐趋于平稳。11月虽出现小幅上涨，但总租金回报率在全国保持在较低水平，独栋屋平均为3.46％，单元房平均为4.09％。
整体来看，墨尔本和堪培拉的租金回报率创下历史新低，但悉尼市场开始出现上涨。除达尔文以外的各首府城市中，租金回报率目前均处在比12个月前更低的水平。
悉尼的租金回报率近两年一直处于历史低点，然而，由于最近房价出现下滑，租金价格上涨，导致租金回报率有所回升。 墨尔本和堪培拉的租金收益率继续下滑，分别创下2.88％和4.39％的新低。除了阿德莱德和达尔文以外的其他首府城市中，近几个月来，租金回报率继续下滑。
四
未来澳洲房价走势
展望未来，Lawless表示，最新的结果提供了一个非常清楚的迹象，即澳大利亚房屋市场已经见顶。
Lawless补充道，随着市场增速放缓，政策制定者面临一个艰难的挑战，即采用有限的工具提振消费者情绪。
他说：“上一次大规模宏观审慎政策实施是在2014年12月。目前的住房价格趋势或将遵循上一次宏观审慎政策调控后的轨迹。但是，不同的是，本次房地产市场不会再次获得前次利率下调所带来的积极影响。”
“随着住房价格持续下行，澳大利亚房地产市场（目前最大的资产类别，7.4万亿澳元）当下的关键点在于消费者信心是否受损，是否会对经济其他部门造成影响。”
“
尽管，悉尼房价下行拖累全澳房价表现，但是其他规模较小的首府和非首府地区的房地产市场活动或将持续表现强劲。
”
此外，Lawless也指出房价不太可能出现严重的下跌。由于人口快速增长，劳动力市场持续改善，新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平，因此澳大利亚房地产市场不太可能出现大幅度的向下纠正。