澳洲央行加息接近尾声！高租金增长有望缓解？墨尔本楼花价格将上涨25%
1.澳洲央行加息接近尾声！高租金增长明年有望缓解
澳洲央行（RBA）表示，目前的加息周期即将结束，通胀开始放缓，从明年开始，租金大幅增长的步伐可能会放缓。
房地产研究公司CoreLogic对高利率和高租金之间的关系进行了研究，新分析表明，随着通胀开始下降，澳储行停止加息，紧张的租赁市场有望从2024年开始“放松”。
澳洲现金利率有望在今年见顶，国民银行(NAB)和西太银行(Westpac)预测，到9月，现金利率将达到4.6%；联邦银行(CBA)预计，到8月，现金利率将达到4.35%；澳新银行(ANZ)则预计，在目前4.1%的水平上，不会进一步加息——不过，在下周公布6月份通胀数据之后，这些数据可能会得到重新审视。
澳洲央行周二公布了7月会议纪要，显示该行决定将利率维持在4.1%不变，原因是担心进一步加息可能在年底前引发意外的失业率上升。
暂停加息的决定将使储行有更多时间来评估过去15个月12次加息的影响，但它表示，尽管有迹象表明通胀正在逐渐缓解，但未来加息或许仍有必要。
各大银行还预测，澳储行将在2024年的某个时候开始降息。
但储行没有给出一个时间框架，而是表示，预计通胀将在“2025年中期”回到2%至3%目标区间的顶端。
CoreLogic的研究主管欧文(Eliza Owen)表示，这一预测对租房者来说是个好消息，因为租金和利率之间存在联系，它们会随着时间的推移而一起变化。
CoreLogic截至6月份的三个月数据显示，全国租金仍高于平均水平，但尽管需求强劲，但租金已开始放缓。
尽管较高的利率可能导致租金上涨，以便房东能够支付更高的抵押贷款还款，但CoreLogic表示，租金上涨不太可能仅仅是为加息成本提供资金。
欧文的分析引用了ATO的税务数据，该数据显示，在2020-21财年，澳洲47.1%的房地产投资者使用负扣税——因此，在澳储行开始加息之前的几年里，租金不支付投资房产的利息成本。
欧文写道，“在截至6月的一年中，CoreLogic每月租金中值预计上涨了225澳元。然而，据估计，一笔新投资贷款的抵押贷款成本，按澳洲住宅价值中位数计算，每月增加了948澳元。”
她还指出，那些拥有少量抵押贷款的出租房产，或者根本没有抵押贷款的房东，可能会“利用”紧张的租赁市场，以提高他们的投资回报。
“无论抵押贷款成本如何，租金通常只有在租赁市场竞争激烈、租房者找不到其他可以协商价格的住处时才会大幅上涨。”
2.墨尔本楼花价格将上涨25%
房地产咨询公司 Charter Keck Cramer 表示，随着开发商在成本上升和需求增加的情况下调整定价，墨尔本一些地区公寓楼花价格明年可能上涨 25%。
Charter Keck Cramer 全国执行董事理查德·特姆利特（Richard Temlett）表示：“价格将重新调整向上，我认为大约 12 个月后，整个墨尔本公寓市场都会出现这种情况。”
“在某些地区，根据开发商和项目的不同，买家预计需要支付 15% 至 25% 的费用，在某些情况下甚至更高，这当然是市场发展的方向。”
开发商将不得不提高价格，以抵消不断上涨的土地价值和建筑成本，以便他们能够继续交付公寓项目。
但特姆利特表示，由于消费者信心低迷和利率上升，许多人仍然不愿提高价格。
“许多开发商仍然非常担心价格上涨。 我鼓励他们更加勇敢一点，因为有充分的原因支持价格上涨。开发行业需要认识到，在未来 6 到 12 个月内，他们可以提高很多地区的价格，但仍然会遇到更多的买家。 事实上，这已经在一些项目中发生了。”
Charter Keck Cramer 对墨尔本不同地点的公寓楼花项目样本进行的分析结果显示，与同一开发项目的早期阶段或同一地点的同类项目相比，今年发布的一些未完工公寓项目的价格上涨了15%至25%。
该研究跨越中环地区的10个郊区，平均包括三个公寓项目。
“价格上涨是针对次级市场的，但那些大幅上涨的并非高端地标性项目，而是郊区优质自住住宅。”
“有趣的是，市场正在接受这些价格上涨，尽管速度缓慢。买家了解成本的变化和市场的变化，他们准备支付更高的利率。”
该咨询公司预测，到 2025 年，墨尔本的公寓供应量将减少 7900 套，即 65.3%。
特姆利特表示，利率的快速上涨、建筑成本的大幅上升以及消费者情绪的不稳定，使得许多公寓项目无法实施，并导致销售速度非常缓慢。
与此同时，自去年5月以来加息4个百分点，导致购买力下降逾40%。
不过，他说，这些因素也为未来12个月带来了一个非常庞大但略有不同的买家和租房者群体。
尽管房价较峰值下降了 9%，但独立屋相对于公寓的溢价已扩大至 60%。
自 2022 年 3 月以来，房价仍比新冠疫情前高出 15%，并有望继续上涨。
3.55%房龄30年将迎翻修高潮
澳洲迅速老化的住房存量，可能会导致未来十年的住宅翻修生意繁荣期，因为利率上升和负担能力挑战推动更多购房者进入老旧的二手房市场。
澳洲执牌建筑商协会（Master Builders Australia）的最新分析显示，在过去几年中，房龄已达30年或30岁以上的住宅比例，已经猛增到住房存量的55%以上，约达600万套。
由于住房市场的负担能力挑战继续给不得不应对近期价格暴涨和一代人以来最快利率上涨的买家带来压力，预计在可预见的未来，住宅翻修活动将继续保持在大流行前的水平。
房屋工业协会（Housing Industry Association）的高级经济学家德维特（Thomas Devitt）表示，在1980年代后期建筑热潮期间建造的许多房屋，已经准备好进行翻新升级，因为它们已经易手。
“装修旧房屋比购买新房更实惠，这取决于装修住宅业主的雄心和预算。”
“利率上升、最近的建筑成本井喷和建筑规范的变化，使‘负担能力’变得更加重要。这应该会将更多需求转移到翻新旧宅而不是新建住宅上，这就是为什么前者的活动预计将保持如此高涨的原因。”
在联邦政府刺激措施和超额储蓄的推动下，住宅翻新活动在疫情期间创下有记录以来的第二高水平。虽然近几个月翻修住宅支出有所下降，但仍远高于长期水平。
塔州十分之七的住宅已有三十岁或以上的房龄，新州30年及以上房龄的住宅亦高达60.3%，而南澳63.7%的住宅出现老化迹象象。首都领地和维州是仅有的两个州和领区，每10套住宅，就有一套是过去五年中建造的。
4.中国人每天在澳花$780万买房，远超其他购房者！
最新数据显示，中国人每天在购买澳洲房产上的支出近800万澳元，这个数字远超世界上任何其他地方的购买者。
据《每日电讯报》报道，然而，一位知名专家称，外国人购买房地产的真实水平可能要高得多。财政部门数据显示，今年第一季度，中国大陆在澳洲地产上花费了约7亿澳元，相当于每天780万澳元。
香港在外国投资排名中位列第二，约为1亿澳元，其次是越南、台湾、新加坡和印度。2021-22年的前三个季度，来自中国的住宅地产投资已达到23亿澳元，几乎接近上一财年全年24亿澳元的支出。
财政部和澳洲税务局无法提供各州购买水平的详细数据。但较早的数据和研究表明，悉尼是仅次于墨尔本的第二大最受欢迎购房地点，而且几乎入手的都是新建住宅。
房地产经纪公司PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，外国买家的真实水平是一个“灰色地带”，因为官方数据是基于公民身份和买家的地址。
“他们无法追踪这笔钱究竟从哪里来。”例如，由海外人士资助的澳洲护照持有者的购买行为在官方数据中不会显示。包括新西兰和加拿大在内的一些国家，几乎已经禁止外国人购买住宅地产。
Mardiasmo表示，虽然在澳洲实施更严格的限制会降低总体需求，但也可能会减少供应。一些为大型项目（例如，公寓塔楼）提供资金的贷款机构只有在预售目标达到时才会释放资金，外国买家是公寓预售的关键市场。
如果这些项目由于缺乏预售而无法开工，这意味着澳洲自住业主也没有机会在此类开发项目中购买住房。可供当地投资者使用的住房存量也将减少。
有报告称留学生占用了住房名额，澳洲物业理事会学生住宿负责人Adina Cirson表示，“在规划、税收、建筑成本、租赁改革方法陈旧和土地供应不足时，不能单单把责任归咎于国际学生数量的增加。”
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