澳洲央行加息接近尾聲！高租金增長有望緩解？墨爾本樓花價格將上漲25%
1.澳洲央行加息接近尾聲！高租金增長明年有望緩解
澳洲央行（RBA）表示，目前的加息周期即將結束，通脹開始放緩，從明年開始，租金大幅增長的步伐可能會放緩。
房地產研究公司CoreLogic對高利率和高租金之間的關係進行了研究，新分析表明，隨著通脹開始下降，澳儲行停止加息，緊張的租賃市場有望從2024年開始「放鬆」。
澳洲現金利率有望在今年見頂，國民銀行(NAB)和西太銀行(Westpac)預測，到9月，現金利率將達到4.6%；聯邦銀行(CBA)預計，到8月，現金利率將達到4.35%；澳新銀行(ANZ)則預計，在目前4.1%的水平上，不會進一步加息——不過，在下周公布6月份通脹數據之後，這些數據可能會得到重新審視。
澳洲央行周二公布了7月會議紀要，顯示該行決定將利率維持在4.1%不變，原因是擔心進一步加息可能在年底前引發意外的失業率上升。
暫停加息的決定將使儲行有更多時間來評估過去15個月12次加息的影響，但它表示，儘管有跡象表明通脹正在逐漸緩解，但未來加息或許仍有必要。
各大銀行還預測，澳儲行將在2024年的某個時候開始降息。
但儲行沒有給出一個時間框架，而是表示，預計通脹將在「2025年中期」回到2%至3%目標區間的頂端。
CoreLogic的研究主管歐文(Eliza Owen)表示，這一預測對租房者來說是個好消息，因為租金和利率之間存在聯繫，它們會隨著時間的推移而一起變化。
CoreLogic截至6月份的三個月數據顯示，全國租金仍高於平均水平，但儘管需求強勁，但租金已開始放緩。
儘管較高的利率可能導致租金上漲，以便房東能夠支付更高的抵押貸款還款，但CoreLogic表示，租金上漲不太可能僅僅是為加息成本提供資金。
歐文的分析引用了ATO的稅務數據，該數據顯示，在2020-21財年，澳洲47.1%的房地產投資者使用負扣稅——因此，在澳儲行開始加息之前的幾年裡，租金不支付投資房產的利息成本。
歐文寫道，「在截至6月的一年中，CoreLogic每月租金中值預計上漲了225澳元。然而，據估計，一筆新投資貸款的抵押貸款成本，按澳洲住宅價值中位數計算，每月增加了948澳元。」
她還指出，那些擁有少量抵押貸款的出租房產，或者根本沒有抵押貸款的房東，可能會「利用」緊張的租賃市場，以提高他們的投資回報。
「無論抵押貸款成本如何，租金通常只有在租賃市場競爭激烈、租房者找不到其他可以協商價格的住處時才會大幅上漲。」
2.墨爾本樓花價格將上漲25%
房地產諮詢公司 Charter Keck Cramer 表示，隨著開發商在成本上升和需求增加的情況下調整定價，墨爾本一些地區公寓樓花價格明年可能上漲 25%。
Charter Keck Cramer 全國執行董事理查德·特姆利特（Richard Temlett）表示：「價格將重新調整向上，我認為大約 12 個月後，整個墨爾本公寓市場都會出現這種情況。」
「在某些地區，根據開發商和項目的不同，買家預計需要支付 15% 至 25% 的費用，在某些情況下甚至更高，這當然是市場發展的方向。」
開發商將不得不提高價格，以抵消不斷上漲的土地價值和建築成本，以便他們能夠繼續交付公寓項目。
但特姆利特表示，由於消費者信心低迷和利率上升，許多人仍然不願提高價格。
「許多開發商仍然非常擔心價格上漲。 我鼓勵他們更加勇敢一點，因為有充分的原因支持價格上漲。開發行業需要認識到，在未來 6 到 12 個月內，他們可以提高很多地區的價格，但仍然會遇到更多的買家。 事實上，這已經在一些項目中發生了。」
Charter Keck Cramer 對墨爾本不同地點的公寓樓花項目樣本進行的分析結果顯示，與同一開發項目的早期階段或同一地點的同類項目相比，今年發布的一些未完工公寓項目的價格上漲了15%至25%。
該研究跨越中環地區的10個郊區，平均包括三個公寓項目。
「價格上漲是針對次級市場的，但那些大幅上漲的並非高端地標性項目，而是郊區優質自住住宅。」
「有趣的是，市場正在接受這些價格上漲，儘管速度緩慢。買家了解成本的變化和市場的變化，他們準備支付更高的利率。」
該諮詢公司預測，到 2025 年，墨爾本的公寓供應量將減少 7900 套，即 65.3%。
特姆利特表示，利率的快速上漲、建築成本的大幅上升以及消費者情緒的不穩定，使得許多公寓項目無法實施，並導致銷售速度非常緩慢。
與此同時，自去年5月以來加息4個百分點，導致購買力下降逾40%。
不過，他說，這些因素也為未來12個月帶來了一個非常龐大但略有不同的買家和租房者群體。
儘管房價較峰值下降了 9%，但獨立屋相對於公寓的溢價已擴大至 60%。
自 2022 年 3 月以來，房價仍比新冠疫情前高出 15%，並有望繼續上漲。
3.55%房齡30年將迎翻修高潮
澳洲迅速老化的住房存量，可能會導致未來十年的住宅翻修生意繁榮期，因為利率上升和負擔能力挑戰推動更多購房者進入老舊的二手房市場。
澳洲執牌建築商協會（Master Builders Australia）的最新分析顯示，在過去幾年中，房齡已達30年或30歲以上的住宅比例，已經猛增到住房存量的55%以上，約達600萬套。
由於住房市場的負擔能力挑戰繼續給不得不應對近期價格暴漲和一代人以來最快利率上漲的買家帶來壓力，預計在可預見的未來，住宅翻修活動將繼續保持在大流行前的水平。
房屋工業協會（Housing Industry Association）的高級經濟學家德維特（Thomas Devitt）表示，在1980年代後期建築熱潮期間建造的許多房屋，已經準備好進行翻新升級，因為它們已經易手。
「裝修舊房屋比購買新房更實惠，這取決於裝修住宅業主的雄心和預算。」
「利率上升、最近的建築成本井噴和建築規範的變化，使『負擔能力』變得更加重要。這應該會將更多需求轉移到翻新舊宅而不是新建住宅上，這就是為什麼前者的活動預計將保持如此高漲的原因。」
在聯邦政府刺激措施和超額儲蓄的推動下，住宅翻新活動在疫情期間創下有記錄以來的第二高水平。雖然近幾個月翻修住宅支出有所下降，但仍遠高於長期水平。
塔州十分之七的住宅已有三十歲或以上的房齡，新州30年及以上房齡的住宅亦高達60.3%，而南澳63.7%的住宅出現老化跡象象。首都領地和維州是僅有的兩個州和領區，每10套住宅，就有一套是過去五年中建造的。
4.中國人每天在澳花$780萬買房，遠超其他購房者！
最新數據顯示，中國人每天在購買澳洲房產上的支出近800萬澳元，這個數字遠超世界上任何其他地方的購買者。
據《每日電訊報》報道，然而，一位知名專家稱，外國人購買房地產的真實水平可能要高得多。財政部門數據顯示，今年第一季度，中國大陸在澳洲地產上花費了約7億澳元，相當於每天780萬澳元。
香港在外國投資排名中位列第二，約為1億澳元，其次是越南、台灣、新加坡和印度。2021-22年的前三個季度，來自中國的住宅地產投資已達到23億澳元，幾乎接近上一財年全年24億澳元的支出。
財政部和澳洲稅務局無法提供各州購買水平的詳細數據。但較早的數據和研究表明，悉尼是僅次於墨爾本的第二大最受歡迎購房地點，而且幾乎入手的都是新建住宅。
房地產經紀公司PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，外國買家的真實水平是一個「灰色地帶」，因為官方數據是基於公民身份和買家的地址。
「他們無法追蹤這筆錢究竟從哪裡來。」例如，由海外人士資助的澳洲護照持有者的購買行為在官方數據中不會顯示。包括紐西蘭和加拿大在內的一些國家，幾乎已經禁止外國人購買住宅地產。
Mardiasmo表示，雖然在澳洲實施更嚴格的限制會降低總體需求，但也可能會減少供應。一些為大型項目（例如，公寓塔樓）提供資金的貸款機構只有在預售目標達到時才會釋放資金，外國買家是公寓預售的關鍵市場。
如果這些項目由於缺乏預售而無法開工，這意味著澳洲自住業主也沒有機會在此類開發項目中購買住房。可供當地投資者使用的住房存量也將減少。
有報告稱留學生佔用了住房名額，澳洲物業理事會學生住宿負責人Adina Cirson表示，「在規劃、稅收、建築成本、租賃改革方法陳舊和土地供應不足時，不能單單把責任歸咎於國際學生數量的增加。」
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