加息无法抑制澳洲房价持续攀升！连业内人士都震惊了！年轻人置业只能靠父母！专家：家长如有钱，请尽早帮衬
Domain周四发布的最新房价报告显示，
悉尼房价已几乎回升至峰值，
墨尔本房价已连续两个季度上涨，
几乎所有其他首府城市的房价在9月份季度均出现上涨。
独立屋房价中位值涨幅如下所示：
公寓房价中位值涨幅如下所示：
在连续三个季度实现增长后，悉尼的房价目前仅比之前的峰值低约1.2万澳元，有望在年底前创下新高。
1. 悉尼房价上涨 专家预测还要涨
Domain周四发布的最新房价报告显示，
悉尼独立屋中位价
在第三季度又上涨了2.1%，
达到1,578,099澳元。
目前的房价比2022年第一季度的峰值低0.8个百分点。
在过去的3个月里，
房价涨幅最大的是Baulkham Hills和Hawkesbury地区，上涨了8.1%，
其次是悉尼市和内南区（上涨5.5%）和Parramatta（上涨3.3%）。
东部城区的房价有所下降，在第三季度下降了3.8%。
同期，悉尼公寓价格也上涨了1.2%，
中位房价为781,024澳元这与2021年第四季度的峰值相差3个百分点。
房地产市场的复苏已连续三个季度录得独栋屋和单元房的价格增长，这是自2021年以来从未有过的上涨势头，这令专家们感到惊讶，他们原本预计去年的低迷会持续更长时间，并再次对住房不平等现象的加剧表示担忧。
Domain研究与经济主管Nicola Powell表示，虽然房价增长速度有所放缓，但悉尼房地产市场几乎已从低迷中完全恢复，这要归功于市场上房屋数量稀少而需求火爆。
“人口增长是住房需求的主要驱动力之一。那些拥有大笔资产的人，如换小房者，或由父母提供资金支持的首次购房者，或较早获得遗产的人，他们可能也是这一需求端的主要推动力。”
她表示，悉尼有一部分人被抛在后面，因为该市的独栋屋价格有望在今年创下新纪录，公寓价格也可能在明年的某个时候创新高。
西太银行（Westpac）高级经济学家Matthew Hassan表示，虽然人口增长是一个明显的主要驱动力，但房市复苏的力度仍然令许多人措手不及，并指出，有证据表明，
更多的富裕买家推动了房市复苏，包括较低的贷款价值比、全款购买以及家人提供经济帮助的轶事。
西太银行预测，明年悉尼房价将再上涨6%，
Hassan警告说，由于房价和利率之间的差距不断扩大，住房不平等现象将越来越严重。
“在这种情况下，这是一个非常现实的危险，我们越是沿着这条路走下去，我们就越会看到人们买不起房，不同家庭之间的差距也会越来越大。”
2. 墨尔本房价也在持续上涨
Domain周四发布的最新房价报告还显示，
墨尔本独立屋房价中位数上涨0.6%，
至1,032,266澳元。
公寓也上涨了 3.2%，
中位数达到 573,067 澳元。
待售房屋的缺乏和人口的强劲增长支撑了房价，专家认为，由于利率上升继续挤压许多购房者的借贷能力，并且更多的房屋挂牌上市，价格将继续上涨，尽管涨幅不大。
澳洲统计局（ABS）的数据显示，9月份的通胀率上升至1.2%，一些经济学家警告称，这可能会增加11月份加息的可能性。
Powell表示，物价上涨与澳联储试图抑制通胀的加息周期背道而驰。
“就高通胀水平而言，债务成本和持有债务的负担发生了如此显著的变化，这几乎违背了逻辑。”
联邦银行澳洲经济部主管 Gareth Aird 则表示，在低房源环境下，人口增长高于预期所带来的潜在需求，给房地产价格带来了上涨压力。
“考虑到去年发生的事情，考虑到澳联储今年继续提高利率，但房价却出现了上涨，这并不是一个直观的结果。这让人感到意外，也让澳联储感到惊讶。”
他说，即使11月份再次加息，房价下降的明显催化剂也不存在，这使得首次置业者在没有资金援助的情况下更难进入市场。
3. 没有额外援助 年轻人将很难买到房
对于Marrickville的首次置业者Stephanie Freeman来说，继承遗产是她摆脱租房生活、成为房主的唯一途径。
“如果不是因为我的遗产，这一切都不会发生。我本来也只能攒下10%的首付，看看一到两居室的单元房。”
这位32岁的摄影师已经找房找了将近一年，期望低迷期能持续更长的时间。她承认，如果没有某种形式的帮助，很多人都无法在悉尼买房。
“很多像我这个年纪的人，在没有父母的帮助或继承遗产的情况下，无法在悉尼买房。这非常不现实，完全是遥不可及的事情。”
科廷大学的研究发现，
大约十分之九的潜在首次购房者将无法节省首付和/或偿还抵押贷款。
悉尼大学的一篇论文发现，
赠送 10,000 澳元或更多的礼物可以使购买首套房的可能性增加约 90%。
悉尼大学的另一项研究发现，
五分之二的年轻人希望他们能得到家人的帮助来购买他们的第一套房子。
生产力委员会发现，?2018年财富转移总额为1200亿澳元，其中90%是遗产。2022 年，四分之一的住宅物业销售是以现金购买的，尤其是在高档郊区。
格拉坦研究所经济政策项目主任布伦丹·科茨表示，
尽管由于大量移民人数的增加，
人口增长远超预期，
提振了今年的房地产市场，
但另一个因素是代际财富。
“如果人们依靠家庭资金进入市场，人们对利率的敏感度就会降低。如果这才是真正令人担忧的推动价格上涨的因素——那就意味着富人和穷人之间的差距正在扩大。”
他表示，虽然没有明确的数据来衡量其程度，但这是推动住房不平等的一个因素。
“这是澳大利亚财富不平等不断恶化的一部分。如果没有家人的支持，买房是非常困难的，特别是在大城市以及有工作和交通的地方。”
除了来自贷款数据和轶事证据的一些见解之外，银行并没有在预测中对父母银行进行衡量和建模——这是今年房价意外复苏的盲点。
西太平洋银行高级经济学家马修·哈桑表示，家庭的帮助可能正在推动经济复苏。
“我们可能已经看到继承活动大幅增加，并可能对房地产市场有所帮助，这很可能是一个因素。”
澳大利亚联邦银行澳大利亚经济主管 Gareth Aird 也表示，虽然人口增长支撑着房地产市场，但目前尚不清楚有多少现金买家推动了房价上涨。
“如果父母有钱帮助孩子，
最好早点做而不是晚点做。”
4. 澳洲夫妇分享3年购下8套房的攻略
澳洲一对夫妇透露了
如何凭借巧妙的规划、银行智慧和好运气，
帮他们在3年内购置了总价值达1000万澳元的8处房产。
Aman 和 Charu Sethi 的物业遍布四个州，包括阿德莱德、布里斯班、新州地区、维州和悉尼。
这对夫妇——39 岁的Charu是一名 IT 分析师，38 岁的Aman 经营着一家签证咨询公司——透露，维持投资组合每周的成本约为 920澳元。
这是在考虑还款、维护和其他费用之后的结果。
同样的每周开支相当于他们的居住地悉尼的平均房屋租金。
他们之所以能降低持有成本，部分原因是相对于贷款而言，每套房产的租金都很高。
此外，自购买以来，这些房产的价值也大幅增长，这意味着相对于房产价值而言，抵押贷款成本较低。
强劲的价值增长也有助于扩大投资组合，因为这对夫妇经常将快速获得的资产净值提取出来，用作后续房产的首付，这一过程被称为杠杆化。
“我们的目标一直是发展一个重大的投资组合。”Sethi说，“对我来说，投资的首要原则不是购买多少房产，而是资产价值。这才是最重要的。”
“如果1000万澳元增长5%，每年就会增加50万澳元。也就是说，你的净资产增长了50万澳元。”
“你拥有的越多，你的净资产就能增长得越多……但我们并不是什么都买。我们会查看大量数据，并据此做出决定。”
Sethi认为，他们的投资之所以能获得良好的资本增长，是因为时机把握得当，以及选择了正确的投资地点。
他们根据投资者Arjun Paliwal的建议，特别瞄准了价格较高的家庭住宅，这些住宅对自住业主有吸引力，因为Paliwal指出，这类型住宅的升值速度往往更快。
他们最初购买的许多房屋都是在疫情早期抢购的，当时银行警告称房地产将大幅下滑，这为他们后来的购买奠定了基础。
Sethi说，在这样一个不确定的时期决定投资，是受到巴菲特一句名言的启发。
“在我们开始投资之前，我读了很多书。”并指出巴菲特的建议——在别人恐惧时要贪婪，在别人贪婪时要恐惧，引起了共鸣。
“我还读了Robert Kiyosaki的《富爸爸穷爸爸》，书中有很多很好的观点。它让我明白，房产是积累长期财富的途径。”
事实证明，他们在疫情初期进行投资是明智的。根据澳洲国立大学（ANU）的数据，2021年，全国各地的房价非但没有像预测的那样下跌，反而以150年来第三快的速度飙升。
Sethi说：“我们早期购买的房产表现最好。到2021年，我们有了三处（出租）房产和自己的房子，它们在一年内增长了20%-40%。这让我们积累了雄厚的资产，使我们能够继续购买。”
这对夫妇的第一笔房产投资，是位于阿德莱德西南部的一栋5居室房屋，他们依靠买方中介机构Investorkit的帮助，在未看房的情况下买下了这栋房子。这套房产的价格为59万澳元，他们用自己的积蓄支付了10%的首付。2020年底购房后，最初的周租金为525澳元。
几个月后，这对夫妇在布里斯班北部购买了他们的第二处价值117.5万澳元的房产，并用悉尼住房的资产作为10%的首付款。Sethi说，他们“很幸运”地以每周1100澳元出组该房产，并支付了所有早期抵押贷款费用。
他们很快又在布里斯班买了另一处房产，这次的价格是86万澳元，他们向第二和第三级贷款机构申请新的贷款，因为他们在大银行的贷款额度已经达到上限。
所有房产都位于高增长地区，价值和租金涨幅极大。
报道称，他们位于阿德莱德价值59万澳元的房产，现在价值85万澳元。他们在布里斯班的房产总价值增长，也超过了80万澳元。
在当前的租赁危机中，他们所有房产的租金都在飙升，而他们的贷款仍然是低廉的固定利率。
Sethi说：“我们是根据数据决定在哪里买房的。”
“我们已经考察了阿德莱德和布里斯班的一些地区，这些地区可能会有增长，那里有多个压力点，比如有更多的人搬到该地区，供求关系也会发生变化。”
“此外，我们还考虑了在哪里可以买到符合我们预算的优质房屋，同时获得良好的（租金）收益，使我们能够持续拥有房屋。”
这对夫妇最近购买的一些房产包括
位于新州偏远地区的一套售价126万澳元的住宅、
位于阿德莱德的另一套售价126万澳元的房产，
以及位于维州偏远地区的一套售价91万澳元的房产。
这些购房贷款的固定利率也很低，但Sethi表示，他预计固定利率到期后不会有太大问题。
“我们投资的另一个关键是，我们从来没有奢侈的生活方式。我们一直很保守。我们知道这种情况（固定利率变化）即将发生，并已做好了缓冲。”
“如果最坏的情况发生，如果我们不得不卖掉所有的东西，我们也会没事的。”
5. 维州房东却出钱让房客离开好卖房
新州这些地区购买房者亏损严重
然而，由于墨尔本租赁危机导致的相关费用的增加，
一些绝望的房东
现在正在付钱让房客搬离。
Penny Costa最近决定卖掉她位于Noble Park用于长期出租的房产，因为维持该房产的花费已经超过了收益。
她收到的租金已经不足以覆盖利率上升、保险费用以及安全检查所带来的费用。
“这些费用和开支实在太大了。”
对于许多房东来说，维州政府最新出台的投资房产税也将加重他们的负担。
从明年1月开始，投资者将需要额外支付975澳元的土地税，而空置的房产将被按其价值的1%征税。
由于成本上涨，有些房东甚至付钱给租户提前终止租约。
房地产中介Trish Orrico表示：“他们（房东）提供免租金或提前退还预付的押金，让房客尽快搬走，以便他们出售相关房产。”
在Orrico目前挂牌的28套房源中，有18套此前是出租房。
来自投资公司Propertyology的数据显示，墨尔本可租赁的房源数量正在逐步减少。
十年前，墨尔本有11,800套房源可供租赁。到2023年，这一数字减少至仅剩6,500套。
Propertyology的董事总经理Simon Pressley表示，维州的租赁法规是澳洲最“繁重”的。
“人们的承受能力总是有限的。”
本周早些时候，Pressley宣布，他的公司不再向投资者推荐维州的任何城镇或郊区。
“我们原本希望他们（政府）现在会改变他们的态度。但我们已经收到了信息，我们出局了。投资者是榜样，但他们却被当作贩毒者一样对待。”
事实上，利率上升给全澳各地房地产投资者的腰包带来了压力，许多人选择出售房产。
新州中央海岸和新州部分地区的房屋在疫情期间被抢购一空，这些悉尼人在眼睁睁地看着自己的投资血本无归后，纷纷恐慌的按下了暂停键。
新数据显示，在过去六个月中，新州部分地区售出的房屋中有高达五分之一是在2020年中期至2022年初期间购买的房产。
当时的利率正处于历史最低点，城市居民纷纷涌入地区，以求在当时被誉为地区转移的大潮中换换环境。
现在，随着30年来利率的快速上调以及人们普遍回流悉尼内环和中环地区，这一趋势似乎已经发生了转变。
根据PropTrack的数据，New England和西北地区的短期周转售最为普遍，涉及业主购买后不到三年就上市的房产。
在包括Armidale、Tamworth和Moree在内的地区，约20%的房产销售为短期周转销售。
在包括Albury在内的Murray地区以及包括Wagga Wagga和Griffith在内的Riverina地区，类似比例的房产销售都是持有不到三年的房产。
中央海岸曾经是大流行病期间最受悉尼人欢迎的市场之一，但在过去六个月里，中央海岸的房产销售比例约为六分之一，即15.6%。
最近的销售数据表明，短期内的房产交易仍然存在风险。
在中央海岸Terrigal区的Fairway Dr上，一栋在2022年以230万澳元购得的房屋最近以10万澳元低于购入价格出售。
在附近的Gosford地区，John Whiteway Dr和Mann St上的公寓最近以高于2021年价格的约3万澳元出售，这意味着考虑印花税、利息费用以及与购买和出售相关的其他费用后，卖方可能会亏损。
PropTrack经济学家Paul Ryan说，地区性短期转售比例较高可能是一个“风向标”，表明有更多的房主正在与“房贷压力”作斗争。
“有些房主会在陷入困境之前出售房产，但现在确定还为时过早。”
Ryan补充说，业主们在购买房产短短几年后就重新挂牌出售，可能还有其他多种原因。一些房主在面临以更高利率偿还贷款的困境时决定出售房产，这需要结合疫情时期市场的涨势来考虑。
但专家警告卖家会后悔。
澳大利亚房地产投资专业协会 (PIPA) 最近进行的一项房地产投资情绪调查显示，加息、政府收费提高以及租赁改革导致许多投资者在过去 12 个月内出售至少一处房产。
PIPA 主席 Nicola McDougall 表示：“我们开始看到越来越多的投资者显然无法保住自己的房产。”
不过，尽管在市场强劲之际出售房产可能很诱人，但房地产投资专业人士表示，有几个充分的理由让投资者应该经受住利率风暴并长期持有房产——他们可以。
租金回报
全澳出租住房短缺导致空置率下降和租金上涨。
PropTrack数据显示，由于供需不平衡，过去一年全澳租金上涨了14.6%，悉尼上涨了18%，墨尔本上涨了13.6%——这一趋势可能会持续下去。
PropTrack 高级经济学家 Paul Ryan 表示：“未来租金回报可能会非常强劲。”由于没有足够的房产来满足租赁需求。
房地产买家代理协会 (REBAA) 主席 Melinda Jennison 表示，这是持有投资房产的一个很好的理由。
“当可供出租的房产供应减少时，租金就会面临上行压力，这是投资者需要继续关注的长期前景。”
房产增值
一家房产创始人兼董事总经理Ben Kingsley表示，资本增长也是如此。
虽然昆士兰州东南部、阿德莱德和珀斯等市场的卖家条件很好，但那些选择持有而不是卖出房产的人将获得更多的收益。
“就你获得的总体回报而言，你将获得巨大的回报。”
“不幸的是，那些（现在）出售的人在几年后会感到失望，因为他们会反思该资产的价值以及作为投资的一部分他们将受益的被动收入。”
Jennison表示，增加的移民和住房建设的滞后将使房地产价格在未来一段时间内保持强劲。“通常，当你处在一个供应非常低的环境中，而且还有对房产的需求时，价格会上涨，并且在长期内继续上涨。”
利率
Jennison继续表示，投资者需要记住，房地产不仅在高峰和低谷之间运行，利率也是如此，“很多评论都认为利率已经达到或接近峰值，可能在2024年的某个时候，我们会开始看到利率再次回落。
”Jennison指出， “对于房地产投资者来说，这意味着如果他们能够度过接下来的几个月，持有成本可能会降低。”
买家经纪人、《重新思考房地产投资》一书的作者斯科特·奥尼尔表示，对于感到手头拮据的房地产投资者来说，隧道尽头已经出现了曙光。
“如果你能坚持下去，我认为这将意味着更高的房价。”
“12个月后，租金肯定会更高。存在降息的可能性……”
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