加息無法抑制澳洲房價持續攀升！連業內人士都震驚了！年輕人置業只能靠父母！專家：家長如有錢，請儘早幫襯
Domain周四發布的最新房價報告顯示，
悉尼房價已幾乎回升至峰值，
墨爾本房價已連續兩個季度上漲，
幾乎所有其他首府城市的房價在9月份季度均出現上漲。
獨立屋房價中位值漲幅如下所示：
公寓房價中位值漲幅如下所示：
在連續三個季度實現增長后，悉尼的房價目前僅比之前的峰值低約1.2萬澳元，有望在年底前創下新高。
1. 悉尼房價上漲 專家預測還要漲
Domain周四發布的最新房價報告顯示，
悉尼獨立屋中位價
在第三季度又上漲了2.1%，
達到1,578,099澳元。
目前的房價比2022年第一季度的峰值低0.8個百分點。
在過去的3個月里，
房價漲幅最大的是Baulkham Hills和Hawkesbury地區，上漲了8.1%，
其次是悉尼市和內南區（上漲5.5%）和Parramatta（上漲3.3%）。
東部城區的房價有所下降，在第三季度下降了3.8%。
同期，悉尼公寓價格也上漲了1.2%，
中位房價為781,024澳元這與2021年第四季度的峰值相差3個百分點。
房地產市場的復甦已連續三個季度錄得獨棟屋和單元房的價格增長，這是自2021年以來從未有過的上漲勢頭，這令專家們感到驚訝，他們原本預計去年的低迷會持續更長時間，並再次對住房不平等現象的加劇表示擔憂。
Domain研究與經濟主管Nicola Powell表示，雖然房價增長速度有所放緩，但悉尼房地產市場幾乎已從低迷中完全恢復，這要歸功於市場上房屋數量稀少而需求火爆。
「人口增長是住房需求的主要驅動力之一。那些擁有大筆資產的人，如換小房者，或由父母提供資金支持的首次購房者，或較早獲得遺產的人，他們可能也是這一需求端的主要推動力。」
她表示，悉尼有一部分人被拋在後面，因為該市的獨棟屋價格有望在今年創下新紀錄，公寓價格也可能在明年的某個時候創新高。
西太銀行（Westpac）高級經濟學家Matthew Hassan表示，雖然人口增長是一個明顯的主要驅動力，但房市復甦的力度仍然令許多人措手不及，並指出，有證據表明，
更多的富裕買家推動了房市復甦，包括較低的貸款價值比、全款購買以及家人提供經濟幫助的軼事。
西太銀行預測，明年悉尼房價將再上漲6%，
Hassan警告說，由於房價和利率之間的差距不斷擴大，住房不平等現象將越來越嚴重。
「在這種情況下，這是一個非常現實的危險，我們越是沿著這條路走下去，我們就越會看到人們買不起房，不同家庭之間的差距也會越來越大。」
2. 墨爾本房價也在持續上漲
Domain周四發布的最新房價報告還顯示，
墨爾本獨立屋房價中位數上漲0.6%，
至1,032,266澳元。
公寓也上漲了 3.2%，
中位數達到 573,067 澳元。
待售房屋的缺乏和人口的強勁增長支撐了房價，專家認為，由於利率上升繼續擠壓許多購房者的借貸能力，並且更多的房屋掛牌上市，價格將繼續上漲，儘管漲幅不大。
澳洲統計局（ABS）的數據顯示，9月份的通脹率上升至1.2%，一些經濟學家警告稱，這可能會增加11月份加息的可能性。
Powell表示，物價上漲與澳聯儲試圖抑制通脹的加息周期背道而馳。
「就高通脹水平而言，債務成本和持有債務的負擔發生了如此顯著的變化，這幾乎違背了邏輯。」
聯邦銀行澳洲經濟部主管 Gareth Aird 則表示，在低房源環境下，人口增長高於預期所帶來的潛在需求，給房地產價格帶來了上漲壓力。
「考慮到去年發生的事情，考慮到澳聯儲今年繼續提高利率，但房價卻出現了上漲，這並不是一個直觀的結果。這讓人感到意外，也讓澳聯儲感到驚訝。」
他說，即使11月份再次加息，房價下降的明顯催化劑也不存在，這使得首次置業者在沒有資金援助的情況下更難進入市場。
3. 沒有額外援助 年輕人將很難買到房
對於Marrickville的首次置業者Stephanie Freeman來說，繼承遺產是她擺脫租房生活、成為房主的唯一途徑。
「如果不是因為我的遺產，這一切都不會發生。我本來也只能攢下10%的首付，看看一到兩居室的單元房。」
這位32歲的攝影師已經找房找了將近一年，期望低迷期能持續更長的時間。她承認，如果沒有某種形式的幫助，很多人都無法在悉尼買房。
「很多像我這個年紀的人，在沒有父母的幫助或繼承遺產的情況下，無法在悉尼買房。這非常不現實，完全是遙不可及的事情。」
科廷大學的研究發現，
大約十分之九的潛在首次購房者將無法節省首付和/或償還抵押貸款。
悉尼大學的一篇論文發現，
贈送 10,000 澳元或更多的禮物可以使購買首套房的可能性增加約 90%。
悉尼大學的另一項研究發現，
五分之二的年輕人希望他們能得到家人的幫助來購買他們的第一套房子。
生產力委員會發現，?2018年財富轉移總額為1200億澳元，其中90%是遺產。2022 年，四分之一的住宅物業銷售是以現金購買的，尤其是在高檔郊區。
格拉坦研究所經濟政策項目主任布倫丹·科茨表示，
儘管由於大量移民人數的增加，
人口增長遠超預期，
提振了今年的房地產市場，
但另一個因素是代際財富。
「如果人們依靠家庭資金進入市場，人們對利率的敏感度就會降低。如果這才是真正令人擔憂的推動價格上漲的因素——那就意味著富人和窮人之間的差距正在擴大。」
他表示，雖然沒有明確的數據來衡量其程度，但這是推動住房不平等的一個因素。
「這是澳大利亞財富不平等不斷惡化的一部分。如果沒有家人的支持，買房是非常困難的，特別是在大城市以及有工作和交通的地方。」
除了來自貸款數據和軼事證據的一些見解之外，銀行並沒有在預測中對父母銀行進行衡量和建模——這是今年房價意外復甦的盲點。
西太平洋銀行高級經濟學家馬修·哈桑表示，家庭的幫助可能正在推動經濟復甦。
「我們可能已經看到繼承活動大幅增加，並可能對房地產市場有所幫助，這很可能是一個因素。」
澳大利亞聯邦銀行澳大利亞經濟主管 Gareth Aird 也表示，雖然人口增長支撐著房地產市場，但目前尚不清楚有多少現金買家推動了房價上漲。
「如果父母有錢幫助孩子，
最好早點做而不是晚點做。」
4. 澳洲夫婦分享3年購下8套房的攻略
澳洲一對夫婦透露了
如何憑藉巧妙的規劃、銀行智慧和好運氣，
幫他們在3年內購置了總價值達1000萬澳元的8處房產。
Aman 和 Charu Sethi 的物業遍布四個州，包括阿德萊德、布里斯班、新州地區、維州和悉尼。
這對夫婦——39 歲的Charu是一名 IT 分析師，38 歲的Aman 經營著一家簽證諮詢公司——透露，維持投資組合每周的成本約為 920澳元。
這是在考慮還款、維護和其他費用之後的結果。
同樣的每周開支相當於他們的居住地悉尼的平均房屋租金。
他們之所以能降低持有成本，部分原因是相對於貸款而言，每套房產的租金都很高。
此外，自購買以來，這些房產的價值也大幅增長，這意味著相對於房產價值而言，抵押貸款成本較低。
強勁的價值增長也有助於擴大投資組合，因為這對夫婦經常將快速獲得的資產凈值提取出來，用作後續房產的首付，這一過程被稱為槓桿化。
「我們的目標一直是發展一個重大的投資組合。」Sethi說，「對我來說，投資的首要原則不是購買多少房產，而是資產價值。這才是最重要的。」
「如果1000萬澳元增長5%，每年就會增加50萬澳元。也就是說，你的凈資產增長了50萬澳元。」
「你擁有的越多，你的凈資產就能增長得越多……但我們並不是什麼都買。我們會查看大量數據，並據此做出決定。」
Sethi認為，他們的投資之所以能獲得良好的資本增長，是因為時機把握得當，以及選擇了正確的投資地點。
他們根據投資者Arjun Paliwal的建議，特別瞄準了價格較高的家庭住宅，這些住宅對自住業主有吸引力，因為Paliwal指出，這類型住宅的升值速度往往更快。
他們最初購買的許多房屋都是在疫情早期搶購的，當時銀行警告稱房地產將大幅下滑，這為他們後來的購買奠定了基礎。
Sethi說，在這樣一個不確定的時期決定投資，是受到巴菲特一句名言的啟發。
「在我們開始投資之前，我讀了很多書。」並指出巴菲特的建議——在別人恐懼時要貪婪，在別人貪婪時要恐懼，引起了共鳴。
「我還讀了Robert Kiyosaki的《富爸爸窮爸爸》，書中有很多很好的觀點。它讓我明白，房產是積累長期財富的途徑。」
事實證明，他們在疫情初期進行投資是明智的。根據澳洲國立大學（ANU）的數據，2021年，全國各地的房價非但沒有像預測的那樣下跌，反而以150年來第三快的速度飆升。
Sethi說：「我們早期購買的房產表現最好。到2021年，我們有了三處（出租）房產和自己的房子，它們在一年內增長了20%-40%。這讓我們積累了雄厚的資產，使我們能夠繼續購買。」
這對夫婦的第一筆房產投資，是位於阿德萊德西南部的一棟5居室房屋，他們依靠買方中介機構Investorkit的幫助，在未看房的情況下買下了這棟房子。這套房產的價格為59萬澳元，他們用自己的積蓄支付了10%的首付。2020年底購房后，最初的周租金為525澳元。
幾個月後，這對夫婦在布里斯班北部購買了他們的第二處價值117.5萬澳元的房產，並用悉尼住房的資產作為10%的首付款。Sethi說，他們「很幸運」地以每周1100澳元出組該房產，並支付了所有早期抵押貸款費用。
他們很快又在布里斯班買了另一處房產，這次的價格是86萬澳元，他們向第二和第三級貸款機構申請新的貸款，因為他們在大銀行的貸款額度已經達到上限。
所有房產都位於高增長地區，價值和租金漲幅極大。
報道稱，他們位於阿德萊德價值59萬澳元的房產，現在價值85萬澳元。他們在布里斯班的房產總價值增長，也超過了80萬澳元。
在當前的租賃危機中，他們所有房產的租金都在飆升，而他們的貸款仍然是低廉的固定利率。
Sethi說：「我們是根據數據決定在哪裡買房的。」
「我們已經考察了阿德萊德和布里斯班的一些地區，這些地區可能會有增長，那裡有多個壓力點，比如有更多的人搬到該地區，供求關係也會發生變化。」
「此外，我們還考慮了在哪裡可以買到符合我們預算的優質房屋，同時獲得良好的（租金）收益，使我們能夠持續擁有房屋。」
這對夫婦最近購買的一些房產包括
位於新州偏遠地區的一套售價126萬澳元的住宅、
位於阿德萊德的另一套售價126萬澳元的房產，
以及位於維州偏遠地區的一套售價91萬澳元的房產。
這些購房貸款的固定利率也很低，但Sethi表示，他預計固定利率到期后不會有太大問題。
「我們投資的另一個關鍵是，我們從來沒有奢侈的生活方式。我們一直很保守。我們知道這種情況（固定利率變化）即將發生，並已做好了緩衝。」
「如果最壞的情況發生，如果我們不得不賣掉所有的東西，我們也會沒事的。」
5. 維州房東卻出錢讓房客離開好賣房
新州這些地區購買房者虧損嚴重
然而，由於墨爾本租賃危機導致的相關費用的增加，
一些絕望的房東
現在正在付錢讓房客搬離。
Penny Costa最近決定賣掉她位於Noble Park用於長期出租的房產，因為維持該房產的花費已經超過了收益。
她收到的租金已經不足以覆蓋利率上升、保險費用以及安全檢查所帶來的費用。
「這些費用和開支實在太大了。」
對於許多房東來說，維州政府最新出台的投資房產稅也將加重他們的負擔。
從明年1月開始，投資者將需要額外支付975澳元的土地稅，而空置的房產將被按其價值的1%徵稅。
由於成本上漲，有些房東甚至付錢給租戶提前終止租約。
房地產中介Trish Orrico表示：「他們（房東）提供免租金或提前退還預付的押金，讓房客儘快搬走，以便他們出售相關房產。」
在Orrico目前掛牌的28套房源中，有18套此前是出租房。
來自投資公司Propertyology的數據顯示，墨爾本可租賃的房源數量正在逐步減少。
十年前，墨爾本有11,800套房源可供租賃。到2023年，這一數字減少至僅剩6,500套。
Propertyology的董事總經理Simon Pressley表示，維州的租賃法規是澳洲最「繁重」的。
「人們的承受能力總是有限的。」
本周早些時候，Pressley宣布，他的公司不再向投資者推薦維州的任何城鎮或郊區。
「我們原本希望他們（政府）現在會改變他們的態度。但我們已經收到了信息，我們出局了。投資者是榜樣，但他們卻被當作販毒者一樣對待。」
事實上，利率上升給全澳各地房地產投資者的腰包帶來了壓力，許多人選擇出售房產。
新州中央海岸和新州部分地區的房屋在疫情期間被搶購一空，這些悉尼人在眼睜睜地看著自己的投資血本無歸后，紛紛恐慌的按下了暫停鍵。
新數據顯示，在過去六個月中，新州部分地區售出的房屋中有高達五分之一是在2020年中期至2022年初期間購買的房產。
當時的利率正處於歷史最低點，城市居民紛紛湧入地區，以求在當時被譽為地區轉移的大潮中換換環境。
現在，隨著30年來利率的快速上調以及人們普遍迴流悉尼內環和中環地區，這一趨勢似乎已經發生了轉變。
根據PropTrack的數據，New England和西北地區的短期周轉售最為普遍，涉及業主購買后不到三年就上市的房產。
在包括Armidale、Tamworth和Moree在內的地區，約20%的房產銷售為短期周轉銷售。
在包括Albury在內的Murray地區以及包括Wagga Wagga和Griffith在內的Riverina地區，類似比例的房產銷售都是持有不到三年的房產。
中央海岸曾經是大流行病期間最受悉尼人歡迎的市場之一，但在過去六個月里，中央海岸的房產銷售比例約為六分之一，即15.6%。
最近的銷售數據表明，短期內的房產交易仍然存在風險。
在中央海岸Terrigal區的Fairway Dr上，一棟在2022年以230萬澳元購得的房屋最近以10萬澳元低於購入價格出售。
在附近的Gosford地區，John Whiteway Dr和Mann St上的公寓最近以高於2021年價格的約3萬澳元出售，這意味著考慮印花稅、利息費用以及與購買和出售相關的其他費用后，賣方可能會虧損。
PropTrack經濟學家Paul Ryan說，地區性短期轉售比例較高可能是一個「風向標」，表明有更多的房主正在與「房貸壓力」作鬥爭。
「有些房主會在陷入困境之前出售房產，但現在確定還為時過早。」
Ryan補充說，業主們在購買房產短短几年後就重新掛牌出售，可能還有其他多種原因。一些房主在面臨以更高利率償還貸款的困境時決定出售房產，這需要結合疫情時期市場的漲勢來考慮。
但專家警告賣家會後悔。
澳大利亞房地產投資專業協會 (PIPA) 最近進行的一項房地產投資情緒調查顯示，加息、政府收費提高以及租賃改革導致許多投資者在過去 12 個月內出售至少一處房產。
PIPA 主席 Nicola McDougall 表示：「我們開始看到越來越多的投資者顯然無法保住自己的房產。」
不過，儘管在市場強勁之際出售房產可能很誘人，但房地產投資專業人士表示，有幾個充分的理由讓投資者應該經受住利率風暴並長期持有房產——他們可以。
租金回報
全澳出租住房短缺導致空置率下降和租金上漲。
PropTrack數據顯示，由於供需不平衡，過去一年全澳租金上漲了14.6%，悉尼上漲了18%，墨爾本上漲了13.6%——這一趨勢可能會持續下去。
PropTrack 高級經濟學家 Paul Ryan 表示：「未來租金回報可能會非常強勁。」由於沒有足夠的房產來滿足租賃需求。
房地產買家代理協會 (REBAA) 主席 Melinda Jennison 表示，這是持有投資房產的一個很好的理由。
「當可供出租的房產供應減少時，租金就會面臨上行壓力，這是投資者需要繼續關注的長期前景。」
房產增值
一家房產創始人兼董事總經理Ben Kingsley表示，資本增長也是如此。
雖然昆士蘭州東南部、阿德萊德和珀斯等市場的賣家條件很好，但那些選擇持有而不是賣出房產的人將獲得更多的收益。
「就你獲得的總體回報而言，你將獲得巨大的回報。」
「不幸的是，那些（現在）出售的人在幾年後會感到失望，因為他們會反思該資產的價值以及作為投資的一部分他們將受益的被動收入。」
Jennison表示，增加的移民和住房建設的滯后將使房地產價格在未來一段時間內保持強勁。「通常，當你處在一個供應非常低的環境中，而且還有對房產的需求時，價格會上漲，並且在長期內繼續上漲。」
利率
Jennison繼續表示，投資者需要記住，房地產不僅在高峰和低谷之間運行，利率也是如此，「很多評論都認為利率已經達到或接近峰值，可能在2024年的某個時候，我們會開始看到利率再次回落。
」Jennison指出， 「對於房地產投資者來說，這意味著如果他們能夠度過接下來的幾個月，持有成本可能會降低。」
買家經紀人、《重新思考房地產投資》一書的作者斯科特·奧尼爾表示，對於感到手頭拮据的房地產投資者來說，隧道盡頭已經出現了曙光。
「如果你能堅持下去，我認為這將意味著更高的房價。」
「12個月後，租金肯定會更高。存在降息的可能性……」
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