澳洲房贷违约激增 银行收房数量增至5年新高！悉尼土地价格飙升，建筑商恐难承受，住房供应压力加剧
01、澳洲房贷违约激增 银行收房数量增至5年新高
面对高利率和生活成本压力，越来越多背负房贷的人陷入财务危机。最新数据显示，2024年贷款机构向法庭提交的房产收回申请数量飙升到5年来最高水平。
数据显示，2024年法院共受理了1632起房产收回申请，远高于2020年的616起。其中1524起已审理完毕，只有83起提出了异议。
房产收回通常是贷款机构的最后手段，贷款机构首先会发出违约通知，只有在借款人无法偿还贷款的情况下才会收回房子。
数据显示，自2020年以来，房产收回申请数量一直在增加，2021年为710份，2022年为1059份，2023年为1413份。
反对党影子财长泰勒（Angus Taylor）表示，在工党执政的近三年时间里，利率12次上调使得澳洲人的月供增加了两倍，购买一栋新州普通房产的房贷利息支出在这期间增加了5万澳元，目前正逼近6万澳元。
“工党的经济管理不善使得通货膨胀和利率持续走高，而付出最高代价的却是辛勤工作的澳洲人。”
虽然市场预计澳洲储备银行（RBA）即将下调现金利率，但业界人士认为，面临还贷压力的人并不会马上获得实质性缓解。
市场研究机构Roy Morgan的数据显示，大约有159.5万户家庭因房贷利率而感受到财务压力。预计在降息后的两个月内，面临压力的房贷数量只会减少5.3万，降至154.2万。
阿尔巴尼斯的工党政府正迫切希望澳洲储备银行能在联邦大选前降低利率。
如果利率下降，这将是自2020年以来的首次降息，目前官方现金利率锁定在4.35%已经超过一年。
澳洲储备银行董事会将于2月18日宣布其利率决定。
02、悉尼内西走廊拟建10万住房 解决缺房危机
悉尼一位市长公布了一项令人惊叹的开发计划，在内西区帕拉马塔路沿线建造10万套新住房，并升级公共交通网。他表示，这一大型开发项目可以解决悉尼长期以来的住房危机。
悉尼内西区Burwood市市长费克尔（John Faker）表示，这项复兴帕拉马塔路的未来计划，包括建设一条轻轨线或运营无轨电车，以支持在这条澳洲最古老的公路旁大量高层公寓的建造。
他在接受采访中概述了从Burwood North到Broadway之间9公里长的帕拉马塔路的规划蓝图，该规划涵盖了Burwood、Canada Bay、内西和悉尼市四个地方政府辖区。他表示，该规划会终结零星无序的开发，使这个急需提高住房密度和商业吸引力的地区重新焕发活力。
他还呼吁成立一个由州政府和四个地方政府的代表所组成的规划机构来监督该项目的实施，以确保二十多年的无所作为成为过去。
“我在地方政府工作了20年，每届州政府都会为帕拉马塔路提出一些建议，但总是不了了之或被束之高阁，我们需要一个机构来确保实现这样的愿景，以快速公共交通为核心，以高密度住宅为特色。”
费克尔表示，Burwood地方政府已经通过了其辖区帕拉马塔路路段附近地区的总体规划。根据该规划，在拟于2032年投入使用的伯伍德北地铁站及其周边地区会建造近9000套住房。他说，此项总体规划已得到了90%以上居民的支持。
他还表示，如果州政府参与其中，新的公共交通方案会在三到四年内推出，大规模的高密度住宅项目也会随之而来。而新交通基础设施的资金可通过向开发商征税获得。
“这是一个未来15年的计划，它会开发宜居的高密度住宅，以及商业、零售和餐饮区，同时还会为我们的社区打造真正的小区和林荫大道。”
根据这一愿景规划，高层建筑的开发只在帕拉马塔路附近进行，而在远离主干道的地方则保持住宅的多样性，包括联排别墅、半独立式住宅和独立屋等。
费克尔的计划是在悉尼商会会长尼科拉乌（Paul Nicolaou）敦促新州政府将新的高密度住宅项目选址重点放在帕拉马塔路，而不是格里布岛（Glebe Island）港口之后提出的。
该计划已得到了加拿大湾市长梅格纳（Michael Megna）的支持。
新州政府的一位发言人表示，帕拉马塔路是一条重要的走廊，必须在为悉尼创造新的住房和工作机会方面发挥重要作用。
03、逐渐消失的“买房梦”！澳洲年轻人难买房…
对于许多澳洲年轻人来说，进入房地产市场的难度比以往任何时候都要大，甚至让不少人担心自己或许永远无法拥有自己的住房。
尽管关于“如今买房是否真的比过去困难”的讨论不绝于耳，但跨代之间房屋持有率的下降表明，住房市场确实发生了重大变化，对于刚刚起步的年轻人来说越发不利。
那么，在如此艰难的环境下，一些年轻人又是如何成功购房的？最近发布的一项研究探讨了购房的主要障碍，以及那些可能提高住房拥有率的关键因素。
尽管房价相较于收入来说，仍然很高，但一些澳洲年轻人仍然找到了进入房地产市场的方法。
虽然良好的储蓄习惯有助于购房，但来自“父母银行”的资金支持，往往能够成为改变购房命运的关键因素。
这项研究基于2006年至2020年期间政府资助的 “澳洲家庭、收入与劳动力动态调查 （HILDA）” 数据，对25-44岁且未拥有房产的独立成年人进行了追踪分析。
HILDA调查数据显示，2006年，25-44岁人群在澳洲主要城市中购买房产的平均房价约为其家庭年收入的4.5倍。例如，在悉尼，2006年这一群体面对的平均房价约为 60万澳元，而平均家庭收入为10.2万澳元。但这一比率在2018年稳步上升至6倍，随后在疫情初期略微回落至5.4倍。
对于城市中的年轻人而言，房价上涨的速度远远超过了收入增长，这使得购房之路更加崎岖。
随着住房市场变得更加难以负担，依赖“父母银行”获得购房资助的非房主年轻人比例也在上升。
HILDA调查估算显示，2016年，有3.1%的年轻非房主获得了5000澳元以上的父母资助，而到2020年，这一比例已升至5.3%。
与一些刻板印象不同，年轻人并非因沉迷于“牛油果吐司”而无法买房——事实上，他们比以往更加重视储蓄。
2006年，约三分之二的25-44岁非房主每月定期储蓄，或将额外收入存入账户，亦或在支付所有开销后将剩余资金存起来。而到了2020年，这一比例已上升至五分之四。此外，年轻人的财务规划意识也在增强。
2006年，仅47%的非房主会制定超过一年的财务计划，而到了2020年，这一比例已增至55%。
这项研究还探究了年轻人的储蓄习惯如何影响其购房可能性，并综合考虑了个人财务状况以及居住环境等因素。
结果显示，虽然定期储蓄确实有助于购房，但相比于不断上涨的房价，储蓄的作用远不及父母提供的经济支持。
研究发现，一旦房价超过个人收入的三倍，成为房主的概率便会降低一半，而目前 澳洲多数地区的房价远超这一水平。例如，在所有州府城市，房价已超家庭年收入的六倍，这意味着房主概率降低至三分之一。
但若获得“父母银行”的支持，情况将截然不同——研究发现，接受5000澳元以上的父母资助，购房成功的几率将增加四倍。此外，父母的支持并不仅限于直接的资金资助。
研究还发现，那些可以免费居住在父母或亲友房产中的年轻人，其购房几率比普通租房者高出两倍。
04、悉尼土地价格飙升，建筑商恐难承受！住房供应压力加剧
悉尼部分地区的土地价格已经飙升至其他州府城市的四倍，这可能会给本就艰难的建筑业带来致命打击。
悉尼可开发土地的价格已经达到其他主要州府城市的两倍，这将严重影响州政府增加住房供应和应对住房危机的努力。
悉尼Parramatta地区成为了土地价格上涨的中心。
住房产业协会指出，对于开发行业来说，劳动力和材料成本上涨已经是个问题，而土地价值的飙升更是个严重问题。
地块成本的急剧攀升恰逢现有房屋价格下跌，这使得新建房屋的高昂价格难以吸引买家。
与此同时，新州政府仍未达到住房建设目标。
在9月季度的房屋完工量，Minns政府想要实现到2029年建造377,000套新房目标所需的水平还低40%。
住房产业协会的数据显示，悉尼地区的土地中位价格现已达到每平方米2000澳元。相比之下，墨尔本为每平方米1071澳元，珀斯为1030澳元，布里斯班为938澳元，而阿德莱德为691澳元。
悉尼空地的绝对价值也是全国最高的。
悉尼的地块中位价格为71万澳元，而阿德莱德为26.87万澳元，珀斯为35.2万澳元，墨尔本为39.5万澳元。
布里斯班的空地面积在各州府城市中最大，其地块中位价格为40万澳元，在最昂贵的土地市场中排名第二，但远低于悉尼。
住房产业协会经济学家Maurice Tapang表示，购买土地并建房相比购买现有房屋的显著额外成本可能会抑制新房需求。
这反过来可能会限制开发。
他说：“目前，土地是五大州府城市所有市场中独立住宅审批和开工的最大制约因素。如果土地价格继续上涨，将会限制独立住宅的建造。”
悉尼西区是悉尼少数几个有空间发展的地区之一，现在却拥有一些最高的土地价格。
在Parramatta市议会，一块获准建新房的土地平均价格约为120万澳元，即每平方米约4,700澳元。
这比全国第二昂贵的主要土地市场——墨尔本北部的Moreland——每平方米贵约1,000 澳元。
在Hills地区，成本接近每平方米2500澳元，在Penrith市议会约为2000澳元，在Blacktown为2200澳元。
这些成本几乎是布里斯班、阿德莱德和珀斯大部分地区地块价格的三倍。
PropTrack经济学家Paul Ryan表示，高地价部分可以解释为疫情期间需求增加，加上绿地项目审批延迟所致。
他认为，如果澳联储降低现金利率，情况可能会有所改善。预计2月中旬将会出现这一举措。
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