澳洲房貸違約激增 銀行收房數量增至5年新高！悉尼土地價格飆升，建築商恐難承受，住房供應壓力加劇
01、澳洲房貸違約激增 銀行收房數量增至5年新高
面對高利率和生活成本壓力，越來越多背負房貸的人陷入財務危機。最新數據顯示，2024年貸款機構向法庭提交的房產收回申請數量飆升到5年來最高水平。
數據顯示，2024年法院共受理了1632起房產收回申請，遠高於2020年的616起。其中1524起已審理完畢，只有83起提出了異議。
房產收回通常是貸款機構的最後手段，貸款機構首先會發出違約通知，只有在借款人無法償還貸款的情況下才會收回房子。
數據顯示，自2020年以來，房產收回申請數量一直在增加，2021年為710份，2022年為1059份，2023年為1413份。
反對黨影子財長泰勒（Angus Taylor）表示，在工黨執政的近三年時間里，利率12次上調使得澳洲人的月供增加了兩倍，購買一棟新州普通房產的房貸利息支出在這期間增加了5萬澳元，目前正逼近6萬澳元。
「工黨的經濟管理不善使得通貨膨脹和利率持續走高，而付出最高代價的卻是辛勤工作的澳洲人。」
雖然市場預計澳洲儲備銀行（RBA）即將下調現金利率，但業界人士認為，面臨還貸壓力的人並不會馬上獲得實質性緩解。
市場研究機構Roy Morgan的數據顯示，大約有159.5萬戶家庭因房貸利率而感受到財務壓力。預計在降息后的兩個月內，面臨壓力的房貸數量只會減少5.3萬，降至154.2萬。
阿爾巴尼斯的工黨政府正迫切希望澳洲儲備銀行能在聯邦大選前降低利率。
如果利率下降，這將是自2020年以來的首次降息，目前官方現金利率鎖定在4.35%已經超過一年。
澳洲儲備銀行董事會將於2月18日宣布其利率決定。
02、悉尼內西走廊擬建10萬住房 解決缺房危機
悉尼一位市長公布了一項令人驚嘆的開發計劃，在內西區帕拉馬塔路沿線建造10萬套新住房，並升級公共交通網。他表示，這一大型開發項目可以解決悉尼長期以來的住房危機。
悉尼內西區Burwood市市長費克爾（John Faker）表示，這項復興帕拉馬塔路的未來計劃，包括建設一條輕軌線或運營無軌電車，以支持在這條澳洲最古老的公路旁大量高層公寓的建造。
他在接受採訪中概述了從Burwood North到Broadway之間9公里長的帕拉馬塔路的規劃藍圖，該規劃涵蓋了Burwood、Canada Bay、內西和悉尼市四個地方政府轄區。他表示，該規劃會終結零星無序的開發，使這個急需提高住房密度和商業吸引力的地區重新煥發活力。
他還呼籲成立一個由州政府和四個地方政府的代表所組成的規劃機構來監督該項目的實施，以確保二十多年的無所作為成為過去。
「我在地方政府工作了20年，每屆州政府都會為帕拉馬塔路提出一些建議，但總是不了了之或被束之高閣，我們需要一個機構來確保實現這樣的願景，以快速公共交通為核心，以高密度住宅為特色。」
費克爾表示，Burwood地方政府已經通過了其轄區帕拉馬塔路路段附近地區的總體規劃。根據該規劃，在擬於2032年投入使用的伯伍德北地鐵站及其周邊地區會建造近9000套住房。他說，此項總體規劃已得到了90%以上居民的支持。
他還表示，如果州政府參与其中，新的公共交通方案會在三到四年內推出，大規模的高密度住宅項目也會隨之而來。而新交通基礎設施的資金可通過向開發商徵稅獲得。
「這是一個未來15年的計劃，它會開發宜居的高密度住宅，以及商業、零售和餐飲區，同時還會為我們的社區打造真正的小區和林蔭大道。」
根據這一願景規劃，高層建築的開發只在帕拉馬塔路附近進行，而在遠離主幹道的地方則保持住宅的多樣性，包括聯排別墅、半獨立式住宅和獨立屋等。
費克爾的計劃是在悉尼商會會長尼科拉烏（Paul Nicolaou）敦促新州政府將新的高密度住宅項目選址重點放在帕拉馬塔路，而不是格裡布島（Glebe Island）港口之後提出的。
該計劃已得到了加拿大灣市長梅格納（Michael Megna）的支持。
新州政府的一位發言人表示，帕拉馬塔路是一條重要的走廊，必須在為悉尼創造新的住房和工作機會方面發揮重要作用。
03、逐漸消失的「買房夢」！澳洲年輕人難買房…
對於許多澳洲年輕人來說，進入房地產市場的難度比以往任何時候都要大，甚至讓不少人擔心自己或許永遠無法擁有自己的住房。
儘管關於「如今買房是否真的比過去困難」的討論不絕於耳，但跨代之間房屋持有率的下降表明，住房市場確實發生了重大變化，對於剛剛起步的年輕人來說越發不利。
那麼，在如此艱難的環境下，一些年輕人又是如何成功購房的？最近發布的一項研究探討了購房的主要障礙，以及那些可能提高住房擁有率的關鍵因素。
儘管房價相較於收入來說，仍然很高，但一些澳洲年輕人仍然找到了進入房地產市場的方法。
雖然良好的儲蓄習慣有助於購房，但來自「父母銀行」的資金支持，往往能夠成為改變購房命運的關鍵因素。
這項研究基於2006年至2020年期間政府資助的 「澳洲家庭、收入與勞動力動態調查 （HILDA）」 數據，對25-44歲且未擁有房產的獨立成年人進行了追蹤分析。
HILDA調查數據顯示，2006年，25-44歲人群在澳洲主要城市中購買房產的平均房價約為其家庭年收入的4.5倍。例如，在悉尼，2006年這一群體面對的平均房價約為 60萬澳元，而平均家庭收入為10.2萬澳元。但這一比率在2018年穩步上升至6倍，隨後在疫情初期略微回落至5.4倍。
對於城市中的年輕人而言，房價上漲的速度遠遠超過了收入增長，這使得購房之路更加崎嶇。
隨著住房市場變得更加難以負擔，依賴「父母銀行」獲得購房資助的非房主年輕人比例也在上升。
HILDA調查估算顯示，2016年，有3.1%的年輕非房主獲得了5000澳元以上的父母資助，而到2020年，這一比例已升至5.3%。
與一些刻板印象不同，年輕人並非因沉迷於「牛油果吐司」而無法買房——事實上，他們比以往更加重視儲蓄。
2006年，約三分之二的25-44歲非房主每月定期儲蓄，或將額外收入存入賬戶，亦或在支付所有開銷后將剩餘資金存起來。而到了2020年，這一比例已上升至五分之四。此外，年輕人的財務規劃意識也在增強。
2006年，僅47%的非房主會制定超過一年的財務計劃，而到了2020年，這一比例已增至55%。
這項研究還探究了年輕人的儲蓄習慣如何影響其購房可能性，並綜合考慮了個人財務狀況以及居住環境等因素。
結果顯示，雖然定期儲蓄確實有助於購房，但相比于不斷上漲的房價，儲蓄的作用遠不及父母提供的經濟支持。
研究發現，一旦房價超過個人收入的三倍，成為房主的概率便會降低一半，而目前 澳洲多數地區的房價遠超這一水平。例如，在所有州府城市，房價已超家庭年收入的六倍，這意味著房主概率降低至三分之一。
但若獲得「父母銀行」的支持，情況將截然不同——研究發現，接受5000澳元以上的父母資助，購房成功的幾率將增加四倍。此外，父母的支持並不僅限於直接的資金資助。
研究還發現，那些可以免費居住在父母或親友房產中的年輕人，其購房幾率比普通租房者高出兩倍。
04、悉尼土地價格飆升，建築商恐難承受！住房供應壓力加劇
悉尼部分地區的土地價格已經飆升至其他州府城市的四倍，這可能會給本就艱難的建築業帶來致命打擊。
悉尼可開發土地的價格已經達到其他主要州府城市的兩倍，這將嚴重影響州政府增加住房供應和應對住房危機的努力。
悉尼Parramatta地區成為了土地價格上漲的中心。
住房產業協會指出，對於開發行業來說，勞動力和材料成本上漲已經是個問題，而土地價值的飆升更是個嚴重問題。
地塊成本的急劇攀升恰逢現有房屋價格下跌，這使得新建房屋的高昂價格難以吸引買家。
與此同時，新州政府仍未達到住房建設目標。
在9月季度的房屋完工量，Minns政府想要實現到2029年建造377,000套新房目標所需的水平還低40%。
住房產業協會的數據顯示，悉尼地區的土地中位價格現已達到每平方米2000澳元。相比之下，墨爾本為每平方米1071澳元，珀斯為1030澳元，布里斯班為938澳元，而阿德萊德為691澳元。
悉尼空地的絕對價值也是全國最高的。
悉尼的地塊中位價格為71萬澳元，而阿德萊德為26.87萬澳元，珀斯為35.2萬澳元，墨爾本為39.5萬澳元。
布里斯班的空地面積在各州府城市中最大，其地塊中位價格為40萬澳元，在最昂貴的土地市場中排名第二，但遠低於悉尼。
住房產業協會經濟學家Maurice Tapang表示，購買土地並建房相比購買現有房屋的顯著額外成本可能會抑制新房需求。
這反過來可能會限制開發。
他說：「目前，土地是五大州府城市所有市場中獨立住宅審批和開工的最大制約因素。如果土地價格繼續上漲，將會限制獨立住宅的建造。」
悉尼西區是悉尼少數幾個有空間發展的地區之一，現在卻擁有一些最高的土地價格。
在Parramatta市議會，一塊獲准建新房的土地平均價格約為120萬澳元，即每平方米約4,700澳元。
這比全國第二昂貴的主要土地市場——墨爾本北部的Moreland——每平方米貴約1,000 澳元。
在Hills地區，成本接近每平方米2500澳元，在Penrith市議會約為2000澳元，在Blacktown為2200澳元。
這些成本幾乎是布里斯班、阿德萊德和珀斯大部分地區地塊價格的三倍。
PropTrack經濟學家Paul Ryan表示，高地價部分可以解釋為疫情期間需求增加，加上綠地項目審批延遲所致。
他認為，如果澳聯儲降低現金利率，情況可能會有所改善。預計2月中旬將會出現這一舉措。
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