澳洲降息刺激房贷预批激增，买家疯狂入市！悉尼房价飙升，已涨至平均工资13倍
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澳洲降息刺激房贷预批激增 买家疯狂入市
澳大利亚储备银行（RBA）今年第二次降息后，全国潜在购房者正争先恐后申请房贷预批。信用数据分析公司Equifax指出，3月通过抵押贷款经纪人获得的预批量同比飙升24%。
Equifax首席解决方案官凯文·詹姆斯表示，降息刺激了许多有意购房者利用增强的借贷能力和银行最新优惠。”全球市场持续动荡可能促使澳储行更频繁或更大幅度降息，这种预期将进一步推动购房需求。值得注意的是，新西兰数据显示，房贷需求在两到三次降息后才会真正爆发，这意味着澳大利亚的购房热潮才刚刚开始。”
Equifax数据显示，2月RBA三年来首次降息时，预批量同比增长12.5%，4月涨幅为10.6%。购房者正与时间赛跑，因为需求激增可能推高房价。汇丰预测，悉尼和墨尔本房价今年将上涨4%，明年再涨8%和7%。
澳洲最大抵押贷款经纪网络之一Aussie Home Loans的预批量自2024年11月以来增长30%，4月至5月咨询量激增，其贷款能力计算工具使用量同期增长65%。
Lendi集团联合创始人塞巴斯蒂安·沃特金斯表示：”人们不再为25个基点的降息兴奋，而是期待累计100-125个基点的降幅。消费者逐渐意识到，等待越久购房成本越高。”
四大行中三家（联邦银行、西太银行、澳新银行）预测8月前将再降息25个基点，国民银行则认为7月就会行动。
对25岁的塔拉·特雷这样的购房者而言，降息来得太迟。她从新州纽卡斯尔搬到昆州麦凯寻求低价房源，但当地房价12个月内暴涨22%至59.7万澳元（涨幅超10万澳元）。
“每次报价都被投资者以高出挂牌价截胡，我现在不得不暂停购房计划，”她坦言。但上周降息让她重燃希望：”月供降低可能增加我的贷款额度，即便不能，也能缓解生活成本压力。”
Canstar研究显示，若银行全额传递降息，收入10.3万澳元的单身人士可多贷1.2万澳元，双职工家庭则可多贷2.3万澳元。该机构数据总监莎莉·廷德尔指出，利率进入”下行通道”将重新激活观望买家的购房意愿。
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澳洲多地买房比租房更划算！
最新分析显示，随着租金飙升而利率持续走低，澳大利亚多个城郊地区正出现”月供比房租更便宜”的逆转现象。金融科技公司Ubank与房产数据机构Cotality（原CoreLogic）联合研究揭示：在悉尼，10个地区公寓的月供已低于中位租金，若购房者愿每周多付10澳元，可选项增至13个；若接受月供比租金高100澳元，选择面将扩大至65个郊区
墨尔本，12个地区存在”购房更划算”现象，预算增加100澳元/周可覆盖77个郊区
布里斯班，21个公寓市场和7个别墅市场月供与租金差在100澳元以内
珀斯85个公寓市场和34个别墅市场进入”可负担区间”
西澳矿业城镇差价最为惊人（最高达673澳元/周），因流动人口推高租赁需求。而墨尔本CBD（周省158澳元）和卡尔顿区（周省153澳元）的公寓买家获益最显著。
研究设定20%首付、30年期浮动利率（按2月平均6.09%计算），随着5月降息效应传导，实际月供还将降低。
Cotality研究主管伊丽莎·欧文指出：”租金持续走高而房贷利率开始下降，这让有首付能力的租客开始算账——每周多付10澳元就能拥有产权是否值得？”
欧文强调传统智慧正在应验：”租金永远上涨，房贷终会还清。拥有房产意味着退休后住房成本大幅降低。”Ubank房贷总监雷·乔坎证实，今年首次购房者咨询量显著增加，客户最关注”月供与生活成本的平衡”。
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悉尼房价飙升，已涨至平均工资13倍！年轻人直呼“买房难”
最新数据显示，对悉尼年轻人来说，拥有自己的房子已成为遥不可及的梦想。目前，悉尼的独立屋中位价已达到平均工资的13倍。
澳洲房地产协会（API）的估值报告揭示了一个严峻的现实：由于房价前所未有的上涨，新买家已被挤出市场。
50年前，悉尼买家只需平均工资的4.2倍就能购买一套中等价位的房子。30年前，这个倍数是5.8倍。但到2015年，这一倍数已猛增至11.1倍，并且随着工资与房价之间差距的扩大而持续上升。
根据澳洲统计局的数据，2024年澳洲平均工资略低于103,000澳元，而独立屋中位价已接近134万澳元。
API首席执行官Amelia Hodge表示：“从数据来看，住房可负担性现在处于50年来的最低点，这是由于收入增长未能超过通胀率，同时新建住房供应短缺所导致的。”
“这意味着如今的年轻人需要13倍的年薪才能买得起一套平均价格的房子。”
在过去半个世纪里，悉尼的新房买家面临着最大的价格压力。1975年，墨尔本购房者需要平均工资的3.5倍才能买到一套中等价位的房子。如今，他们需要平均年收入的8.4倍。布里斯班则从2.9倍上升到了8.3倍。
过去20年里，悉尼房价平均上涨了171%，仅次于阿德莱德（175%）和霍巴特（172%），但高于布里斯班和墨尔本（均为169%）。与此同时，悉尼的公寓中位价上涨了98%。
API报告指出，同期通货膨胀率为67%。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，澳洲各地日益恶化的情况已大大延长了进入房地产市场的时间，给年轻一代带来了前所未有的负担。
他说：“这是极不公平的，婴儿潮一代和X世代都没有经历过这种情况。政府的一些计划，如低首付担保和首次购房者的印花税优惠，可能会有所帮助。但这些好处通常会成为海市蜃楼，因为它们只会进一步推高房价，除非你在这些计划刚推出时就赶上了。”
Oliver呼吁进行结构性改革，包括增加住房供应和放宽开发限制。
API报告发现，新州政府的住房活动和供应数据表明该州正在落后。
到2024年6月的一年内，净完工量为21,214套，比前五个财年的平均25，823套低17.8%。
报告还指出，大悉尼地区的住房供应预测显示，到2028-29年将只新建172,900套住房，比前六个财年的总完工量192,498套低10.2%。
新南威尔士大学住房研究与政策教授Hal Pawson表示，对那些没有家庭支持的人来说，负担能力的障碍仍然很高。他补充道：“在澳洲大部分地区，大多数无法获得父母资助的潜在首次购房者都面临着困难。”
他说，虽然“首次购房担保”计划（First Home Guarantee）有助于降低首付门槛，但“并不能减少你需要支付的房贷规模”。
报告还发现，在过去20年里，澳洲各类房地产资产中，农业用地而非住宅用地增长最为强劲。农业用地价值飙升了256%，住宅用地上涨了154%，工业用地164%，商业用地143%。
悉尼的工业仓库在过去20年中成为表现最好的非农业房地产领域，回报率达261%。
根据报告，澳洲住宅房地产市场的价值现已超过11万亿澳元，约为整个国民经济总值的5倍。
对于悉尼科技大学的建筑系学生来说，拥有自己的房子是一个遥远的梦想，也是焦虑的来源。这些Z世代学生正专注于学业，但他们在悉尼买房的可能性比前几代人要低得多。
04
澳洲偏远热门房市揭晓
澳洲房地产经纪公司PRD Real Estate最近通过数据分析，评选出了澳洲十个偏远地区的热点房地产市场。
虽然十个市场远离州府城市，但却拥有令投资者和购房者满意的一切：可负担的价格、低空置率、强劲的租金收益率，以及推动未来增长的数百万澳元的工程项目。
据澳洲房产投资网消息，PRD Real Estate最新发布的《Smart Moves: Regional Edition 2025》重点介绍了价值、增长和生活方式兼具的十大经济实惠的偏远地区房地产市场，为潜在买家提供了最佳选择。
报告中，PRD首席经济师Diaswati Mardiasmo分析了各偏远地区地方政府的数据，根据可负担性、销售增长、租金收益、未来发展和就业实力等五个关键因素评选出了十个热点地区。
这十个地区是：昆州的凯恩斯、Whitsundays和Southern Downs；新州的Dubbo、Port Macquarie-Hastings和Shoalhaven；维州的Bendigo、Greater Shepparton和Wodonga以及塔州的Burnie。
这些地区的房价都低于州府城市，价格和租金表现强劲，基础设施项目丰富，而且失业率等于或低于4.1%的全国平均水平。
Mardiasmo表示，如果只考虑可负担性，60%至80%的偏远地区都可供投资，但如果加上其它条件，如基础设施、租金表现和新房源，这个数字就会减少一半左右，投资的选择范围就会大大缩小。
他认为，报告中所选择的十个热点地区是符合所有标准的地区，被视为“隐藏的瑰宝”，是具有可负担性和强大未来潜力的独特组合。
“与州府城市相比，这些地区的房价大多至少便宜40%至45%”，Mardiasmo说。
“最令人惊讶的是，你可以在报告中找到的一些名字、一些地方如凯恩斯或Shepparton已相当有名，但其它地区则没有多少人听说过。”
“你会认为它们是偏僻的小镇，但却是非常迷人，而且经常有各种各样的活动。”
Mardiasmo表示，虽然许多人认为偏远地区由于经济活动有限而存在风险，但这些城镇却拥有充满活力、发展良好的社区。
她表示，这十个热点地区中的每一个都为投资者和购房者提供了极大的安全保障，因为每个地区都通过可负担性、低失业率和不断发展的基础设施实现了财务稳定。
“对于自住者来说，这些地区提供了工作和生活保障，而投资者则可受益于较高的租金收益率、较低的空置率以及供过于求的竞争，从而确保更稳定、更安全的回报。”
Mardiasmo认为，偏远地区的房地产市场在五年和十年中的增长表现均优于悉尼、墨尔本和布里斯本等州府城市，并在疫情等经济冲击中表现出更强的抗冲击能力。
她总结道，“由于性价比更高、生活方式更吸引人，偏远地区正变得越来越有吸引力，甚至引发了城市专业人士搬迁的想法。”
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