澳洲降息刺激房貸預批激增，買家瘋狂入市！悉尼房價飆升，已漲至平均工資13倍
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澳洲降息刺激房貸預批激增 買家瘋狂入市
澳大利亞儲備銀行（RBA）今年第二次降息后，全國潛在購房者正爭先恐後申請房貸預批。信用數據分析公司Equifax指出，3月通過抵押貸款經紀人獲得的預批量同比飆升24%。
Equifax首席解決方案官凱文·詹姆斯表示，降息刺激了許多有意購房者利用增強的借貸能力和銀行最新優惠。」全球市場持續動蕩可能促使澳儲行更頻繁或更大幅度降息，這種預期將進一步推動購房需求。值得注意的是，紐西蘭數據顯示，房貸需求在兩到三次降息后才會真正爆發，這意味著澳大利亞的購房熱潮才剛剛開始。」
Equifax數據顯示，2月RBA三年來首次降息時，預批量同比增長12.5%，4月漲幅為10.6%。購房者正與時間賽跑，因為需求激增可能推高房價。滙豐預測，悉尼和墨爾本房價今年將上漲4%，明年再漲8%和7%。
澳洲最大抵押貸款經紀網路之一Aussie Home Loans的預批量自2024年11月以來增長30%，4月至5月諮詢量激增，其貸款能力計算工具使用量同期增長65%。
Lendi集團聯合創始人塞巴斯蒂安·沃特金斯表示：」人們不再為25個基點的降息興奮，而是期待累計100-125個基點的降幅。消費者逐漸意識到，等待越久購房成本越高。」
四大行中三家（聯邦銀行、西太銀行、澳新銀行）預測8月前將再降息25個基點，國民銀行則認為7月就會行動。
對25歲的塔拉·特雷這樣的購房者而言，降息來得太遲。她從新州紐卡斯爾搬到昆州麥凱尋求低價房源，但當地房價12個月內暴漲22%至59.7萬澳元（漲幅超10萬澳元）。
「每次報價都被投資者以高出掛牌價截胡，我現在不得不暫停購房計劃，」她坦言。但上周降息讓她重燃希望：」月供降低可能增加我的貸款額度，即便不能，也能緩解生活成本壓力。」
Canstar研究顯示，若銀行全額傳遞降息，收入10.3萬澳元的單身人士可多貸1.2萬澳元，雙職工家庭則可多貸2.3萬澳元。該機構數據總監莎莉·廷德爾指出，利率進入」下行通道」將重新激活觀望買家的購房意願。
02
澳洲多地買房比租房更划算！
最新分析顯示，隨著租金飆升而利率持續走低，澳大利亞多個城郊地區正出現」月供比房租更便宜」的逆轉現象。金融科技公司Ubank與房產數據機構Cotality（原CoreLogic）聯合研究揭示：在悉尼，10個地區公寓的月供已低於中位租金，若購房者願每周多付10澳元，可選項增至13個；若接受月供比租金高100澳元，選擇面將擴大至65個郊區
墨爾本，12個地區存在」購房更划算」現象，預算增加100澳元/周可覆蓋77個郊區
布里斯班，21個公寓市場和7個別墅市場月供與租金差在100澳元以內
珀斯85個公寓市場和34個別墅市場進入」可負擔區間」
西澳礦業城鎮差價最為驚人（最高達673澳元/周），因流動人口推高租賃需求。而墨爾本CBD（周省158澳元）和卡爾頓區（周省153澳元）的公寓買家獲益最顯著。
研究設定20%首付、30年期浮動利率（按2月平均6.09%計算），隨著5月降息效應傳導，實際月供還將降低。
Cotality研究主管伊麗莎·歐文指出：」租金持續走高而房貸利率開始下降，這讓有首付能力的租客開始算賬——每周多付10澳元就能擁有產權是否值得？」
歐文強調傳統智慧正在應驗：」租金永遠上漲，房貸終會還清。擁有房產意味著退休后住房成本大幅降低。」Ubank房貸總監雷·喬坎證實，今年首次購房者諮詢量顯著增加，客戶最關注」月供與生活成本的平衡」。
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悉尼房價飆升，已漲至平均工資13倍！年輕人直呼「買房難」
最新數據顯示，對悉尼年輕人來說，擁有自己的房子已成為遙不可及的夢想。目前，悉尼的獨立屋中位價已達到平均工資的13倍。
澳洲房地產協會（API）的估值報告揭示了一個嚴峻的現實：由於房價前所未有的上漲，新買家已被擠出市場。
50年前，悉尼買家只需平均工資的4.2倍就能購買一套中等價位的房子。30年前，這個倍數是5.8倍。但到2015年，這一倍數已猛增至11.1倍，並且隨著工資與房價之間差距的擴大而持續上升。
根據澳洲統計局的數據，2024年澳洲平均工資略低於103,000澳元，而獨立屋中位價已接近134萬澳元。
API首席執行官Amelia Hodge表示：「從數據來看，住房可負擔性現在處於50年來的最低點，這是由於收入增長未能超過通脹率，同時新建住房供應短缺所導致的。」
「這意味著如今的年輕人需要13倍的年薪才能買得起一套平均價格的房子。」
在過去半個世紀里，悉尼的新房買家面臨著最大的價格壓力。1975年，墨爾本購房者需要平均工資的3.5倍才能買到一套中等價位的房子。如今，他們需要平均年收入的8.4倍。布里斯班則從2.9倍上升到了8.3倍。
過去20年裡，悉尼房價平均上漲了171%，僅次於阿德萊德（175%）和霍巴特（172%），但高於布里斯班和墨爾本（均為169%）。與此同時，悉尼的公寓中位價上漲了98%。
API報告指出，同期通貨膨脹率為67%。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，澳洲各地日益惡化的情況已大大延長了進入房地產市場的時間，給年輕一代帶來了前所未有的負擔。
他說：「這是極不公平的，嬰兒潮一代和X世代都沒有經歷過這種情況。政府的一些計劃，如低首付擔保和首次購房者的印花稅優惠，可能會有所幫助。但這些好處通常會成為海市蜃樓，因為它們只會進一步推高房價，除非你在這些計劃剛推出時就趕上了。」
Oliver呼籲進行結構性改革，包括增加住房供應和放寬開發限制。
API報告發現，新州政府的住房活動和供應數據表明該州正在落後。
到2024年6月的一年內，凈完工量為21,214套，比前五個財年的平均25，823套低17.8%。
報告還指出，大悉尼地區的住房供應預測顯示，到2028-29年將只新建172,900套住房，比前六個財年的總完工量192,498套低10.2%。
新南威爾士大學住房研究與政策教授Hal Pawson表示，對那些沒有家庭支持的人來說，負擔能力的障礙仍然很高。他補充道：「在澳洲大部分地區，大多數無法獲得父母資助的潛在首次購房者都面臨著困難。」
他說，雖然「首次購房擔保」計劃（First Home Guarantee）有助於降低首付門檻，但「並不能減少你需要支付的房貸規模」。
報告還發現，在過去20年裡，澳洲各類房地產資產中，農業用地而非住宅用地增長最為強勁。農業用地價值飆升了256%，住宅用地上漲了154%，工業用地164%，商業用地143%。
悉尼的工業倉庫在過去20年中成為表現最好的非農業房地產領域，回報率達261%。
根據報告，澳洲住宅房地產市場的價值現已超過11萬億澳元，約為整個國民經濟總值的5倍。
對於悉尼科技大學的建築系學生來說，擁有自己的房子是一個遙遠的夢想，也是焦慮的來源。這些Z世代學生正專註于學業，但他們在悉尼買房的可能性比前幾代人要低得多。
04
澳洲偏遠熱門房市揭曉
澳洲房地產經紀公司PRD Real Estate最近通過數據分析，評選出了澳洲十個偏遠地區的熱點房地產市場。
雖然十個市場遠離州府城市，但卻擁有令投資者和購房者滿意的一切：可負擔的價格、低空置率、強勁的租金收益率，以及推動未來增長的數百萬澳元的工程項目。
據澳洲房產投資網消息，PRD Real Estate最新發布的《Smart Moves: Regional Edition 2025》重點介紹了價值、增長和生活方式兼具的十大經濟實惠的偏遠地區房地產市場，為潛在買家提供了最佳選擇。
報告中，PRD首席經濟師Diaswati Mardiasmo分析了各偏遠地區地方政府的數據，根據可負擔性、銷售增長、租金收益、未來發展和就業實力等五個關鍵因素評選出了十個熱點地區。
這十個地區是：昆州的凱恩斯、Whitsundays和Southern Downs；新州的Dubbo、Port Macquarie-Hastings和Shoalhaven；維州的Bendigo、Greater Shepparton和Wodonga以及塔州的Burnie。
這些地區的房價都低於州府城市，價格和租金表現強勁，基礎設施項目豐富，而且失業率等於或低於4.1%的全國平均水平。
Mardiasmo表示，如果只考慮可負擔性，60%至80%的偏遠地區都可供投資，但如果加上其它條件，如基礎設施、租金表現和新房源，這個數字就會減少一半左右，投資的選擇範圍就會大大縮小。
他認為，報告中所選擇的十個熱點地區是符合所有標準的地區，被視為「隱藏的瑰寶」，是具有可負擔性和強大未來潛力的獨特組合。
「與州府城市相比，這些地區的房價大多至少便宜40%至45%」，Mardiasmo說。
「最令人驚訝的是，你可以在報告中找到的一些名字、一些地方如凱恩斯或Shepparton已相當有名，但其它地區則沒有多少人聽說過。」
「你會認為它們是偏僻的小鎮，但卻是非常迷人，而且經常有各種各樣的活動。」
Mardiasmo表示，雖然許多人認為偏遠地區由於經濟活動有限而存在風險，但這些城鎮卻擁有充滿活力、發展良好的社區。
她表示，這十個熱點地區中的每一個都為投資者和購房者提供了極大的安全保障，因為每個地區都通過可負擔性、低失業率和不斷發展的基礎設施實現了財務穩定。
「對於自住者來說，這些地區提供了工作和生活保障，而投資者則可受益於較高的租金收益率、較低的空置率以及供過於求的競爭，從而確保更穩定、更安全的回報。」
Mardiasmo認為，偏遠地區的房地產市場在五年和十年中的增長表現均優於悉尼、墨爾本和布里斯本等州府城市，並在疫情等經濟衝擊中表現出更強的抗衝擊能力。
她總結道，「由於性價比更高、生活方式更吸引人，偏遠地區正變得越來越有吸引力，甚至引發了城市專業人士搬遷的想法。」
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