澳洲房价完全失控！投资者愤怒，逃离澳洲楼市
01
25年来澳洲申报房产投资收入的人第三次减少
根据税务局的数据，2022-23财年申报房产投资收入的人比前一年少了几千，这是记录开始以来的仅第三次减少。
而其他两次发生在2008年的全球金融危机和新冠大流行中。
2022-23年的房产投资者比前一年少了7081人，减少了0.3%。
而1999-2000年开始的房产投资者记录显示平均年份里申报房产投资收入者的人数会比前一年增加47000人左右。
尽管总体投资者人数减少，但这主要集中在拥有多个投资物业的人。
澳广对不同投资者群组的分析显示某一组的投资者拥有的投资房数量越多，那么这个群组在2021-22和2022-23年间的投资规模缩小越多。
只拥有一个投资物业的人数实际上还增加了2337人，减少的是拥有两栋投资房以上的人。
投资者团体责备高利率、对投资者不友好的税务和政策、以及租客权益增加为投资者减少的因素。
02
澳洲房价飙离“合理价值”有多远？
数据显示，澳洲住宅价格比合理价值高出30%，这一差距若要消失，至少需要十年房价几乎停滞的时期。
专家警告，房价被高估到如此程度，一旦出现大幅修正，经济恐将遭受毁灭性打击。
AMP的研究发现，各州首府城市独立屋平均价格比合理价值高出三分之一，较去年十一月回落4个百分点。公寓价格则谨慎得多，仅高估1%。
澳洲唯一被视为低估的市场是墨尔本公寓和珀斯公寓，分别低于合理价值11%和10%。
所有首府城市的房价都被高估，不过过去六个月程度已有所缓解。
AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说：“就独立屋而言，整体情况有所改善，得益于租金相对房价的增速略快以及较低的通胀。”
“若看公寓，全国整体也在改善。”
奥利弗使用澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）的数据，将房价与租金比率同历史均值比较，得出合理价值基准。
他说：“这一结论与房价收入比相同，要让房价回到更可负担水平，或在本研究中回到合理价值，价格必须大幅下调。”
悉尼独立屋价格高出合理价值41%，为全国最高；公寓则较理性，仅高出3%。
布里斯班独立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全国第三。
霍巴特公寓高估27%，为全国最差价值。
墨尔本租金增长强劲、房价放缓，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。
奥利弗说：“墨尔本对投资者来说很复杂，债务水平高，政府又宣布房产新税，促使资金转向他州。”
他认为，三分之二的澳洲自住房和贷款房持有者可能更希望房价上涨。
他说：“从社会和谐角度看，将房价降到更可负担水平更好。这并不意味着必须让房市崩盘。”
“那样或将引发衰退。更好的结果是十年左右房价仅小幅增长或零增长，至少相对工资下跌。”
独立经济未来学家卢卡斯（Evan Lucas）说，现实中的合理价值评估因素众多。
“合理价值还包括地段、土地面积、房龄、同类房价、市场状况、利率与就业机会，再加上一个更主观的情感价值。”
他说，澳洲人财富的55%在自住房里。
“澳洲住房年均涨幅约7%，复利下三十年即得到今日局面。”
“若如数据所示，要回到合理价值，悉尼房价需跌30%至41%，经济影响将是灾难性的。”
“我用‘灾难性’不是轻率，因为若房价跌三分之一，家庭经济将被颠覆，消费刹车，你会陷入‘房贷牢笼’。”
卢卡斯表示，年轻澳洲人仍可置业，但新居将与他们儿时的家大不相同。
买家代理、Palise Property 创始人帕利斯（Steve Palise）说，价值的主观性随时间变化。
他说：“我会根据客户风险偏好建议购房额度。”
“他们的工作稳定性如何？面对利率波动有多少缓冲？有多少现金储备应对意外？”
03
只有$75万预算，还能在澳洲哪里买独立屋？
尽管目前供应危机正推动房价持续上涨，但对于只有75万澳元预算的买家来说，仍有希望。
根据最新的HTW Month in Review报告，如果买家愿意做出一些妥协，75万澳元的预算仍能在市场中占得一席之地。
HTW的Chris Hinchliffe指出：“当前的住宅市场表现各异，首府城市和地区的情况差异明显。”“全澳住宅中位价约为82.5万澳元，首府城市为90.5万澳元，而地区则为67.3万澳元。”
“虽然在悉尼或墨尔本市中心附近买房难度加大，但在其他主要城市仍可以买独立屋或地理位置良好的公寓，而地区的房源类型更是多种多样。”
报告指出，全澳目前只有5个独立屋市场处于下跌状态——Alice Springs, Launceston, Burnie/Devonport（初步下跌）, 墨尔本（在下滑中）和Port Macquarie（接近底部）。
有6个市场已触底——Ballina/Byron Bay, Coffs Harbour, Geelong, Illawarra, Lismore 和Southern Highlands。目前有9个市场处于复苏初期，20个市场被称为“上升市场”，4个市场接近其峰值。
目前处于峰值的城市包括Albany、布里斯班、Bundaberg、Dubbo、Mount Gambier、Tamworth和Toowoomba。
布里斯班的房价中位数上月突破100万澳元，最新的PropTrack Home Price Index显示，房价在截至6月的一年中飙升了74,800澳元，在全澳范围内增幅最大。
布里斯班现房价中位数为105.1万澳元。昆州地区独立屋价格上涨速度超过布里斯班，过去12个月上涨9.2%，达到71.9万澳元——涨幅70,700澳元。
Townsville引领涨势，不仅是昆州SA4地区中最强的，也是澳洲表现最好的，过去一年中位房价上涨了18.7%，达到54.6万澳元。
在布里斯班，HTW的David Notley表示，75万澳元对很多买家而言是“关键门槛”。“这个数字远低于布里斯班大概100万澳元的房价中位数，但对首次购房者和愿意做战略性妥协的投资者来说仍有机会，”
“在布里斯班以75万澳元购房是明智的选择。想要摆脱租房市场的买家会发现，以这个价格买房，每月还贷可能和他们当前的租金相当。”
Notley表示，虽然布里斯班仍为75万澳元的预算提供了一些机会，但可供选择的物业类型已发生变化。
“在布里斯班最中心的地段，75万澳元只可以购买一套公寓，以这个价格买独立屋的时代已经过去了，但连排别墅市场仍提供了巨大机会。”
在黄金海岸，75万澳元的独立屋选择越来越少。HTW黄金海岸的Sam Gray表示，购房者和投资者可能需要选择公寓。阳光海岸的情况也类似。
同时，HTW悉尼的Shaun Thomas表示，在大悉尼地区，75万澳元预算可以买地，但如果买房，则要在Blacktown到Penrith沿线上寻找独立屋。
“想用75万澳元买到无阻挡的水景房？可以在Hawkesbury河岸的Gunderman寻找，”他指出，那里最近有一套两居室小屋以70万澳元售出。
报告显示，对于那些想进入热门地区的买家来说，公寓是最佳选择。至于Byron Bay，除非愿意去更偏远的地方寻找，否则难有好运。
“Byron Bay不能轻松花75万澳元购房，”Mark Lackey说道，“实际上，75万澳元需要精打细算才能在Byron Bay大有所为。
在墨尔本，买家最好考虑寻找城郊的传统家庭住宅。HTW的Perron King说：“在墨尔本CBD以75万澳元购买主要是公寓，其价值主要在于提升而非土地。”
在南澳，75万澳元以下的竞争尤为激烈。估价员Nick Smerdon说：“买家要么选远郊，要么在土地面积和物业状况上做妥协，以便更接近市中心。”
在霍巴特及周边地区，75万澳元的预算可以在Moonah、Glenorchy和Kingston等成熟社区购到旧房，而同样价格可在更近市中心的地方买到公寓或连排别墅。
在ACT，目前仅4个城区独立屋中位数低于75万澳元。
“达尔文是澳洲最实惠的首府城市，买家能以实惠价格购得高质量住宅，”报告称。“凭借58.7万澳元的房价中位数，以及38.6万澳元的公寓中位数，75万澳元能在达尔文买到高质住宅。”
在西澳，75万澳元可在市区买公寓或在偏远些的地方买独立屋。
对于公寓来说，Albany、Bundaberg、Burnie/Devonport、Mildura、Mount Gambier、South West WA、Tamworth和Toowoomba目前正处于“市场峰值”。
下跌市场包括Alice Springs、Bathurst和Launceston（初步下跌），墨尔本（在下滑）和Port Macquarie（接近底部）。
处于“市场底部”的包括Ballina/Byron Bay、Coffs Harbour、Geelong、Illawarra、Lismore、Southern Highlands和悉尼。
7个区在“复苏初期”——Albury、堪培拉、Central Coast、霍巴特、Newcastle、Shepparton和Wodonga。
19个公寓市场被视为“上升市场”——阿德莱德、Adelaide Hills、Barossa Valley、Broome、凯恩斯、达尔文、Dubbo、Emerald、Esperance、Fraser Coast、Geraldton、Gladstone、黄金海岸、Kalgoorlie、Karratha、Mackay、珀斯、Rockhampton和Townsville。
而布里斯班、Ipswich、Port Hedland、阳光海岸和Whitsunday则接近其市场峰值。
04
在悉尼，乱摆路边牌恐被禁罚款！
在悉尼内西区，一场“视觉污染大战”正在上演。Strathfield市长John-Paul Baladi宣布，要全面打击地产广告牌乱摆上街头的现象，称这不仅影响市容，还对行人和司机造成安全隐患。
Strathfield市议会正在考虑通过新规，禁止中介在街道、草地、环形交叉路口等公共区域摆放广告指示牌，这些通常用于周末的开放日或拍卖现场引流。
Baladi市长表示，随着Strathfield房市火热、部分房产价格飙到1500万澳元，中介之间“卷起来了”，满大街都是广告牌，有时像是“点亮了整条街”。
“在一个路段每隔五米就放一个牌子，还摆在环岛和街角，有的牌子几天甚至几周都没人收，视觉污染非常严重。”
LJ Hooker Strathfield的负责人David Pisano则反驳称，大部分中介都遵守规定，牌子只是在开放日当天早晚短时摆放。
“这些指示牌对买家有帮助，能清楚知道房子在哪里拍卖或开放参观。”
他怀疑市议会是借机“对中介创收”，而不是解决真正的民生问题。
这波打击并非Strathfield首创。今年Blacktown就对违规摆放地产广告的中介开出总计5.8万澳元的罚单，强硬态度引起广泛关注。
Strathfield市议会正在考虑引入类似执法权和罚款机制，以便对违规中介进行处罚。
根据现行规则，大型广告牌必须放置在挂牌房产本身上，并在售出、出租或拍卖后7天内移除。
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