澳洲房價完全失控！投資者憤怒，逃離澳洲樓市
01
25年來澳洲申報房產投資收入的人第三次減少
根據稅務局的數據，2022-23財年申報房產投資收入的人比前一年少了幾千，這是記錄開始以來的僅第三次減少。
而其他兩次發生在2008年的全球金融危機和新冠大流行中。
2022-23年的房產投資者比前一年少了7081人，減少了0.3%。
而1999-2000年開始的房產投資者記錄顯示平均年份里申報房產投資收入者的人數會比前一年增加47000人左右。
儘管總體投資者人數減少，但這主要集中在擁有多個投資物業的人。
澳廣對不同投資者群組的分析顯示某一組的投資者擁有的投資房數量越多，那麼這個群組在2021-22和2022-23年間的投資規模縮小越多。
只擁有一個投資物業的人數實際上還增加了2337人，減少的是擁有兩棟投資房以上的人。
投資者團體責備高利率、對投資者不友好的稅務和政策、以及租客權益增加為投資者減少的因素。
02
澳洲房價飆離「合理價值」有多遠？
數據顯示，澳洲住宅價格比合理價值高出30%，這一差距若要消失，至少需要十年房價幾乎停滯的時期。
專家警告，房價被高估到如此程度，一旦出現大幅修正，經濟恐將遭受毀滅性打擊。
AMP的研究發現，各州首府城市獨立屋平均價格比合理價值高出三分之一，較去年十一月回落4個百分點。公寓價格則謹慎得多，僅高估1%。
澳洲唯一被視為低估的市場是墨爾本公寓和珀斯公寓，分別低於合理價值11%和10%。
所有首府城市的房價都被高估，不過過去六個月程度已有所緩解。
AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）說：「就獨立屋而言，整體情況有所改善，得益於租金相對房價的增速略快以及較低的通脹。」
「若看公寓，全國整體也在改善。」
奧利弗使用澳洲房地產研究所（Real Estate Institute of Australia）的數據，將房價與租金比率同歷史均值比較，得出合理價值基準。
他說：「這一結論與房價收入比相同，要讓房價回到更可負擔水平，或在本研究中回到合理價值，價格必須大幅下調。」
悉尼獨立屋價格高出合理價值41%，為全國最高；公寓則較理性，僅高出3%。
布里斯班獨立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全國第三。
霍巴特公寓高估27%，為全國最差價值。
墨爾本租金增長強勁、房價放緩，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。
奧利弗說：「墨爾本對投資者來說很複雜，債務水平高，政府又宣布房產新稅，促使資金轉向他州。」
他認為，三分之二的澳洲自住房和貸款房持有者可能更希望房價上漲。
他說：「從社會和諧角度看，將房價降到更可負擔水平更好。這並不意味著必須讓房市崩盤。」
「那樣或將引發衰退。更好的結果是十年左右房價僅小幅增長或零增長，至少相對工資下跌。」
獨立經濟未來學家盧卡斯（Evan Lucas）說，現實中的合理價值評估因素眾多。
「合理價值還包括地段、土地面積、房齡、同類房價、市場狀況、利率與就業機會，再加上一個更主觀的情感價值。」
他說，澳洲人財富的55%在自住房裡。
「澳洲住房年均漲幅約7%，複利下三十年即得到今日局面。」
「若如數據所示，要回到合理價值，悉尼房價需跌30%至41%，經濟影響將是災難性的。」
「我用『災難性』不是輕率，因為若房價跌三分之一，家庭經濟將被顛覆，消費剎車，你會陷入『房貸牢籠』。」
盧卡斯表示，年輕澳洲人仍可置業，但新居將與他們兒時的家大不相同。
買家代理、Palise Property 創始人帕利斯（Steve Palise）說，價值的主觀性隨時間變化。
他說：「我會根據客戶風險偏好建議購房額度。」
「他們的工作穩定性如何？面對利率波動有多少緩衝？有多少現金儲備應對意外？」
03
只有$75萬預算，還能在澳洲哪裡買獨立屋？
儘管目前供應危機正推動房價持續上漲，但對於只有75萬澳元預算的買家來說，仍有希望。
根據最新的HTW Month in Review報告，如果買家願意做出一些妥協，75萬澳元的預算仍能在市場中佔得一席之地。
HTW的Chris Hinchliffe指出：「當前的住宅市場表現各異，首府城市和地區的情況差異明顯。」「全澳住宅中位價約為82.5萬澳元，首府城市為90.5萬澳元，而地區則為67.3萬澳元。」
「雖然在悉尼或墨爾本市中心附近買房難度加大，但在其他主要城市仍可以買獨立屋或地理位置良好的公寓，而地區的房源類型更是多種多樣。」
報告指出，全澳目前只有5個獨立屋市場處於下跌狀態——Alice Springs, Launceston, Burnie/Devonport（初步下跌）, 墨爾本（在下滑中）和Port Macquarie（接近底部）。
有6個市場已觸底——Ballina/Byron Bay, Coffs Harbour, Geelong, Illawarra, Lismore 和Southern Highlands。目前有9個市場處於復甦初期，20個市場被稱為「上升市場」，4個市場接近其峰值。
目前處於峰值的城市包括Albany、布里斯班、Bundaberg、Dubbo、Mount Gambier、Tamworth和Toowoomba。
布里斯班的房價中位數上月突破100萬澳元，最新的PropTrack Home Price Index顯示，房價在截至6月的一年中飆升了74,800澳元，在全澳範圍內增幅最大。
布里斯班現房價中位數為105.1萬澳元。昆州地區獨立屋價格上漲速度超過布里斯班，過去12個月上漲9.2%，達到71.9萬澳元——漲幅70,700澳元。
Townsville引領漲勢，不僅是昆州SA4地區中最強的，也是澳洲表現最好的，過去一年中位房價上漲了18.7%，達到54.6萬澳元。
在布里斯班，HTW的David Notley表示，75萬澳元對很多買家而言是「關鍵門檻」。「這個數字遠低於布里斯班大概100萬澳元的房價中位數，但對首次購房者和願意做戰略性妥協的投資者來說仍有機會，」
「在布里斯班以75萬澳元購房是明智的選擇。想要擺脫租房市場的買家會發現，以這個價格買房，每月還貸可能和他們當前的租金相當。」
Notley表示，雖然布里斯班仍為75萬澳元的預算提供了一些機會，但可供選擇的物業類型已發生變化。
「在布里斯班最中心的地段，75萬澳元只可以購買一套公寓，以這個價格買獨立屋的時代已經過去了，但連排別墅市場仍提供了巨大機會。」
在黃金海岸，75萬澳元的獨立屋選擇越來越少。HTW黃金海岸的Sam Gray表示，購房者和投資者可能需要選擇公寓。陽光海岸的情況也類似。
同時，HTW悉尼的Shaun Thomas表示，在大悉尼地區，75萬澳元預算可以買地，但如果買房，則要在Blacktown到Penrith沿線上尋找獨立屋。
「想用75萬澳元買到無阻擋的水景房？可以在Hawkesbury河岸的Gunderman尋找，」他指出，那裡最近有一套兩居室小屋以70萬澳元售出。
報告顯示，對於那些想進入熱門地區的買家來說，公寓是最佳選擇。至於Byron Bay，除非願意去更偏遠的地方尋找，否則難有好運。
「Byron Bay不能輕鬆花75萬澳元購房，」Mark Lackey說道，「實際上，75萬澳元需要精打細算才能在Byron Bay大有所為。
在墨爾本，買家最好考慮尋找城郊的傳統家庭住宅。HTW的Perron King說：「在墨爾本CBD以75萬澳元購買主要是公寓，其價值主要在於提升而非土地。」
在南澳，75萬澳元以下的競爭尤為激烈。估價員Nick Smerdon說：「買家要麼選遠郊，要麼在土地面積和物業狀況上做妥協，以便更接近市中心。」
在霍巴特及周邊地區，75萬澳元的預算可以在Moonah、Glenorchy和Kingston等成熟社區購到舊房，而同樣價格可在更近市中心的地方買到公寓或連排別墅。
在ACT，目前僅4個城區獨立屋中位數低於75萬澳元。
「達爾文是澳洲最實惠的首府城市，買家能以實惠價格購得高質量住宅，」報告稱。「憑藉58.7萬澳元的房價中位數，以及38.6萬澳元的公寓中位數，75萬澳元能在達爾文買到高質住宅。」
在西澳，75萬澳元可在市區買公寓或在偏遠些的地方買獨立屋。
對於公寓來說，Albany、Bundaberg、Burnie/Devonport、Mildura、Mount Gambier、South West WA、Tamworth和Toowoomba目前正處於「市場峰值」。
下跌市場包括Alice Springs、Bathurst和Launceston（初步下跌），墨爾本（在下滑）和Port Macquarie（接近底部）。
處於「市場底部」的包括Ballina/Byron Bay、Coffs Harbour、Geelong、Illawarra、Lismore、Southern Highlands和悉尼。
7個區在「復甦初期」——Albury、堪培拉、Central Coast、霍巴特、Newcastle、Shepparton和Wodonga。
19個公寓市場被視為「上升市場」——阿德萊德、Adelaide Hills、Barossa Valley、Broome、凱恩斯、達爾文、Dubbo、Emerald、Esperance、Fraser Coast、Geraldton、Gladstone、黃金海岸、Kalgoorlie、Karratha、Mackay、珀斯、Rockhampton和Townsville。
而布里斯班、Ipswich、Port Hedland、陽光海岸和Whitsunday則接近其市場峰值。
04
在悉尼，亂擺路邊牌恐被禁罰款！
在悉尼內西區，一場「視覺污染大戰」正在上演。Strathfield市長John-Paul Baladi宣布，要全面打擊地產廣告牌亂擺上街頭的現象，稱這不僅影響市容，還對行人和司機造成安全隱患。
Strathfield市議會正在考慮通過新規，禁止中介在街道、草地、環形交叉路口等公共區域擺放廣告指示牌，這些通常用於周末的開放日或拍賣現場引流。
Baladi市長表示，隨著Strathfield房市火熱、部分房產價格飆到1500萬澳元，中介之間「捲起來了」，滿大街都是廣告牌，有時像是「點亮了整條街」。
「在一個路段每隔五米就放一個牌子，還擺在環島和街角，有的牌子幾天甚至幾周都沒人收，視覺污染非常嚴重。」
LJ Hooker Strathfield的負責人David Pisano則反駁稱，大部分中介都遵守規定，牌子只是在開放日當天早晚短時擺放。
「這些指示牌對買家有幫助，能清楚知道房子在哪裡拍賣或開放參觀。」
他懷疑市議會是藉機「對中介創收」，而不是解決真正的民生問題。
這波打擊並非Strathfield首創。今年Blacktown就對違規擺放地產廣告的中介開出總計5.8萬澳元的罰單，強硬態度引起廣泛關注。
Strathfield市議會正在考慮引入類似執法權和罰款機制，以便對違規中介進行處罰。
根據現行規則，大型廣告牌必須放置在掛牌房產本身上，並在售出、出租或拍賣后7天內移除。
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