40年来最大房产寒冬！悉尼墨尔本房价暴跌9%！未来还会更低…
澳洲房市冷风越吹越猛！
多重利空层层夹击之下，墨尔本、悉尼两大核心城市的楼市，正迎来近40年来最深度的一轮调整。
业内专家预警：到2026年底，悉墨房价最高或暴跌9%。
这场由加息、全球经济动荡、重磅房产税改革引发的楼市寒冬，并非短期波动，而是一场持续数年的长期下行周期。
01、楼市持续遇冷，拍卖清盘率长期低迷
当下澳洲房市的冰冷，早已直观体现在核心数据上。
目前全澳房产拍卖清盘率持续疲软，长期徘徊在60%以下，买家观望情绪浓烈，市场交易活力大幅消退。
数据机构Cotality统计显示，全澳最新房产拍卖清盘率仅58.2%，虽较前一周小幅回升，但这已经是过去八周内第六次跌破60%关口，楼市颓势已成常态。
分城市来看，各大首府楼市分化明显，整体热度全面降温：悉尼：823套房屋拍卖，清盘率仅56.9%，虽小幅回暖，但整体依旧低迷；
墨尔本：清盘率维持在60.2%，小幅回落，市场承接力持续走弱；
布里斯班：清盘率低至45.7%，楼市遇冷严重；
阿德莱德：凭借72%的清盘率，成为少数依旧坚挺的城市。
SQM行业分析师Louis Christopher直言不讳：悉墨两大核心楼市，前景极度黯淡，当下的市场行情，就是实打实的跳水下跌。
结合市场模型测算，他给出了悲观预判：今年悉尼、墨尔本房价最大跌幅或将达到9%，开启40年最大规模调整。
02、三重暴击来袭！楼市利好彻底清零
短短数月，澳洲房市从平稳震荡转入持续下行，核心源于三重重磅利空的连环冲击。
今年年初，澳洲楼市尚且处于正常节奏，市场热度平稳。但从2月开始，持续加息直接抽离市场动力，叠加全球局势动荡、经济不确定性加剧，楼市接连受挫，行情一落千丈。
而压垮市场的最后一根稻草，是财长Jim Chalmers两周前公布的房产税重大改革。
本次税改彻底颠覆澳洲房产投资规则：2027年7月1日起，沿用多年的房产50%资本利得税减免政策正式取消，改为通胀指数化计税方式，同时设置30%净收益最低税率，大幅压缩房产投资利润空间。
投资红利彻底消失，直接劝退大批投资者，市场观望氛围瞬间拉满。
对比疫情期间降息、经济刺激托底楼市的红利周期，如今的澳洲房市没有任何短期利好支撑。
Louis Christopher坦言，今年上半年市场接连遭遇多重冲击，且暂无企稳迹象，楼市寒冬远未结束。他预判，市场至少需要1-2年时间才能逐步回归平衡，唯有后续租金回报率持续走高，才有可能吸引投资者重新入场。
03、全面观望！卖家坚挺、买家退缩
针对持续低迷的楼市，业内也存在不同声音。
Ray White绩效与价值首席执行官Thomas McGlynn态度相对乐观，他认为当前市场并非崩盘，只是阶段性停滞。
在他看来，当下买卖双方的观望，核心是等待房产税改革的落地细则与市场反馈。市场只是对价格更加敏感，并未出现全面暴跌行情。
“所有数据都在回落，但绝非彻底崩塌。市场仍有竞争，只是买家不再愿意为卖家的过高报价买单。”
但真实的拍卖现场，早已暴露楼市的真实困境。
悉尼东区Maroubra一套四居室房源，指导价345万澳元，拍卖全程仅有1组买家出价，最终遗憾流拍。
负责该房源的中介Elicia Murray感慨，各路利空叠加，已经彻底重创买家信心，大批投资者直接退场，市场购买力大幅缩水。
更有悉尼中介透露，自己单日四场拍卖全部流拍，这种情况在以往十分罕见。
所有人都清楚，楼市下跌通道已然开启，只是没人能精准预判市场底部在哪里。
加息重压、经济动荡、税改洗牌，三重利空共振之下，澳洲楼市的调整大势已经无法逆转。
40年一遇的深度调整正式来袭，悉墨房价大跌风险飙升。
接下来的1-2年，澳洲楼市将持续承压，无论是刚需买家、投资者还是二手房卖家，都将直面这场漫长的楼市寒冬。
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