澳洲房价跌幅恐创历史新高！联邦银行警告：墨尔本房价或大跌$13万
联邦银行（CBA）警告称，澳洲房价恐迎大幅下跌，悉尼、布里斯班和珀斯的房价中位数可能下跌20万澳元，阿德莱德和墨尔本也可能出现六位数跌幅。
Yellow Brick Road Home Loans执行董事长Mark Bouris也警告称，近期首次购房者可能最先陷入负资产：一旦失业引发衰退、市场继续下挫，他们出售房屋时可能仍欠银行更多贷款。
Bouris预计失业率将首次在新冠疫情期间的2021年初以来升至6%以上。房价下跌会减少各州的印花税收入，并迫使政府削减交通基础设施项目和其他政府计划。
他接受The Nightly采访时说，政府如果减少支出，尤其是不再投入那么多资本工程，失业率“很容易”就会升至6%。
“最大的风险可能是衰退，真正的衰退，由失业引发的衰退。”
他还说，如果房价下跌、交易数量大幅减少，导致各州失去印花税收入，州政府就会停止向社区投入资金，“你可以看出事情可能会走向哪里”。
如果这场伴随高利率和高失业率的衰退发生，将是澳洲自1991年以来的首次衰退。近期借款人届时可能陷入负资产，也就是被迫出售房屋后，欠银行的钱超过房屋价值。
其中风险尤其集中在使用联邦政府5%首付计划购房的首次置业者身上。该计划去年扩大，取消了收入上限。
Bouris说，过去几年购房的人“很多可能会陷入负资产”。
目前陷入负资产的借款人不到1%。但澳联储（RBA）的模型显示，若房价下跌20%，抵押贷款持有者中陷入负资产的比例将升至5%。
联邦银行预测，全国房价将下跌14%，创有记录以来最严重跌幅，远超上世纪80年代初衰退期间，以及新冠疫情前收紧只付利息贷款政策时的跌幅。
该行还预计，布里斯班房价从峰值到谷底将下跌18%。根据房地产数据机构Cotality的数据，房价中位数将从5月峰值的123.3万澳元降至101.1万澳元，跌幅为221,884澳元。
珀斯房价同样预计下跌18%，房价中位数将从2月峰值的160.7万澳元降至135万澳元，跌幅为257,127澳元。
阿德莱德预计下跌13%，房价将从5月峰值的101.3万澳元降至881,430澳元，跌去131,708澳元。
墨尔本房价由于长期封城重创经济，早在2022年3月就达到峰值，远早于其他城市。该市场预计将受影响最严重，房价中位数可能从998,356澳元降至868,570澳元，跌去129,786澳元，跌幅为13%。
Bouris表示，墨尔本出现负资产的危险最大，过去几年在当地买房的人中“已经有很多人陷入负资产”。
他解释说，墨尔本从峰值到谷底的跌幅最大；目前跌得没有其他地方那么多，主要是因为它很久以前就已经先于其他地方下跌。过去四五年间，墨尔本目前陷入负资产的人数最多。
Bouris表示，澳洲已经让人感觉像是处于衰退之中，尽管自2020年首次新冠封城以来，经济并未连续两个季度出现倒退。
澳洲联储行长Michele Bullock周二表示，最新一次加息把现金利率推至18年来的高位，即使澳联储尚未预测衰退，也会“让人们觉得这是衰退，因为他们感觉自己变穷了”。Bouris则说，许多借款人已经有这种感受。
Bouris说：“我认为，在上一次加息之前，我们已经感觉自己处于衰退之中。”
疫情期间借款的澳洲人尤其感到拮据。当时房贷利率还以“2”字打头，如今浮动利率已接近7%。
Bouris说，自2020年以来借款的人“肯定都会觉得自己处于衰退之中”，因为他们缴税和偿还房贷后，剩下的可支配收入比通常情况下少。
他还说，过去六年借款的澳洲房贷持有人中，这一比例“肯定会非常高”：他们债务高、利率高，实际利率远高于申请贷款时的水平，而工资可能一直没有变化。
联邦银行高级经济学家Trent Saunders表示，房价可能以有记录以来最快的速度下跌，记录可追溯至上世纪80年代初。原因在于，此轮下跌之后澳洲联储不太可能提供大幅纾困，而工党对负扣税和资本利得税优惠的调整又加剧了跌势。
Saunders接受The Nightly采访时说，本轮房价跌幅更大，是因为利率和住房税收政策都带来阻力，此外此前部分涨幅也正在更广泛地回吐。
按照CBA的预测，明年8月和11月两次降息后，澳洲联储现金利率也只能回到4.35%，即今年9月底之前的水平。
Saunders说，本轮最大的不同是，按照他们的预测，之后不会出现深度降息周期。“现金利率仍将稳定在相当高的水平。”
“我们可能会经历一段较长时期，利率将明显高于过去十年的平均水平。”
与大型银行不同，Bouris不认为2027年会降息。
“不，我绝对没有考虑明年降息。绝对不会。”
澳洲联储现金利率目前处于2008年12月以来的最高水平，但同期平均新房贷金额已从25.4万澳元升至73.1万澳元。
房贷债务占平均全职工资的倍数，也从4.2倍升至6.8倍。同期典型工资从60,658澳元增至108,352澳元，增幅仍落后于房价涨幅。
即使在18年前的全球金融危机期间，政府支出在2008至09财年也占国内生产总值的25%；上一财年，这一比例为26.9%。
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