维州超越悉尼，登顶澳洲最富片区！悉尼房产大幅降价出售！澳洲房贷审核收紧，置业门槛全面走高
维州邮编区超越悉尼，登顶澳洲最富裕片区
一处仅有 787 名常住居民的滨海郊区，素来是墨尔本富豪的度假胜地。如今这里一举超越悉尼东区，成为全澳人均应税收入最高的片区。
澳洲税务局（ATO）最新数据显示，莫宁顿半岛的波特西（Portsea）依托资产资本利得收入，2023-24 财年人均应税收入达 321988 澳元。
这片高端富人区辨识度极高：半岛一侧坐拥俯瞰菲利普港湾的网红更衣小屋与独栋豪宅，另一侧则直面巴斯海峡，遍布风浪壮阔的冲浪海滩。
货运大亨 Lindsay Fox、地产开发商 Max Beck、物流企业家 Paul Little 等多位上榜富豪均定居波特西。
这是维州邮编区史上首次登顶税收收入榜单；除 2019-20 财年榜首一度归属西澳富裕邮编 6011（涵盖科茨洛与薄荷湾）外，历年第一名均被新州片区包揽，今年打破这一长期格局。
墨尔本东区绿树成荫的霍克斯本与图拉克同属邮编 3142，以 277708 澳元的人均应税收入位列第二，较 2022-23 财年的第四名大幅攀升。
尽管外界普遍报道维州经济疲软，毕马威城市经济学家 Terry Rawnsley 表示，维州片区登顶榜单反映的是资本流动特性，而非本地实体经济强弱。
“图拉克、波特西的居民财富布局绝不局限于增速放缓的墨尔本本地，” 他解释道，“他们的商业资产遍布全国，同时持有大量海外资产。”
Rawnsley 称，波特西排名飙升的核心原因是当地居民申报的资本利得总额大幅暴涨：2022-23 财年合计 3500 万澳元，2023-24 财年飙升至 1.21 亿澳元。“波特西聚集大量高净值人群，资产变现带来的大额资本利得，直接改变了各邮编区的收入排名。”
霍克斯本、图拉克居民的资本利得总额更高，合计约 13 亿澳元，但该片区常住人口达 9933 人；波特西仅 656 名纳税人（最新人口普查显示常住 787 人），分摊后人均应税收入更高。
悉尼贝尔维尤山位列第三，人均应税收入 250899 澳元，较 2022-23 财年第八名大幅提升。往年常年霸榜的悉尼邮编 2027（涵盖达令角、埃奇克利夫、拉什卡特斯海军基地与派珀角）跌至第六，人均应税收入 238954 澳元。
全澳收入前十榜单中，维州占据两席，新州独占七席，其中五处均位于悉尼东区。
“如果把整个悉尼东区视作一个整体，澳洲大量居民收入、税收收入都诞生于此。”Rawnsley 说。
榜单第十名是西澳邮编 6011，包含科茨洛、薄荷湾两大高端住宅区。
若只统计单纯薪资劳务收入，悉尼东区邮编 2023 拔得头筹，覆盖多佛高地、沃森海军基地、北玫瑰湾、沃克卢斯、屈臣氏湾，居民人均薪资收入 297410 澳元。
降价出售比例高达10.7%！悉尼买家迎来议价良机，这些区最划算
从全市来看，截至5月的三个月内，所有房屋中有6.5%以低于挂牌价的价格成交，折扣率创下八个月来新高。
Domain首席住宅经济学家Nicola Powell博士指出，折扣率走势是判断房市健康状况的可靠指标。
她表示，悉尼绝大多数交易均以私下协议方式完成，这使得这项数据成为衡量市场温度的有效试金石。
Powell认为，折扣率持续上升说明市场正在“放缓”——房产滞销，卖家被迫降价以促成交易。
“这些折扣数据真正想表明的是，买家的议价能力正在增强。”
“供应在增加，需求在下降，活跃的买家因此处于更有利的谈判地位。”
值得注意的是，尽管悉尼大部分地区的折扣率均高于去年同期，Canterbury（下降39%）、Penrith（下降23%）和Liverpool（下降22.5%）等区域却逆势而行，折扣率大幅收窄。
对此，Powell认为，这些相对可负担地区折扣率的骤降，恰恰说明即便在市场下行期，悉尼的购房压力依然不容小觑。
“现有的需求正被引导至可负担的细分市场。”
“像Mount Druitt这样的地区，折扣率反而低于去年同期，这充分说明了负担能力的压力有多大。”
抵押贷款经纪人、Equilibria Finance董事总经理Anthony Landahl表示，他的许多客户正在利用当前市场条件积极争取折扣。
“我们确实看到客户以六个月或十二个月前根本无法企及的价格成功买入房产。”
不过，Landahl也指出，市场分化明显：入门级房产的成交竞争依然激烈，但高端市场的买卖双方价格预期分歧日益加剧。
“150万澳元以下的价位竞争相当激烈，但在高端市场，卖家的要价与买家愿意支付的价格之间的张力越来越大。”
西太银行高级经济学家Matthew Hassan则指出，联邦政府拟议修改负扣税与资本利得税政策所带来的不确定性，叠加市场对利率走向和经济前景的担忧，正导致投资者和自住业主双双陷入观望。
“市场上出现了一定的瘫痪状态，人们对中长期走势感到非常不确定。”
Hassan表示，有迫切出售需求的卖家，除了降价几乎别无选择。
“从这个意义上说，现在是买方市场。”
“但要注意的是，与市场长期历史水平相比，房源供应依然相对偏紧，只是眼下供应暂时超过了需求。”
专注于Newtown和Surry Hills区域的Adrian William Real Estate中介Michael White则表示，定价合理的房产依然卖得很好。
“不同房产的销售速度差异明显，关键在于卖家是否接受市场已经转变的现实——在现在的市场上，去年的价格已经行不通了。”
White透露，他今年经手的多处房产，都是在卖家同意降价或修改合同条款后才最终成交的。
“在这样的过渡性市场里，买家更容易提出各种条件，无论是更长的交割期还是定金安排，都有更大的谈判空间。”
“作为买方，你可以更从容地坚持到自己想要的条款。”
他表示，目前的市场格局预计还将持续一段时间。
“我一直鼓励大家踏入市场，因为现在无论是平级置换还是换购更大的房子，都更容易操作。”
“话虽如此，买家现在掌握着时间优势，完全不必急于出手。”
澳洲房贷审核收紧，各大城市置业门槛全面走高
房产研究机构 Cotality 发布 5 月房产数据月报指出，持续加息抹平了悉尼、墨尔本房价下跌带来的利好，居民可贷款额度同步缩水；布里斯班、珀斯等二线首府城市房价仍在上涨，购房压力更为突出。
Cotality 的分析显示，即便是普通刚需独栋住宅，本年度房贷还款能力审核门槛也在快速抬升。
以布里斯班中位价独栋住宅为例，和今年 1 月相比，购房者家庭年收入需多增加 17000 澳元，才能满足常规房贷审批收入要求；同一五个月周期内，珀斯同等购房群体的达标年收入门槛也上涨约 16500 澳元。
Cotality 表示，之所以出现这一现象，直接原因是利率走高传导至房贷还款能力测试标准，同时二线首府城市住宅价格持续小幅上涨，双重叠加抬高购房门槛。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 称：“全澳范围内，加息大幅增加了居民偿还房贷的压力。”
“布里斯班、珀斯这类房价持续上行的市场，房价上涨叠加利率上调形成双重挤压，即便是购置低价刚需房源，购房者也要面临极高的收入门槛。”
Cotality 测算，1 月至 5 月，两座城市购置低价梯队住宅所需最低家庭年收入均暴涨 14500 澳元。
与之形成对比的是，受高利率压制、购房负担持续加重影响，近几个月悉尼、墨尔本住宅价格小幅下行。
Cotality 数据显示，5 月悉尼房价环比下跌 0.9%，季度累计下跌 2.1%；墨尔本 5 月环比跌 0.8%，季度跌幅 2.3%。
但机构表示，全国房贷还款审核标准因加息全面收紧，完全抵消了两大核心城市房价下跌带来的减负红利。与此同时，二线城市房价持续走高，购房所需达标收入创下历史新高。
悉尼与墨尔本的购房收入门槛差距十分悬殊。
Cotality 数据显示，在悉尼购置一套中位价独栋住宅，家庭年收入达标要求，比墨尔本同等房源高出 70000 澳元。
大量买不起独栋房屋的购房者转向公寓市场，昆士兰州尤为明显。
报告称，近几个月旺盛的购房需求彻底改变了布里斯班公寓市场格局：如今在布里斯班购入一套中位价公寓，所需最低家庭年收入，和悉尼仅相差 2000 多澳元。
Cotality 表示，刚需房源竞争白热化，布里斯班低价梯队公寓现已成为全澳入门门槛最高的公寓品类。
Burg 表示，这一趋势直观反映出澳洲购房负担全面恶化，购房者只能退而求其次争抢尚能负担的房源。
“大批购房者转向公寓，快速抹平了布里斯班与悉尼公寓传统的价格差距，也让布里斯班刚需公寓的准入成本位居全国首位。”
其他城市房价走势进一步印证市场分化格局。
5 月布里斯班、阿德莱德、珀斯房价全部上涨，环比涨幅分别为 0.9%、0.5%、1.5%；季度累计涨幅依次为 3.4%、2.8%、4.8%。
尽管购房负担持续恶化，Cotality 数据显示，各类政策扶持吸引更多首次置业者进入楼市。
目前首次置业者（FHB）房贷占全部自住房贷款总额的 29%，略高于过去十年 27.6% 的平均水平。
首都堪培拉是首次置业热度最高的地区，首次置业贷款占自住房贷款总量 37%；北领地、塔斯马尼亚紧随其后，占比分别为 36.6%、33.4%，三地均大幅高于十年均值。
昆士兰州、新南威尔士州首次置业贷款占比均为 27%，处于全国低位。
Cotality 同时预警信贷风险显现：近几个季度高风险新增住房贷款规模小幅抬升，侧面反映部分借款人为满足全新收入审批标准，过度透支自身还款能力。
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