維州超越悉尼，登頂澳洲最富片區！悉尼房產大幅降價出售！澳洲房貸審核收緊，置業門檻全面走高
維州郵編區超越悉尼，登頂澳洲最富裕片區
一處僅有 787 名常住居民的濱海郊區，素來是墨爾本富豪的度假勝地。如今這裏一舉超越悉尼東區，成為全澳人均應稅收入最高的片區。
澳洲稅務局（ATO）最新數據顯示，莫寧頓半島的波特西（Portsea）依託資產資本利得收入，2023-24 財年人均應稅收入達 321988 澳元。
這片高端富人區辨識度極高：半島一側坐擁俯瞰菲利普港灣的網紅更衣小屋與獨棟豪宅，另一側則直面巴斯海峽，遍布風浪壯闊的衝浪海灘。
貨運大亨 Lindsay Fox、地產開發商 Max Beck、物流企業家 Paul Little 等多位上榜富豪均定居波特西。
這是維州郵編區史上首次登頂稅收收入榜單；除 2019-20 財年榜首一度歸屬西澳富裕郵編 6011（涵蓋科茨洛與薄荷灣）外，歷年第一名均被新州片區包攬，今年打破這一長期格局。
墨爾本東區綠樹成蔭的霍克斯本與圖拉克同屬郵編 3142，以 277708 澳元的人均應稅收入位列第二，較 2022-23 財年的第四名大幅攀升。
儘管外界普遍報道維州經濟疲軟，畢馬威城市經濟學家 Terry Rawnsley 表示，維州片區登頂榜單反映的是資本流動特性，而非本地實體經濟強弱。
「圖拉克、波特西的居民財富布局絕不局限於增速放緩的墨爾本本地，」 他解釋道，「他們的商業資產遍布全國，同時持有大量海外資產。」
Rawnsley 稱，波特西排名飆升的核心原因是當地居民申報的資本利得總額大幅暴漲：2022-23 財年合計 3500 萬澳元，2023-24 財年飆升至 1.21 億澳元。「波特西聚集大量高凈值人群，資產變現帶來的大額資本利得，直接改變了各郵編區的收入排名。」
霍克斯本、圖拉克居民的資本利得總額更高，合計約 13 億澳元，但該片區常住人口達 9933 人；波特西僅 656 名納稅人（最新人口普查顯示常住 787 人），分攤後人均應稅收入更高。
悉尼貝爾維尤山位列第三，人均應稅收入 250899 澳元，較 2022-23 財年第八名大幅提升。往年常年霸榜的悉尼郵編 2027（涵蓋達令角、埃奇克利夫、拉什卡特斯海軍基地與派珀角）跌至第六，人均應稅收入 238954 澳元。
全澳收入前十榜單中，維州佔據兩席，新州獨佔七席，其中五處均位於悉尼東區。
「如果把整個悉尼東區視作一個整體，澳洲大量居民收入、稅收收入都誕生於此。」Rawnsley 說。
榜單第十名是西澳郵編 6011，包含科茨洛、薄荷灣兩大高端住宅區。
若只統計單純薪資勞務收入，悉尼東區郵編 2023 拔得頭籌，覆蓋多佛高地、沃森海軍基地、北玫瑰灣、沃克盧斯、屈臣氏灣，居民人均薪資收入 297410 澳元。
降價出售比例高達10.7%！悉尼買家迎來議價良機，這些區最划算
從全市來看，截至5月的三個月內，所有房屋中有6.5%以低於掛牌價的價格成交，折扣率創下八個月來新高。
Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell博士指出，折扣率走勢是判斷房市健康狀況的可靠指標。
她表示，悉尼絕大多數交易均以私下協議方式完成，這使得這項數據成為衡量市場溫度的有效試金石。
Powell認為，折扣率持續上升說明市場正在「放緩」——房產滯銷，賣家被迫降價以促成交易。
「這些折扣數據真正想表明的是，買家的議價能力正在增強。」
「供應在增加，需求在下降，活躍的買家因此處於更有利的談判地位。」
值得注意的是，儘管悉尼大部分地區的折扣率均高於去年同期，Canterbury（下降39%）、Penrith（下降23%）和Liverpool（下降22.5%）等區域卻逆勢而行，折扣率大幅收窄。
對此，Powell認為，這些相對可負擔地區折扣率的驟降，恰恰說明即便在市場下行期，悉尼的購房壓力依然不容小覷。
「現有的需求正被引導至可負擔的細分市場。」
「像Mount Druitt這樣的地區，折扣率反而低於去年同期，這充分說明了負擔能力的壓力有多大。」
抵押貸款經紀人、Equilibria Finance董事總經理Anthony Landahl表示，他的許多客戶正在利用當前市場條件積極爭取折扣。
「我們確實看到客戶以六個月或十二個月前根本無法企及的價格成功買入房產。」
不過，Landahl也指出，市場分化明顯：入門級房產的成交競爭依然激烈，但高端市場的買賣雙方價格預期分歧日益加劇。
「150萬澳元以下的價位競爭相當激烈，但在高端市場，賣家的要價與買家願意支付的價格之間的張力越來越大。」
西太銀行高級經濟學家Matthew Hassan則指出，聯邦政府擬議修改負扣稅與資本利得稅政策所帶來的不確定性，疊加市場對利率走向和經濟前景的擔憂，正導致投資者和自住業主雙雙陷入觀望。
「市場上出現了一定的癱瘓狀態，人們對中長期走勢感到非常不確定。」
Hassan表示，有迫切出售需求的賣家，除了降價幾乎別無選擇。
「從這個意義上說，現在是買方市場。」
「但要注意的是，與市場長期歷史水平相比，房源供應依然相對偏緊，只是眼下供應暫時超過了需求。」
專註于Newtown和Surry Hills區域的Adrian William Real Estate中介Michael White則表示，定價合理的房產依然賣得很好。
「不同房產的銷售速度差異明顯，關鍵在於賣家是否接受市場已經轉變的現實——在現在的市場上，去年的價格已經行不通了。」
White透露，他今年經手的多處房產，都是在賣家同意降價或修改合同條款后才最終成交的。
「在這樣的過渡性市場里，買家更容易提出各種條件，無論是更長的交割期還是定金安排，都有更大的談判空間。」
「作為買方，你可以更從容地堅持到自己想要的條款。」
他表示，目前的市場格局預計還將持續一段時間。
「我一直鼓勵大家踏入市場，因為現在無論是平級置換還是換購更大的房子，都更容易操作。」
「話雖如此，買家現在掌握著時間優勢，完全不必急於出手。」
澳洲房貸審核收緊，各大城市置業門檻全面走高
房產研究機構 Cotality 發布 5 月房產數據月報指出，持續加息抹平了悉尼、墨爾本房價下跌帶來的利好，居民可貸款額度同步縮水；布里斯班、珀斯等二線首府城市房價仍在上漲，購房壓力更為突出。
Cotality 的分析顯示，即便是普通剛需獨棟住宅，本年度房貸還款能力審核門檻也在快速抬升。
以布里斯班中位價獨棟住宅為例，和今年 1 月相比，購房者家庭年收入需多增加 17000 澳元，才能滿足常規房貸審批收入要求；同一五個月周期內，珀斯同等購房群體的達標年收入門檻也上漲約 16500 澳元。
Cotality 表示，之所以出現這一現象，直接原因是利率走高傳導至房貸還款能力測試標準，同時二線首府城市住宅價格持續小幅上漲，雙重疊加抬高購房門檻。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 稱：「全澳範圍內，加息大幅增加了居民償還房貸的壓力。」
「布里斯班、珀斯這類房價持續上行的市場，房價上漲疊加利率上調形成雙重擠壓，即便是購置低價剛需房源，購房者也要面臨極高的收入門檻。」
Cotality 測算，1 月至 5 月，兩座城市購置低價梯隊住宅所需最低家庭年收入均暴漲 14500 澳元。
與之形成對比的是，受高利率壓制、購房負擔持續加重影響，近幾個月悉尼、墨爾本住宅價格小幅下行。
Cotality 數據顯示，5 月悉尼房價環比下跌 0.9%，季度累計下跌 2.1%；墨爾本 5 月環比跌 0.8%，季度跌幅 2.3%。
但機構表示，全國房貸還款審核標準因加息全面收緊，完全抵消了兩大核心城市房價下跌帶來的減負紅利。與此同時，二線城市房價持續走高，購房所需達標收入創下歷史新高。
悉尼與墨爾本的購房收入門檻差距十分懸殊。
Cotality 數據顯示，在悉尼購置一套中位價獨棟住宅，家庭年收入達標要求，比墨爾本同等房源高出 70000 澳元。
大量買不起獨棟房屋的購房者轉向公寓市場，昆士蘭州尤為明顯。
報告稱，近幾個月旺盛的購房需求徹底改變了布里斯班公寓市場格局：如今在布里斯班購入一套中位價公寓，所需最低家庭年收入，和悉尼僅相差 2000 多澳元。
Cotality 表示，剛需房源競爭白熱化，布里斯班低價梯隊公寓現已成為全澳入門門檻最高的公寓品類。
Burg 表示，這一趨勢直觀反映出澳洲購房負擔全面惡化，購房者只能退而求其次爭搶尚能負擔的房源。
「大批購房者轉向公寓，快速抹平了布里斯班與悉尼公寓傳統的價格差距，也讓布里斯班剛需公寓的准入成本位居全國首位。」
其他城市房價走勢進一步印證市場分化格局。
5 月布里斯班、阿德萊德、珀斯房價全部上漲，環比漲幅分別為 0.9%、0.5%、1.5%；季度累計漲幅依次為 3.4%、2.8%、4.8%。
儘管購房負擔持續惡化，Cotality 數據顯示，各類政策扶持吸引更多首次置業者進入樓市。
目前首次置業者（FHB）房貸佔全部自住房貸款總額的 29%，略高於過去十年 27.6% 的平均水平。
首都堪培拉是首次置業熱度最高的地區，首次置業貸款占自住房貸款總量 37%；北領地、塔斯馬尼亞緊隨其後，佔比分別為 36.6%、33.4%，三地均大幅高於十年均值。
昆士蘭州、新南威爾士州首次置業貸款佔比均為 27%，處於全國低位。
Cotality 同時預警信貸風險顯現：近幾個季度高風險新增住房貸款規模小幅抬升，側面反映部分借款人為滿足全新收入審批標準，過度透支自身還款能力。
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