———前言———
澳洲房价下跌，真正危险的并不只是跌了多少，而是房主能不能等到市场恢复。FoundIt分析集团最新研究回看过去15年三轮主要楼市低迷期，发现珀斯、悉尼、墨尔本和达尔文部分地区在不同周期中反复出现两位数回撤。
其中珀斯Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年独立屋中位价由67万澳元跌至40万澳元，单次跌幅高达40.3%。研究负责人Kent Lardner更提醒，最容易真正承受损失的，往往是买入约3年后又被迫出售的家庭。
澳洲历史上其实出现过极端回撤
FoundIt比较了2011至2012年全球金融危机后的调整、2017至2019年的信贷紧缩期，以及2022至2023年的加息调整。结果显示，一些地区并非只跌过一次，而是在市场转弱时反复成为高波动区。最突出的是珀斯：Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年跌40.3%，2011至2012年也曾跌20.4%。
Armadale在2017至2019年跌21.7%；Swan区域在2011至2012年跌21.4%。这说明全澳或城市平均跌幅，可能掩盖局部市场更剧烈的波动。不过，报告追踪的是区域独立屋中位价。中位价会受到成交房屋面积、地段、品质和样本结构影响。
为什么持有3年的人出售最亏
Lardner认为，真正容易受伤的是买房约3年后因工作、家庭或现金流变化不得不出售的人。他称，在2017至2019年市场触底时，约三分之一持有3年的业主处于不利状态。买入时间短，本金通常还没偿还太多，净值积累有限，同时还承担印花税、贷款和出售费用，一旦价格下跌又必须成交，账面损失就会变成真实损失。
FoundIt针对悉尼的分析还指出，房价跌多深，很大程度取决于谁在卖。有选择的业主可以因为报价太低而撤盘，但必须出售的人只能接受市场价格。如果一个区域同时聚集较多高负债、短持有期家庭，利率上升后就更容易出现低价成交，进而影响后续估值和买家报价。因此最危险的组合是高价买入、高贷款、短持有期、现金流恶化和被迫出售同时出现。
澳洲哪些首府城市容易反复大跌
悉尼较脆弱的主要是高价、改善型和部分外郊市场。Dural-Wisemans Ferry三轮调整分别下跌21.5%、18.7%和14.1%；Rouse Hill-McGraths Hill在2017至19年跌20.8%；Hawkesbury在2022至2023年跌20.5%；Ryde-Hunters Hill在2017至2019年跌19.4%。这些区域价格较高，对借贷能力和买家信心变化也更加敏感。
墨尔本则以高端内城区更醒目。Stonnington-West在2022至2023年中位价由210.1万澳元降到163万澳元，跌22.4%，此前两轮也分别跌12.4%和16.9%；Port Phillip在2017至2019年跌21.4%，Essendon在2022至2023年跌15.5%。达尔文Palmerston在2011至2012年跌26.3%。相比之下，布里斯班历史回撤通常较浅，Bribie-Beachmere虽然2011至2012年跌20.9%，后两轮只跌4.2%和4.1%；阿德莱德的大跌则更多集中在高端区域。
为什么这份研究在2026年值得看
当前澳洲市场已经明显降温，PropTrack最新7月指数显示，住宅价格环比再跌0.3%，同比仍上涨3.9%；悉尼7月下跌0.6%、同比下降1.6%，墨尔本同比下降2.7%。但城市分化依然明显：布里斯班同比上涨11.1%，阿德莱德上涨10.0%，珀斯和达尔文均上涨14.9%。
利率也仍在压制购买力。RBA在8月11日把现金利率维持在4.35%，此前2026年已经加息三次。央行明确表示，部分首府城市房价已经下跌，新住房贷款明显减少，金融条件已经收紧；如果通胀上行风险重新出现，进一步加息仍然是政策选项。
与此同时，Domain在8月11日公布的7月数据称，首府城市待售住房总量升至七年高位，新挂牌量创历年7月最高，买家选择和议价能力都在增加，拍卖撤回率升至15.9%。但一个重要缓冲仍然存在：被迫或困境出售的房源仍处历史低位。这意味着目前更多是需求转弱、库存增加造成的降温，而不是大规模断供抛售。
澳洲房市真的会下跌十分严重吗
答案依旧不确定，FoundIt并没有预测崩盘。Lardner指出，2022至2023年调整触底时，持有超过10年的业主几乎都仍有净值，部分物业价值较买入时高约90%。同样一次下跌，对长期持有、贷款余额较低的家庭可能只是账面波动；对刚买三年、高杠杆又必须出售的家庭，却可能直接变成偿付压力。
最新成交数据也显示，市场还没有进入全面亏损状态。Domain 8月5日发布的报告显示，2026年上半年仍有97.4%的独立屋转售实现盈利，全澳独立屋转售利润中位数达到45.8万澳元；但墨尔本公寓卖家中已有27%亏损出售。过去多年的资本增值仍为大量长期业主提供缓冲，但新近买入、杠杆较高和所在市场偏弱的人，处境已经明显不同。
——结语——
这份报告揭示了澳洲房市真正的风险来源：买入时间、贷款杠杆、现金流和是否被迫出售。同样一次10%或20%的价格调整，对持有十几年、贷款已经很低的业主，可能只是账面资产缩水；对三年前高价买入、贷款仍很高，又因为现实原因必须出售的家庭，却可能直接变成真实亏损。
Lardner指出，2022至2023年市场触底时，持有超过10年的业主几乎都仍拥有净值，这恰恰说明房价下跌是否造成伤害，关键不只是跌幅，而是你有没有能力继续持有。
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