———前言———
澳洲房價下跌，真正危險的並不只是跌了多少，而是房主能不能等到市場恢復。FoundIt分析集團最新研究回看過去15年三輪主要樓市低迷期，發現珀斯、悉尼、墨爾本和達爾文部分地區在不同周期中反覆出現兩位數回撤。
其中珀斯Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年獨立屋中位價由67萬澳元跌至40萬澳元，單次跌幅高達40.3%。研究負責人Kent Lardner更提醒，最容易真正承受損失的，往往是買入約3年後又被迫出售的家庭。
澳洲歷史上其實出現過極端回撤
FoundIt比較了2011至2012年全球金融危機后的調整、2017至2019年的信貸緊縮期，以及2022至2023年的加息調整。結果顯示，一些地區並非只跌過一次，而是在市場轉弱時反覆成為高波動區。最突出的是珀斯：Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年跌40.3%，2011至2012年也曾跌20.4%。
Armadale在2017至2019年跌21.7%；Swan區域在2011至2012年跌21.4%。這說明全澳或城市平均跌幅，可能掩蓋局部市場更劇烈的波動。不過，報告追蹤的是區域獨立屋中位價。中位價會受到成交房屋面積、地段、品質和樣本結構影響。
為什麼持有3年的人出售最虧
Lardner認為，真正容易受傷的是買房約3年後因工作、家庭或現金流變化不得不出售的人。他稱，在2017至2019年市場觸底時，約三分之一持有3年的業主處於不利狀態。買入時間短，本金通常還沒償還太多，凈值積累有限，同時還承擔印花稅、貸款和出售費用，一旦價格下跌又必須成交，賬面損失就會變成真實損失。
FoundIt針對悉尼的分析還指出，房價跌多深，很大程度取決於誰在賣。有選擇的業主可以因為報價太低而撤盤，但必須出售的人只能接受市場價格。如果一個區域同時聚集較多高負債、短持有期家庭，利率上升后就更容易出現低價成交，進而影響後續估值和買家報價。因此最危險的組合是高價買入、高貸款、短持有期、現金流惡化和被迫出售同時出現。
澳洲哪些首府城市容易反覆大跌
悉尼較脆弱的主要是高價、改善型和部分外郊市場。Dural-Wisemans Ferry三輪調整分別下跌21.5%、18.7%和14.1%；Rouse Hill-McGraths Hill在2017至19年跌20.8%；Hawkesbury在2022至2023年跌20.5%；Ryde-Hunters Hill在2017至2019年跌19.4%。這些區域價格較高，對借貸能力和買家信心變化也更加敏感。
墨爾本則以高端內城區更醒目。Stonnington-West在2022至2023年中位價由210.1萬澳元降到163萬澳元，跌22.4%，此前兩輪也分別跌12.4%和16.9%；Port Phillip在2017至2019年跌21.4%，Essendon在2022至2023年跌15.5%。達爾文Palmerston在2011至2012年跌26.3%。相比之下，布里斯班歷史回撤通常較淺，Bribie-Beachmere雖然2011至2012年跌20.9%，后兩輪只跌4.2%和4.1%；阿德萊德的大跌則更多集中在高端區域。
為什麼這份研究在2026年值得看
當前澳洲市場已經明顯降溫，PropTrack最新7月指數顯示，住宅價格環比再跌0.3%，同比仍上漲3.9%；悉尼7月下跌0.6%、同比下降1.6%，墨爾本同比下降2.7%。但城市分化依然明顯：布里斯班同比上漲11.1%，阿德萊德上漲10.0%，珀斯和達爾文均上漲14.9%。
利率也仍在壓制購買力。RBA在8月11日把現金利率維持在4.35%，此前2026年已經加息三次。央行明確表示，部分首府城市房價已經下跌，新住房貸款明顯減少，金融條件已經收緊；如果通脹上行風險重新出現，進一步加息仍然是政策選項。
與此同時，Domain在8月11日公布的7月數據稱，首府城市待售住房總量升至七年高位，新掛牌量創歷年7月最高，買家選擇和議價能力都在增加，拍賣撤回率升至15.9%。但一個重要緩衝仍然存在：被迫或困境出售的房源仍處歷史低位。這意味著目前更多是需求轉弱、庫存增加造成的降溫，而不是大規模斷供拋售。
澳洲房市真的會下跌十分嚴重嗎
答案依舊不確定，FoundIt並沒有預測崩盤。Lardner指出，2022至2023年調整觸底時，持有超過10年的業主幾乎都仍有凈值，部分物業價值較買入時高約90%。同樣一次下跌，對長期持有、貸款餘額較低的家庭可能只是賬面波動；對剛買三年、高槓桿又必須出售的家庭，卻可能直接變成償付壓力。
最新成交數據也顯示，市場還沒有進入全面虧損狀態。Domain 8月5日發布的報告顯示，2026年上半年仍有97.4%的獨立屋轉售實現盈利，全澳獨立屋轉售利潤中位數達到45.8萬澳元；但墨爾本公寓賣家中已有27%虧損出售。過去多年的資本增值仍為大量長期業主提供緩衝，但新近買入、槓桿較高和所在市場偏弱的人，處境已經明顯不同。
——結語——
這份報告揭示了澳洲房市真正的風險來源：買入時間、貸款槓桿、現金流和是否被迫出售。同樣一次10%或20%的價格調整，對持有十幾年、貸款已經很低的業主，可能只是賬面資產縮水；對三年前高價買入、貸款仍很高，又因為現實原因必須出售的家庭，卻可能直接變成真實虧損。
Lardner指出，2022至2023年市場觸底時，持有超過10年的業主幾乎都仍擁有凈值，這恰恰說明房價下跌是否造成傷害，關鍵不只是跌幅，而是你有沒有能力繼續持有。
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