悉尼房价较高点跌近10万澳元，首府城市93%城区下跌
房地产数据机构Cotality发布的最新月度全国住宅价值指数显示，8月澳洲房价下跌0.9%。
这已经是澳洲房价连续第五个月下跌。
数据显示，全国楼市下行正在加速。冬季最后一个月，大多数城区的拍卖结果进一步走弱。
目前，澳洲住宅中位价已经较今年3月创下的历史高点低3.6%。
这波下跌发生之际，市场已有警告称，全国性楼市下行已经逐渐固化。新的经济数据也显示，悲观情绪正在向经济其他领域蔓延，包括信用卡消费放缓，以及Harvey Norman、JB Hi-Fi等大型零售商客流下降。
悉尼继续领跌全国，8月住宅价值再度下跌1.4%。
自今年2月触顶以来，悉尼住宅平均价值已经下跌近10万澳元，跌幅达7.1%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示：“需求急剧下滑，再加上挂牌房源高于平均水平，正在对澳洲最大的住房市场造成更明显的压力。”
其他中型首府城市的房价跌幅也不小。8月，阿德莱德和珀斯住宅价值均下跌0.8%。
下行趋势预计还会持续
独立经济学家Alan Oster指出，全国住房市场之间仍存在明显的地域差异。
Oster说：“如果看珀斯，那里的房价仍在以年化20%的速度上涨。”
“但如果是在悉尼和墨尔本，房价大约正在以7%至8%的速度倒退。”
他说：“我认为，这类趋势还会持续一段时间。”
过去几个月，澳洲楼市受到多重压力影响，包括澳联储今年三次加息，以及联邦政府决定限制负扣税并提高资本利得税。
Cotality表示，高价位独立屋仍然录得更大跌幅。首次置业买家偏好的低价位房产跌幅较小，约为0.6%；而价格超过190万澳元的房产，8月跌幅达到1.8%。
不过，Lawless表示，最新数据也显示，这轮下行已经不再局限于部分市场或高价位房产。
他指出：“最初，这轮调整更多集中在高价位市场。但现在已经演变成更广泛的走弱，绝大多数首府城市城区都出现了不同程度的下跌。”
冬季期间，录得房价下跌的首府城市城区比例大幅上升，从秋季的45.8%增加至93%。
这显示住房市场走弱的范围已经明显扩大。
Lawless认为：“联邦预算案确实加重了住房市场的疲弱，但它并不是唯一因素。更高的利率、低迷的信心，以及住房可负担性挑战，共同影响着市场。”
Cotality数据显示，这一阶段的楼市下行主要由需求下降推动。该机构对季度房屋销量的估算显示，目前成交量较去年同期低15.5%，也比五年平均水平低11.5%。
布里斯班、珀斯和悉尼的交易活动降幅最大，估算成交量均较一年前减少超过20%。
看房人数明显减少
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，“不确定性”是当前住房市场的主导主题。
Ray White每周追踪约13000场开放看房活动。
Conisbee说：“我们可以看到，买家活动目前特别低迷。”
“去年，平均每场开放看房大约有4人到场。今年，这一数字大约只有2人。”
她表示，上市房源数量也在减少。
Conisbee说：“虽然买家活动放缓，但这也同时导致真正选择出售的卖家非常少。”
她表示：“这听起来可能像是坏消息，但也说明我们并没有真正看到业主出现大规模财务压力或被迫出售的情况。”
Cotality这组数据发布之际，澳洲即将进入春季销售季。春季通常是一年中房地产交易最活跃的时期，也将成为检验市场走势的关键节点。
悉尼南部海滨城区Cronulla的Abode Property中介Suzanne Hibberd表示，近期开放看房的买家数量有所增加，从此前的2组左右增加到6组。
她说：“天气变暖，确实让人们的状态更积极了一些。卖家也更愿意贴近市场。”
不过她也表示，成交仍然不容易。
她说：“现在做交易仍然很难。买家确实还是更少，投资者已经离场，我目前也没有看到首次置业买家进入市场。”
“但如果你想换更大的房子，现在其实是一个不错的买入时机。”
不过，Oster认为，澳洲失业率可能会比澳联储预期更快、更高地上升。
澳联储目前预计，到2028年6月，澳洲失业率将升至4.7%。
但Oster认为，失业率可能更早接近5%，这可能导致房地产市场进一步恶化。
他说：“我最担心的情景是，失业率升得比大家预想的都要高得多。”
“因为目前的情况是，人们确实缺乏信心，但他们仍然有工作。他们可以减少支出，也可以尝试找第二份工作。”
“但如果就业市场突然出现问题，那一切都会被放大。”
他说：“失业率并不需要回到10%或11%。”
Oster表示，5%至6%的失业率就已经会“真正成为问题”。
尤其是考虑到澳洲家庭背负着全球最高水平之一的债务负担，澳洲家庭债务收入比也位居世界前列。
新闻来源：AFR、ABC
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