不是没人买房，是没人借得到钱
3 月我写过一篇《音乐要停了》，判断信贷在收紧，私人信贷要出事。当时有人觉得我危言耸听。
8 月 25 日，Bathla 倒了。
西悉尼最大的开发商之一，进入自愿管理，负债约 32 亿澳元，3500 套在建住宅悬在半空。消息出来之后，我收到很多朋友的消息，问我怎么看。自媒体上各种分析，感觉天要塌了。
市场还会继续下跌10%-15%，但是已经接近尾声。这轮下跌，跌的主要不是需求，是流动性。不是没人买房，是借得到钱的人，在变少。理由后面讲，先把坏消息说完。
澳洲的私人信贷，规模大概 2000 亿澳元。银行做不了、做得慢的业务，最后都涌向这里：开发商的建设贷，投资者的过桥资金，银行渠道审批不过的借款人。
过去几年，这个市场在房地产融资里的占比越来越高。可一旦市场收紧，最先出问题的也是他们。
Bathla 的问题不是一天两天。拖欠供应商货款，拖了好几个月。贷款方只能直接接管项目，自己掏钱付分包商。这些，圈里早就不新鲜了。
32 亿，兜不住了。
开发商的麻烦，会自己咬自己：房价在跌，开发商融不到钱，只能被迫卖资产抵债。卖的人越多，房价跌得越狠。短期之内，这个循环停不下来。
不止 Bathla。8 月底，MA Financial 23 亿的旗舰基金限了赎，Centuria 暂停了两只基金赎回。私人信贷的资金源，一个接一个出问题。
Bathla 倒掉的是高杠杆的开发产能。买房的刚需还在。
开发商的麻烦，只是这轮下跌的一半。另一半，是房价本身。
先看全国。房价较峰值已经回落 5.5%。6 月环比跌 0.4%，7 月跌 0.7%，每个月都在往下走。
我们自己的统计，整体已经跌了 10% 到 15%。
跌得最狠的，是高价区 ——500 万以上，非刚需，流动性比较差的物业。上北（Chatswood-Lane Cove）跌了 5.4%。北部海滩（North Curl Curl）跌了 15.1%。东区更狠：Kensington 跌 15.5%，Bronte 跌 13.8%。
300 万的房子跌了 40 万，100 万的房子可能只跌了 8 万。可你只看见 800 万的豪宅上了新闻。
高端区跌得最早、最狠。原因不在利率。
高端区的买家，很多人首付和月供来自海外，账面上却申报着本地几百万的收入。AUSTRAC 的报告里写得清楚。银行一收紧审批，严查收入来源，这批人最先借不到钱。审批政策的松紧，才是他们真正的生死线。
这轮下跌，最先扛不住的是背着一千多万贷款的家庭，不是穷人。
再说利率。
2026 年，RBA 已经加了三次息。2 月一次，3 月一次，5 月一次。现在现金利率停在 4.35%。3 月 CPI 冲到 4.6%，超了预期。现在回落到 3.5%，核心通胀还粘在 3.6%。9 月议息，市场定价的加息概率超过七成，ANZ 甚至预测 11 月还要再来一次。
100 万的贷款，利率从 3.6% 涨到 4.35%，月供多出将近 400 块。看起来不多。但银行算偿付能力测试，是按利率再加 3% 来压测的。很多原本刚好过线的人，直接就被卡掉了。
悉尼的中位房价，双职工家庭很容易就赚到 6 倍 DTI。APRA 把这条线卡死，一大批原本能批的贷款，直接没戏。
利率涨，压的不是买房的热情，是借得到多少钱。
坏消息叠到这一步，情绪到顶了。开发商倒了，基金限赎了，高端区跌了，利率还在涨。所有人都说：完了，这次真的完了。
但有一件事，对不上。
房价在跌，租金却在涨。全澳租金同比涨了 6.6%，悉尼的中位周租已经到 780 澳元，创历史新高。空置率低得反常。
在悉尼，想要住好房子的人肯定没少。需求没消失，只是收入不够，借不到钱。
澳洲楼市为什么跌？
主流解释是：需求没了，大家不买房了。但需求不是铁板一块，它由两件事构成 —— 买房的意愿和借款能力。
市场流动性，等于买房的意愿乘以借款能力。
意愿，是想不想买。由人口、供需、生活方式决定。这个变量很慢，很难一夜消失。
借款能力，是能不能借到钱。由利率、监管、银行审核决定。这个变量很快，可以一夜收紧。
先看意愿。
意愿要拆成两半：自住，和投资。
自住意愿，一直很强。人口一直在流入。澳洲的住房供需缺口，常年维持在 20 到 30 万套。空置率低，租金在涨。想买房的人，一直很多。
投资意愿，被税改压住了。负扣税和资本利得税优惠，是澳洲投资房的两大支柱。这两块要被改的风声，一年没停过。政策不落地，投资者的账就算不平。买来收租、等增值的算盘，打不下去了。
意愿没有消失，是结构变了：自住还在，投资在撤。
再看借款能力。站在拍卖场上举牌的人变少了。自住客想买，借不到钱；投资客算不过账，不来了。
钱是从四个方向同时被抽走的。
成本端。RBA 加息，月供增加，偿付能力测试更难过。
总量端。APRA 激活了 DTI 上限 —— 债务收入比超过 6 倍的贷款，不能超过新增住房贷款总量的 20%。又维持着 3% 的服务能力缓冲。直接卡总量。
入口端。CBA 曝出 10 亿澳元的贷款欺诈 ——AI 伪造收入证明、假税单、空壳公司。银行能做的就是全面收紧审核。验证流程加长，文件要求提高，低 doc 产品直接下架。broker 渠道被严查。
替代通道端。银行被卡的人，本来还能去非银、去 private lender。可现在，这些机构的资金源也在动摇。很多lender的资金池，融资的出资方在重新谈条件，砍额度，暂停新 的拨款。
税改的刀，也落在借款能力上。银行算还款能力时，负扣税带来的税收返还，是计作收入的。政策一改，这块收入蒸发，能批的额度跟着缩水。
从成本、总量、入口、替代通道，加上税改，五个方向同时收缩。
买家没消失，是借钱的能力下降了。
但是，阀门能拧紧，也就能松开。
监管不是第一次这么干。过去四十年，反复如此。
我们不妨复盘下澳洲房市的历史走势。
1980 年，澳洲取消存款利率上限，金融自由化启动。信贷放开，地产暴涨。
1989 年，泡沫到顶。RBA 疯狂加息，现金利率加到 17.5%。房贷利率冲到 17%、18%。然后地产崩盘，房价多年横盘。基廷说，这是 “我们不得不经历的衰退”。
利率慢慢降下来，房价又涨。1996 到 2003 年，澳洲房价涨了 108%。
2008 年，全球金融危机。美国房价跌了 30%，失业率冲到 10%。澳洲只跌了大概 5%。因为就业没崩，没有大规模被迫抛售。
监管的拧紧，也从那之后开始。2014 年，投资贷增速上限 10%。2017 年，只付息贷款卡到 30%。市场降温，公寓低迷了好几年。2018 年，上限解除。
2020 年，疫情。利率降到 0.1%，流动性大释放，房价暴涨。2021 年 10 月，服务能力缓冲从 2.5% 提到 3%。2026 年 2 月，激活 DTI 上限。
然后就是这一轮下跌。
四十年看下来，监管是逆周期的工具，不是永久枷锁。每一次收紧，都伴随后续的放松。
我们现在处在的，是这轮收紧周期的尾部。
2018 年解除投资贷上限的时候，也没人相信市场会回来。结果 2020 年一降息，房价直接翻了上去。这次也一样，只是要等的，是那个松开的时点。
我没那么悲观。理由有三个。
第一，RBA 的加息接近尾声。
2026 年已经加了三次，8 月停在 4.35% 不再动。市场已经在讨论什么时候降息。”最后一击” 之后，往往就是拐点。最紧的时点，可能就是松动的起点。
第二，监管的阀门正在松动。
2026 年 5 月，参议院已经在调查 APRA 的 3% 服务能力缓冲。多位经济学家建议，调回 2.5%。2019 年 APRA 就干过一次 —— 移除 7% 的利率下限，改成 2.5% 缓冲。
第三，就业没崩，供给受限。
失业率 4.5%，历史低位。就业不崩，被迫抛售就不会成潮。供需缺口 20 到 30 万套还摆在那里。价格有底。
最后说说我们自己的做法。
我们做私人信贷，过去两年给 100 多个项目提供过资金，抵押品都是澳洲各地的房地产。
我们提前预判到了当前的局势，因此过去 18 个月的标准是：避免向任何开发性项目放贷，只借抵押品为现房的项目。
周期太长，流动性太差，现金流几乎为零，要面对长期的不确定性。目前这个利息水平，不够做价格补偿。
接下来的走势，大概率是这样：名义价格在一波急跌（10%-15%）后因为监管放松而稳住，然后靠通胀，慢慢把泡沫消化掉。房价和收入的比例，最终回到一个正常的平衡。
1989 年那一轮就是例子：实际房价跌了 8%，名义价格没崩，十年才恢复。这次也一样 —— 跌完这一轮，剩下的交给时间。
真要卖，趁现在。主动卖永远比被迫卖好。
当然，我可能错。如果全球政治局势失控，通胀暴涨，RBA 被迫继续加息；如果全球 AI 投资堆出来的泡沫破了，金融危机传导过来，失业率失控；如果移民指标大幅缩减，澳洲住房不再短缺 —— 那我的判断就失效。
但就目前的信息看，我维持这个判断。
Bathla 倒下，是行业出清的一部分，不是整个市场的崩塌。
最坏的时刻可能还没到，但最好的机会，往往藏在别人恐慌的时候。
*以上内容系网友勇闯袋鼠国自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。