房市坍塌！澳洲房产投资者暴跌 55%！悉尼墨尔本亏损最严重区域，竟然是这里
01
投资者预批暴跌 55%！首置业回暖，春季房市却拉响警报
大型经纪公司 Loan Market 报告称，8 月首置业者（FHB）贷款申请略有回升，而投资者预批同比下降 55%—— 预示着进入春季，投资者群体变得更加谨慎。
该经纪公司的 8 月贷款趋势报告发现，FHB 贷款申请比去年同期低 12%，但较 7 月上升 6%，较 6 月上升 7%。
尽管有这种冬末改善，FHB 申请今年迄今仍比 2025 年同期低 4.4%。
Loan Market 信贷专家 Shay Waraker 表示，这些数字显示借贷活动仍弱于去年 —— 即便 FHB 开始显现回归市场的迹象。
“与去年相比，贷款申请全面下降，但 8 月确实看到了首置业者的一些绿芽。” 她说。
不过，她补充说，如果澳大利亚储备银行今年再次上调现金利率 —— 正如 Westpac 改变立场、各大行一致支持加息预期 ——FHB 活动的改善可能很脆弱。
“这是积极的势头，但如果现金利率今年真的像许多经济学家预测的那样再次上调，借贷能力将受到影响，可能导致放缓。”Waraker 说。
与此同时，8 月投资者活动更坚决地走弱 ——Loan Market 指出，投资者贷款申请同比下降 15.75%，并较 7 月下降 6%。
年度趋势与年初至今的情况有所不同 —— 投资者贷款申请仍比 2025 年同期高 6.5%。
更明显的警告信号出现在预批环节：投资者预批较 2025 年 8 月下降 55%，而同期自住业主预批下降 12.6%。
Waraker 表示，这一下降 —— 尤其是投资者中的下降 —— 可能塑造春季销售季的基调。
“8 月的预批低于去年同期，尤其是投资者。这可能意味着竞争减弱，春季销售季将比往常更慢。”Waraker 说。
Loan Market 的数据与 Equifax 的数据一致 —— 后者显示全国房贷需求仍处于低迷状态。
这家消费信贷报告机构录得房贷需求同比下降 14.1%—— 连续第五个月下降 —— 尽管降幅小于 7 月 16.4% 的收缩。
在 Equifax 的全国数据中，FHB 的回撤更为陡峭 —— 下降 20.1%。
Equifax 首席解决方案官 Kevin James 表示，这些数字反映了家庭在适应长期高利率环境和进一步收紧的前景。
“2026 年 8 月的脉冲数据凸显了一个正在适应持续走高利率环境的市场 —— 许多人预计年底前至少还会加息一次。” 他说。
“虽然整体房贷需求仍在下滑，但从某些方面看，它没有延续过去几个月的下行轨迹、而是略有缓和，这算是积极的。”
他补充说，家庭正优先考虑近期财务韧性，而非大额新债务承诺。
“不过，消费者似乎仍心存疑虑 —— 家庭似乎在积极重新评估自己的债务承诺，选择暂缓承担新的巨额资本义务，同时使用短期和无担保信贷来维持家庭财务。”James 说。
02
买房亏钱都在谁身上？公寓占全国转售亏损 63%，只持 4.4 年就卖最危险
房产数据与分析提供商 Cotality 发现，在 6 月季度，独立屋的盈利表现仍显著优于公寓 —— 而在截至 6 月的三个月里，全国逾 94,000 笔转售中，95.4% 录得名义收益，低于 3 月季度 96.1% 的 21 年高点。
全国收益中位数也从创纪录的 37.8 万澳元回落至 37.1 万澳元，而亏损中位数从 4.4 万澳元小幅升至 4.5 万澳元。
报告发现，独立屋继续产生更强的转售结果。
6 月季度约 97.8% 的独立屋转售录得名义盈利，较 3 月的 98.2% 微降。独立屋转售的收益中位数从上一季度的 44.3 万澳元回落至 43.55 万澳元。
相比之下，90.5% 的公寓转售录得盈利，收益中位数为 25.1 万澳元。
Cotality 将这种差异部分归因于两类住宅之间不断扩大的价格差。
6 月季度，全国独立屋中位价较公寓中位价高出 36.5%。
这一差距略低于 3 月 36.8% 的季度纪录溢价，但远高于 2021 年 6 月的 21.2%。
全国来看，6 月转售数据显示，97.8% 的独立屋实现盈利，而公寓为 90.5%。
不过，公寓承担了市场中不成比例的痛苦 —— 按金额计算占全国转售亏损的 63%，并在首府城市亏损转售中占 74%。
虽然亏损的独立屋转售分布在更广泛的地点，但墨尔本占住房亏损总值的 27.5%。
公寓的集中度更为突出 —— 墨尔本和悉尼合计占 6 月季度全国公寓转售亏损金额的 83.3%。
按价值计算，近 39% 的公寓亏损集中在仅五个地方政府区域：Melbourne、Parramatta、Stonnington、Port Phillip 和 Sydney。
在墨尔本，20.8% 的公寓转售在季度内亏损，而悉尼约有十分之一的公寓销售价格低于此前的购入价。
持有时间仍是盈利与亏损转售之间的主要分界线。
全国范围内，以盈利出售的房产中位持有期为 9.1 年，而亏损转售为 8.1 年。
这一差距在独立屋中尤为明显 —— 盈利的独立屋销售通常已持有 9.3 年，而亏损出售的独立屋仅 4.4 年。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，更长的持有期让许多卖家能够经历不止一轮价格上涨周期来积累韧性。
“持有房产九年或十年的业主，通常经历过几段价值增长期，这让他们在市场走弱时拥有大得多的权益缓冲。” 他说。
“近期购房者积累这些收益的时间要少得多，因此在价值下跌时暴露程度更高 —— 尤其是如果他们接近市场峰值时买入。”
亏损独立屋转售典型的 4.4 年持有期，意味着许多此类购房发生在 2022 年前后 —— 当时房价接近此前峰值。
不过 Burg 提醒，仅靠时间并不能保证正收益，但确实能提高胜算。
“然而，更长的持有期并不总能保证盈利，结果因市场和房产类型而异 —— 但盈利转售的可能性通常会随时间增加。” 他说。
6 月季度数据出炉之际，房市背景正在走弱。
Cotality 的 Home Value Index（房价指数）在 6 月下降 0.4%—— 此前已连续数月下跌 —— 而加息加剧了房贷可服务性（mortgage-serviceability）约束。
“短期经济前景存在重大不确定性，尤其是利率走向和家庭预算压力不断增加。”Burg 说。
“如果房价继续下跌，我们预计未来几个季度转售盈利能力将面临进一步下行压力。”
03
悉墨亏损最严重的5个辖区公布！
工党政府的预算税改叠加利率上调，令更多房主在出售房产时亏损；近期买入的可负担单元房，在市场转弱时尤其容易受到影响。
Cotality周三发布的数据显示，墨尔本市中心是澳洲表现最差的住房市场，47%的房屋亏本出售。这一比例是6月季度全澳所有类型房产亏损出售率4.6%的10倍。
在这片中央商务区，亏损额中位数为61,250澳元，远高于全澳通常45,000澳元的亏损额。
3月季度全澳只有3.9%的房屋亏本成交，创下21年来最低水平；当时的亏损额为44,000澳元。即便澳洲联邦储备银行（Reserve Bank）已在2月和3月加息，5月又将再次加息，这一比例仍处于低位。
墨尔本市中心单元房中位价仅为463,576澳元，显示这个可负担市场正陷入下行。
全澳公寓亏损成交中，有39%集中在墨尔本和悉尼的五个地方政府辖区，分别是Melbourne、Stonnington、Port Phillip、Parramatta和Sydney。
从墨尔本市中心驱车不远便是Stonnington，当地房屋亏损出售比例为33%。这个位于市中心东南部的地方政府辖区涵盖Prahan，单元房中位价为553,010澳元。
邻近的Port Phillip有25%的房屋亏本成交。这个地方政府辖区涵盖海滨的St Kilda，当地公寓中位价为535,273澳元。
悉尼西部的Parramatta也出现较高亏损率，23%的房屋以低于买入价的价格出售，单元房通常售价为627,541澳元。
可负担单元房供应过剩的地区，亏损率偏高；不过，澳洲跌价最严重的房屋，反而是悉尼海滨高档地区的昂贵独立屋。
悉尼Northern Beaches的房屋亏本成交比例只有3%，但该地方政府辖区内的Balgowlah Heights，中档房屋价格在过去三个月下挫8.6%，至仍高达420万澳元，超过全澳房屋中位价的4倍。
传统上较为可负担的市场，如布里斯班以南的Logan，亏损率为0%。即便如此，Crestmead房屋中位价过去三个月仍下跌4.2%，降至851,869澳元。
珀斯以南的Rockingham同样没有出现亏本成交，房屋中位价在本季度下跌2.5%，至900,730澳元。
阿德莱德西部的Charles Sturt地方政府辖区也是如此。当地的Pennington房屋价值下跌4.5%，至900,516澳元。
联邦影子财政部长Tim Wilson认为，工党政府对负扣税和资本利得税优惠作出的调整，冲击了高端市场，却没有让首次置业者更容易负担住房。
“很明显，住房市场信心遭到彻底打击，澳洲家庭的财富也因此正在被摧毁。”他周三在堪培拉对记者说。
“这届政府非常‘出色’地制造了三重困境：租金在上涨，首次置业者尚未站稳脚跟就已受到重击；高端房屋价格在下跌，而首次入市者面对的房价几乎没有变化；最后，信心当然也被打击了。这本身可谓一项‘惊人成就’。”
联邦住房部长Clare O’Neil则把住宅建设竣工量持续远远落后于工党政府《国家住房协议》（National Housing Accord）五年新增120万套住房目标，归因于澳洲联邦储备银行今年三次加息，而不是预算税改。
她周三在Seven的Sunrise节目中说：“每年能建成多少套房屋，最大的决定因素其实是利率的变化。”
尽管上月除达尔文外所有首府城市的房产价值都在下跌，Clare O’Neil仍反驳了Sunrise主持人Natalie Barr关于澳洲房市正在暴跌的说法。
“嗯，Nat，我完全不同意这种说法。”她说。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，即使把市场下行期计算在内，持有房产至少9年的房主通常仍能获利。
“按历史标准来看，房产盈利能力仍处于极高水平，但较弱的住房市场状况开始影响房产转售结果。”他说。
“大多数卖家仍在享受过去五年累积的显著升值，这为他们抵御市场下行初期提供了相当大的保护。
“随着房屋价值下跌的市场增多，这一缓冲在决定转售结果时将变得越来越重要。”
04
Point Piper 三套房 6600 万成交，或改建澳洲最贵豪宅
悉尼 Point Piper 一组三联住宅以 6600 万澳元低调成交，刷新今年悉尼住宅交易最高纪录。业内人士认为，这块位于 Wolseley Road 的稀缺地块，未来可能被改建成价值 2 亿澳元甚至更高的超级豪宅。
这组三套住宅位于 56-58 Wolseley Rd。Wolseley Road 被视为澳洲最昂贵街道之一，拥有悉尼港湾一线景观和极强稀缺性。根据产权警告通知，这三套公寓于 6 月 19 日完成交易。
买家是高端房地产开发商 Hpone Thaung。他长期活跃于悉尼东区豪宅和精品公寓市场。此次交易据悉由 Highland Double Bay Malouf 的 Bill Malouf，以及 Bradfield BadgerFox Double Bay 的 Peter Leipnik 促成，但两名中介均拒绝置评。
这笔 6600 万澳元交易超过了今年此前的住宅成交纪录。此前纪录由 Steve Grant 与妻子 Eliza 位于 Vaucluse Wentworth Rd 的住宅保持，该房产 4 月以 5700 万澳元成交。
卖家中包括悉尼知名房地产投资者、前 Channel 7 商业总监 Bruce McWilliam。他拥有 1 号住宅，这套五居室房产享有最佳港湾景色。产权记录显示，他在 2018 年以 755 万澳元买下该房产。
另外两套住宅的卖家分别是肉类批发商 Charles Handler 及其妻子 Claire，以及 Nikki Abrahams。Handler 夫妇 2017 年以 750 万澳元购入 2 号两居室住宅；Abrahams 则在 2002 年以 490 万澳元购入 3 号三居室住宅。
由于买家本身是开发商，外界原本可能会猜测，这块地会被改造成豪华公寓项目。不过，Antoniades Architects 今年 2 月向 Woollahra 市议会提交、并于 5 月获批的一份开发申请显示，整块地也可改造成一处单一豪宅。
获批方案中的豪宅室内面积约 1200 平方米，建成后将拥有可媲美附近 John Symond 住宅的景观。Symond 去年将其 Point Piper 房产撤出市场前，据称曾拒绝数份 2 亿澳元报价。
Hpone Thaung 目前住在 Vaucluse 的 Olphert Ave 豪宅中。这处房产占地 1226 平方米，他在 2020 年以 1300 万澳元从 Bavarian Bier Cafes 餐厅老板 John Szangolies 及其妻子 Heather 手中购入后，进行了大规模翻修。
接下来，外界会关注 Thaung 是按已获批方案打造超级独立住宅，还是选择另一种高端开发路径。无论最终方向如何，6600 万澳元的土地成本已经说明，悉尼顶级豪宅市场仍然有买家愿意为稀缺位置付出天价。
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