房市坍塌！澳洲房產投資者暴跌 55%！悉尼墨爾本虧損最嚴重區域，竟然是這裏
01
投資者預批暴跌 55%！首置業回暖，春季房市卻拉響警報
大型經紀公司 Loan Market 報告稱，8 月首置業者（FHB）貸款申請略有回升，而投資者預批同比下降 55%—— 預示著進入春季，投資者群體變得更加謹慎。
該經紀公司的 8 月貸款趨勢報告發現，FHB 貸款申請比去年同期低 12%，但較 7 月上升 6%，較 6 月上升 7%。
儘管有這種冬末改善，FHB 申請今年迄今仍比 2025 年同期低 4.4%。
Loan Market 信貸專家 Shay Waraker 表示，這些數字顯示借貸活動仍弱於去年 —— 即便 FHB 開始顯現回歸市場的跡象。
「與去年相比，貸款申請全面下降，但 8 月確實看到了首置業者的一些綠芽。」 她說。
不過，她補充說，如果澳大利亞儲備銀行今年再次上調現金利率 —— 正如 Westpac 改變立場、各大行一致支持加息預期 ——FHB 活動的改善可能很脆弱。
「這是積極的勢頭，但如果現金利率今年真的像許多經濟學家預測的那樣再次上調，借貸能力將受到影響，可能導致放緩。」Waraker 說。
與此同時，8 月投資者活動更堅決地走弱 ——Loan Market 指出，投資者貸款申請同比下降 15.75%，並較 7 月下降 6%。
年度趨勢與年初至今的情況有所不同 —— 投資者貸款申請仍比 2025 年同期高 6.5%。
更明顯的警告信號出現在預批環節：投資者預批較 2025 年 8 月下降 55%，而同期自住業主預批下降 12.6%。
Waraker 表示，這一下降 —— 尤其是投資者中的下降 —— 可能塑造春季銷售季的基調。
「8 月的預批低於去年同期，尤其是投資者。這可能意味著競爭減弱，春季銷售季將比往常更慢。」Waraker 說。
Loan Market 的數據與 Equifax 的數據一致 —— 後者顯示全國房貸需求仍處於低迷狀態。
這家消費信貸報告機構錄得房貸需求同比下降 14.1%—— 連續第五個月下降 —— 儘管降幅小於 7 月 16.4% 的收縮。
在 Equifax 的全國數據中，FHB 的回撤更為陡峭 —— 下降 20.1%。
Equifax 首席解決方案官 Kevin James 表示，這些數字反映了家庭在適應長期高利率環境和進一步收緊的前景。
「2026 年 8 月的脈衝數據凸顯了一個正在適應持續走高利率環境的市場 —— 許多人預計年底前至少還會加息一次。」 他說。
「雖然整體房貸需求仍在下滑，但從某些方面看，它沒有延續過去幾個月的下行軌跡、而是略有緩和，這算是積極的。」
他補充說，家庭正優先考慮近期財務韌性，而非大額新債務承諾。
「不過，消費者似乎仍心存疑慮 —— 家庭似乎在積極重新評估自己的債務承諾，選擇暫緩承擔新的巨額資本義務，同時使用短期和無擔保信貸來維持家庭財務。」James 說。
02
買房虧錢都在誰身上？公寓佔全國轉售虧損 63%，只持 4.4 年就賣最危險
房產數據與分析提供商 Cotality 發現，在 6 月季度，獨立屋的盈利表現仍顯著優於公寓 —— 而在截至 6 月的三個月里，全國逾 94,000 筆轉售中，95.4% 錄得名義收益，低於 3 月季度 96.1% 的 21 年高點。
全國收益中位數也從創紀錄的 37.8 萬澳元回落至 37.1 萬澳元，而虧損中位數從 4.4 萬澳元小幅升至 4.5 萬澳元。
報告發現，獨立屋繼續產生更強的轉售結果。
6 月季度約 97.8% 的獨立屋轉售錄得名義盈利，較 3 月的 98.2% 微降。獨立屋轉售的收益中位數從上一季度的 44.3 萬澳元回落至 43.55 萬澳元。
相比之下，90.5% 的公寓轉售錄得盈利，收益中位數為 25.1 萬澳元。
Cotality 將這種差異部分歸因於兩類住宅之間不斷擴大的價格差。
6 月季度，全國獨立屋中位價較公寓中位價高出 36.5%。
這一差距略低於 3 月 36.8% 的季度紀錄溢價，但遠高於 2021 年 6 月的 21.2%。
全國來看，6 月轉售數據顯示，97.8% 的獨立屋實現盈利，而公寓為 90.5%。
不過，公寓承擔了市場中不成比例的痛苦 —— 按金額計算佔全國轉售虧損的 63%，並在首府城市虧損轉售中占 74%。
雖然虧損的獨立屋轉售分佈在更廣泛的地點，但墨爾本佔住房虧損總值的 27.5%。
公寓的集中度更為突出 —— 墨爾本和悉尼合計占 6 月季度全國公寓轉售虧損金額的 83.3%。
按價值計算，近 39% 的公寓虧損集中在僅五個地方政府區域：Melbourne、Parramatta、Stonnington、Port Phillip 和 Sydney。
在墨爾本，20.8% 的公寓轉售在季度內虧損，而悉尼約有十分之一的公寓銷售價格低於此前的購入價。
持有時間仍是盈利與虧損轉售之間的主要分界線。
全國範圍內，以盈利出售的房產中位持有期為 9.1 年，而虧損轉售為 8.1 年。
這一差距在獨立屋中尤為明顯 —— 盈利的獨立屋銷售通常已持有 9.3 年，而虧損出售的獨立屋僅 4.4 年。
Cotality 研究主管 Gerard Burg 表示，更長的持有期讓許多賣家能夠經歷不止一輪價格上漲周期來積累韌性。
「持有房產九年或十年的業主，通常經歷過幾段價值增長期，這讓他們在市場走弱時擁有大得多的權益緩衝。」 他說。
「近期購房者積累這些收益的時間要少得多，因此在價值下跌時暴露程度更高 —— 尤其是如果他們接近市場峰值時買入。」
虧損獨立屋轉售典型的 4.4 年持有期，意味著許多此類購房發生在 2022 年前後 —— 當時房價接近此前峰值。
不過 Burg 提醒，僅靠時間並不能保證正收益，但確實能提高勝算。
「然而，更長的持有期並不總能保證盈利，結果因市場和房產類型而異 —— 但盈利轉售的可能性通常會隨時間增加。」 他說。
6 月季度數據出爐之際，房市背景正在走弱。
Cotality 的 Home Value Index（房價指數）在 6 月下降 0.4%—— 此前已連續數月下跌 —— 而加息加劇了房貸可服務性（mortgage-serviceability）約束。
「短期經濟前景存在重大不確定性，尤其是利率走向和家庭預算壓力不斷增加。」Burg 說。
「如果房價繼續下跌，我們預計未來幾個季度轉售盈利能力將面臨進一步下行壓力。」
03
悉墨虧損最嚴重的5個轄區公布！
工黨政府的預算稅改疊加利率上調，令更多房主在出售房產時虧損；近期買入的可負擔單元房，在市場轉弱時尤其容易受到影響。
Cotality周三發布的數據顯示，墨爾本市中心是澳洲表現最差的住房市場，47%的房屋虧本出售。這一比例是6月季度全澳所有類型房產虧損出售率4.6%的10倍。
在這片中央商務區，虧損額中位數為61,250澳元，遠高於全澳通常45,000澳元的虧損額。
3月季度全澳只有3.9%的房屋虧本成交，創下21年來最低水平；當時的虧損額為44,000澳元。即便澳洲聯邦儲備銀行（Reserve Bank）已在2月和3月加息，5月又將再次加息，這一比例仍處於低位。
墨爾本市中心單元房中位價僅為463,576澳元，顯示這個可負擔市場正陷入下行。
全澳公寓虧損成交中，有39%集中在墨爾本和悉尼的五個地方政府轄區，分別是Melbourne、Stonnington、Port Phillip、Parramatta和Sydney。
從墨爾本市中心驅車不遠便是Stonnington，當地房屋虧損出售比例為33%。這個位於市中心東南部的地方政府轄區涵蓋Prahan，單元房中位價為553,010澳元。
鄰近的Port Phillip有25%的房屋虧本成交。這個地方政府轄區涵蓋海濱的St Kilda，當地公寓中位價為535,273澳元。
悉尼西部的Parramatta也出現較高虧損率，23%的房屋以低於買入價的價格出售，單元房通常售價為627,541澳元。
可負擔單元房供應過剩的地區，虧損率偏高；不過，澳洲跌價最嚴重的房屋，反而是悉尼海濱高檔地區的昂貴獨立屋。
悉尼Northern Beaches的房屋虧本成交比例只有3%，但該地方政府轄區內的Balgowlah Heights，中檔房屋價格在過去三個月下挫8.6%，至仍高達420萬澳元，超過全澳房屋中位價的4倍。
傳統上較為可負擔的市場，如布里斯班以南的Logan，虧損率為0%。即便如此，Crestmead房屋中位價過去三個月仍下跌4.2%，降至851,869澳元。
珀斯以南的Rockingham同樣沒有出現虧本成交，房屋中位價在本季度下跌2.5%，至900,730澳元。
阿德萊德西部的Charles Sturt地方政府轄區也是如此。當地的Pennington房屋價值下跌4.5%，至900,516澳元。
聯邦影子財政部長Tim Wilson認為，工黨政府對負扣稅和資本利得稅優惠作出的調整，衝擊了高端市場，卻沒有讓首次置業者更容易負擔住房。
「很明顯，住房市場信心遭到徹底打擊，澳洲家庭的財富也因此正在被摧毀。」他周三在堪培拉對記者說。
「這屆政府非常『出色』地製造了三重困境：租金在上漲，首次置業者尚未站穩腳跟就已受到重擊；高端房屋價格在下跌，而首次入市者面對的房價幾乎沒有變化；最後，信心當然也被打擊了。這本身可謂一項『驚人成就』。」
聯邦住房部長Clare O』Neil則把住宅建設竣工量持續遠遠落後于工黨政府《國家住房協議》（National Housing Accord）五年新增120萬套住房目標，歸因於澳洲聯邦儲備銀行今年三次加息，而不是預算稅改。
她周三在Seven的Sunrise節目中說：「每年能建成多少套房屋，最大的決定因素其實是利率的變化。」
儘管上月除達爾文外所有首府城市的房產價值都在下跌，Clare O』Neil仍反駁了Sunrise主持人Natalie Barr關於澳洲房市正在暴跌的說法。
「嗯，Nat，我完全不同意這種說法。」她說。
Cotality研究主管Gerard Burg表示，即使把市場下行期計算在內，持有房產至少9年的房主通常仍能獲利。
「按歷史標準來看，房產盈利能力仍處於極高水平，但較弱的住房市場狀況開始影響房產轉售結果。」他說。
「大多數賣家仍在享受過去五年累積的顯著升值，這為他們抵禦市場下行初期提供了相當大的保護。
「隨著房屋價值下跌的市場增多，這一緩衝在決定轉售結果時將變得越來越重要。」
04
Point Piper 三套房 6600 萬成交，或改建澳洲最貴豪宅
悉尼 Point Piper 一組三聯住宅以 6600 萬澳元低調成交，刷新今年悉尼住宅交易最高紀錄。業內人士認為，這塊位於 Wolseley Road 的稀缺地塊，未來可能被改建成價值 2 億澳元甚至更高的超級豪宅。
這組三套住宅位於 56-58 Wolseley Rd。Wolseley Road 被視為澳洲最昂貴街道之一，擁有悉尼港灣一線景觀和極強稀缺性。根據產權警告通知，這三套公寓於 6 月 19 日完成交易。
買家是高端房地產開發商 Hpone Thaung。他長期活躍于悉尼東區豪宅和精品公寓市場。此次交易據悉由 Highland Double Bay Malouf 的 Bill Malouf，以及 Bradfield BadgerFox Double Bay 的 Peter Leipnik 促成，但兩名中介均拒絕置評。
這筆 6600 萬澳元交易超過了今年此前的住宅成交紀錄。此前紀錄由 Steve Grant 與妻子 Eliza 位於 Vaucluse Wentworth Rd 的住宅保持，該房產 4 月以 5700 萬澳元成交。
賣家中包括悉尼知名房地產投資者、前 Channel 7 商業總監 Bruce McWilliam。他擁有 1 號住宅，這套五居室房產享有最佳港灣景色。產權記錄顯示，他在 2018 年以 755 萬澳元買下該房產。
另外兩套住宅的賣家分別是肉類批發商 Charles Handler 及其妻子 Claire，以及 Nikki Abrahams。Handler 夫婦 2017 年以 750 萬澳元購入 2 號兩居室住宅；Abrahams 則在 2002 年以 490 萬澳元購入 3 號三居室住宅。
由於買家本身是開發商，外界原本可能會猜測，這塊地會被改造成豪華公寓項目。不過，Antoniades Architects 今年 2 月向 Woollahra 市議會提交、並於 5 月獲批的一份開發申請顯示，整塊地也可改造成一處單一豪宅。
獲批方案中的豪宅室內面積約 1200 平方米，建成后將擁有可媲美附近 John Symond 住宅的景觀。Symond 去年將其 Point Piper 房產撤出市場前，據稱曾拒絕數份 2 億澳元報價。
Hpone Thaung 目前住在 Vaucluse 的 Olphert Ave 豪宅中。這處房產佔地 1226 平方米，他在 2020 年以 1300 萬澳元從 Bavarian Bier Cafes 餐廳老闆 John Szangolies 及其妻子 Heather 手中購入后，進行了大規模翻修。
接下來，外界會關注 Thaung 是按已獲批方案打造超級獨立住宅，還是選擇另一種高端開發路徑。無論最終方向如何，6600 萬澳元的土地成本已經說明，悉尼頂級豪宅市場仍然有買家願意為稀缺位置付出天價。
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