重大转折！在澳洲卖房再也不是稳赚不赔了！澳洲房屋转售利润从高位急速回落！房价连跌数个月，墨尔本的20.8%公寓只能亏损出售
———前言———
绝大多数卖家依然卖房赚钱，但过去几年不断刷新纪录的转售利润已经开始回落。Cotality最新报告分析了2026年6月季度超过9.4万宗住宅转售，其中95.4%录得名义盈利，低于3月季度21年来高位的96.1%；盈利房产中位名义收益也由37.8万澳元降至37.1万澳元。
这里的盈利只是买入价与卖出价之间的账面收益，并未完整扣除印花税、贷款利息、装修和中介费。与此同时，澳洲经济并未进入技术性衰退，但增长正在放缓，高利率和房价下跌开始向卖家利润传导。
95.4%的房子仍然赚钱，但利润创纪录已经结束
从绝对水平看，澳洲住宅转售仍非常赚钱。6月季度每100套出售住房中，约95套高于原购买价成交。不过趋势已经改变：盈利比例由96.1%降至95.4%，中位名义收益减少7000澳元，而亏损交易的中位亏损则由4.4万扩大至4.5万澳元。
Cotality研究主管Gerard Burg认为，多数业主仍受到过去五年房价上涨形成的房屋净值保护，所以目前盈利水平仍处历史高位；但如果房价继续下跌，这层缓冲也会逐步变薄。因此，更准确的理解不是澳洲卖房开始普遍亏钱，而是持续多年的高盈利周期正在退潮。
高利率和经济放缓共同施压
澳大利亚统计局最新数据显示，2026年6月季度国内生产总值环比增长0.4%、同比增长2.1%，经济仍在扩张，但官方形容增长依然低迷，家庭消费也较为谨慎。另一方面，澳洲储备银行已经在今年累计加息75个基点，目前现金利率为4.35%。RBA行长Michele Bullock在9月18日国会听证会上表示，澳洲经济增长正在放缓，此前加息的全部影响还没有完全显现，而且住房市场已经明显软化。
高贷款成本压低购房能力，也增加了现有房贷家庭的还款压力。更棘手的是，通胀仍然偏高。RBA明确表示，通胀尚未回到目标水平，近期能源、农业和科技相关成本压力重新上升，因此即使经济和楼市降温，也不能简单假设央行很快就会降息。这意味着楼市短期面临的是需求放缓，但融资成本仍高的组合。
6月之后澳洲房价还在继续下跌
Cotality的转售利润报告只统计到6月季度，而之后楼市继续走弱。其最新房价指数显示，全澳住宅价值8月再跌0.9%，已经连续第五个月下降，较3月高点累计回落3.6%；整个冬季，93%的首府城市郊区出现房价下跌。悉尼调整最明显，8月下降1.4%，较高点累计下跌7.1%。
这意味着当前95.4%的高盈利率具有一定滞后性。大量长期持有者仍享有过去多年累计上涨形成的利润，但如果未来成交价格继续下降，新一批卖家的账面收益也可能继续收窄。RBA同样指出，住房价格已经在多数首府城市下跌，新住房贷款明显减少，而比预期更严重的楼市调整可能成为经济活动的下行风险。
全澳平均数据背后存在巨大分化，6月季度，97.8%的独立屋转售盈利，中位名义收益达到43.55万澳元；公寓盈利比例只有90.5%，中位收益为25.1万澳元。悉尼和墨尔本合计占澳洲公寓转售亏损金额的83.3%，其中墨尔本20.8%的公寓亏损出售，相当于大约每五套就有一套低于原购买价；悉尼公寓亏损比例也达到11.4%。
过去五年独立屋与公寓的价格差距也进一步扩大：全国独立屋中位价比公寓高36.5%，五年前这一差距只有21.2%。城市之间同样差异巨大。布里斯班仍是首府城市中转售表现最强的市场，99.8%的交易盈利，中位名义收益达到52.5万澳元；阿德莱德盈利率98.9%，中位收益创纪录达到48.04万澳元；珀斯为98.8%和47万澳元。
墨尔本则是首府中盈利交易占比最低的城市，仅89.0%。区域市场盈利比例为97.5%，高于首府城市的94.1%，但首府盈利交易中位收益达到41.5万澳元，高于区域市场的32.45万澳元。西澳Chittering、Cambridge和Joondalup更位居全国中位转售收益前列。这说明今天已经不能简单用一个澳洲房价概括市场。
真正容易暴露风险的是谁
持有时间是这份报告最值得关注的数据之一。全国盈利住宅的中位持有期为9.1年，而亏损住宅为8.1年；独立屋差距更加明显，盈利独立屋中位持有9.3年，亏损独立屋只有4.4年。按照时间倒推，不少亏损卖家大约是在2022年前后的楼市高位入场。长期业主即使面对目前的价格回调，通常仍有较大的资本收益缓冲，但近几年高价、高贷款比例入场的买家，安全垫明显更薄。
市场新增购买力也在下降。ABS数据显示，6月季度新住房贷款数量环比减少5.4%，其中投资者贷款下降8.6%，自住买家贷款下降3.3%。不过，RBA强调，目前澳洲陷入负资产的借款人比例仍然很低，严重还款困难者也只占少数，因此现阶段更准确的说法是风险正在向近期买家和部分公寓市场集中，而不是出现负资产危机。
——结语——
澳洲房市真正发生的变化，并不是卖房者突然从赚钱变成亏损，而是过去几年接近单向上涨的盈利逻辑正在改变。房价已经连续五个月下降，新住房贷款减少，买家更加谨慎，而4.35%的现金利率仍在继续向家庭和房地产市场传导。
对于长期持有房产的业主，过去积累的房屋净值仍是一道厚实防线；但对最近几年高位买入的业主，尤其是悉尼、墨尔本部分公寓投资者而言，这层缓冲已经明显变薄。如果房价继续回落，当前95.4%的盈利比例以及37.1万澳元的中位名义收益都可能进一步承压。换句话说，澳洲房屋转售市场目前不是亏损，而是一个维持多年、利润不断创新高的周期，正在随着经济放缓、高利率和楼市调整逐步降温。
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