重大轉折！在澳洲賣房再也不是穩賺不賠了！澳洲房屋轉售利潤從高位急速回落！房價連跌數個月，墨爾本的20.8%公寓只能虧損出售
———前言———
絕大多數賣家依然賣房賺錢，但過去幾年不斷刷新紀錄的轉售利潤已經開始回落。Cotality最新報告分析了2026年6月季度超過9.4萬宗住宅轉售，其中95.4%錄得名義盈利，低於3月季度21年來高位的96.1%；盈利房產中位名義收益也由37.8萬澳元降至37.1萬澳元。
這裏的盈利只是買入價與賣出價之間的賬面收益，並未完整扣除印花稅、貸款利息、裝修和中介費。與此同時，澳洲經濟並未進入技術性衰退，但增長正在放緩，高利率和房價下跌開始向賣家利潤傳導。
95.4%的房子仍然賺錢，但利潤創紀錄已經結束
從絕對水平看，澳洲住宅轉售仍非常賺錢。6月季度每100套出售住房中，約95套高於原購買價成交。不過趨勢已經改變：盈利比例由96.1%降至95.4%，中位名義收益減少7000澳元，而虧損交易的中位虧損則由4.4萬擴大至4.5萬澳元。
Cotality研究主管Gerard Burg認為，多數業主仍受到過去五年房價上漲形成的房屋凈值保護，所以目前盈利水平仍處歷史高位；但如果房價繼續下跌，這層緩衝也會逐步變薄。因此，更準確的理解不是澳洲賣房開始普遍虧錢，而是持續多年的高盈利周期正在退潮。
高利率和經濟放緩共同施壓
澳大利亞統計局最新數據顯示，2026年6月季度國內生產總值環比增長0.4%、同比增長2.1%，經濟仍在擴張，但官方形容增長依然低迷，家庭消費也較為謹慎。另一方面，澳洲儲備銀行已經在今年累計加息75個基點，目前現金利率為4.35%。RBA行長Michele Bullock在9月18日國會聽證會上表示，澳洲經濟增長正在放緩，此前加息的全部影響還沒有完全顯現，而且住房市場已經明顯軟化。
高貸款成本壓低購房能力，也增加了現有房貸家庭的還款壓力。更棘手的是，通脹仍然偏高。RBA明確表示，通脹尚未回到目標水平，近期能源、農業和科技相關成本壓力重新上升，因此即使經濟和樓市降溫，也不能簡單假設央行很快就會降息。這意味著樓市短期面臨的是需求放緩，但融資成本仍高的組合。
6月之後澳洲房價還在繼續下跌
Cotality的轉售利潤報告只統計到6月季度，而之後樓市繼續走弱。其最新房價指數顯示，全澳住宅價值8月再跌0.9%，已經連續第五個月下降，較3月高點累計回落3.6%；整個冬季，93%的首府城市郊區出現房價下跌。悉尼調整最明顯，8月下降1.4%，較高點累計下跌7.1%。
這意味著當前95.4%的高盈利率具有一定滯后性。大量長期持有者仍享有過去多年累計上漲形成的利潤，但如果未來成交價格繼續下降，新一批賣家的賬面收益也可能繼續收窄。RBA同樣指出，住房價格已經在多數首府城市下跌，新住房貸款明顯減少，而比預期更嚴重的樓市調整可能成為經濟活動的下行風險。
全澳平均數據背後存在巨大分化，6月季度，97.8%的獨立屋轉售盈利，中位名義收益達到43.55萬澳元；公寓盈利比例只有90.5%，中位收益為25.1萬澳元。悉尼和墨爾本合計佔澳洲公寓轉售虧損金額的83.3%，其中墨爾本20.8%的公寓虧損出售，相當於大約每五套就有一套低於原購買價；悉尼公寓虧損比例也達到11.4%。
過去五年獨立屋與公寓的價格差距也進一步擴大：全國獨立屋中位價比公寓高36.5%，五年前這一差距只有21.2%。城市之間同樣差異巨大。布里斯班仍是首府城市中轉售表現最強的市場，99.8%的交易盈利，中位名義收益達到52.5萬澳元；阿德萊德盈利率98.9%，中位收益創紀錄達到48.04萬澳元；珀斯為98.8%和47萬澳元。
墨爾本則是首府中盈利交易佔比最低的城市，僅89.0%。區域市場盈利比例為97.5%，高於首府城市的94.1%，但首府盈利交易中位收益達到41.5萬澳元，高於區域市場的32.45萬澳元。西澳Chittering、Cambridge和Joondalup更位居全國中位轉售收益前列。這說明今天已經不能簡單用一個澳洲房價概括市場。
真正容易暴露風險的是誰
持有時間是這份報告最值得關注的數據之一。全國盈利住宅的中位持有期為9.1年，而虧損住宅為8.1年；獨立屋差距更加明顯，盈利獨立屋中位持有9.3年，虧損獨立屋只有4.4年。按照時間倒推，不少虧損賣家大約是在2022年前後的樓市高位入場。長期業主即使面對目前的價格回調，通常仍有較大的資本收益緩衝，但近幾年高價、高貸款比例入場的買家，安全墊明顯更薄。
市場新增購買力也在下降。ABS數據顯示，6月季度新住房貸款數量環比減少5.4%，其中投資者貸款下降8.6%，自住買家貸款下降3.3%。不過，RBA強調，目前澳洲陷入負資產的借款人比例仍然很低，嚴重還款困難者也只佔少數，因此現階段更準確的說法是風險正在向近期買家和部分公寓市場集中，而不是出現負資產危機。
——結語——
澳洲房市真正發生的變化，並不是賣房者突然從賺錢變成虧損，而是過去幾年接近單向上漲的盈利邏輯正在改變。房價已經連續五個月下降，新住房貸款減少，買家更加謹慎，而4.35%的現金利率仍在繼續向家庭和房地產市場傳導。
對於長期持有房產的業主，過去積累的房屋凈值仍是一道厚實防線；但對最近幾年高位買入的業主，尤其是悉尼、墨爾本部分公寓投資者而言，這層緩衝已經明顯變薄。如果房價繼續回落，當前95.4%的盈利比例以及37.1萬澳元的中位名義收益都可能進一步承壓。換句話說，澳洲房屋轉售市場目前不是虧損，而是一個維持多年、利潤不斷創新高的周期，正在隨著經濟放緩、高利率和樓市調整逐步降溫。
*以上內容系網友指點山河自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。