澳洲印花税吃人不吐骨头！悉尼独立屋与公寓价差持续拉大，维州可负担租赁房加速消失
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悉尼独立屋与公寓价差持续拉大，部分城区相差超$900万！
悉尼房产市场的独立屋与公寓正加速分化。在部分城区，两类住宅的价格差距已达到数百万澳元，足以在城市其他地区买下多套住宅。
realestate.com.au发布的新数据显示，目前价差最大的20个悉尼城区，独立屋与公寓中位价出现前所未有的脱钩，分别代表着悉尼最昂贵和最实惠的市场。
过去10年，这两类住宅的中位价鸿沟扩大了一倍以上。2016年至2026年间，独立屋价值大幅跑赢公寓，进一步抬高了有意置业者面对的价差。
在Bellevue Hill、Vaucluse和Tamarama等高端沿海及东区城区，这一变化尤其明显。当地独立屋与公寓的平均价差已从2016年的250万澳元，扩大至目前超过625万澳元。
Bellevue Hill的差距最为悬殊：独立屋与公寓的中位价差从2016年的334万澳元，飙升至2026年的942.5万澳元。
Strathfield、Castle Hill和Westmead等西区中环及Hills地区市场也出现类似趋势，平均价差从76.0775万澳元扩大至170万澳元。
North Rocks的价差更是扩大了三倍以上，由2016年的36.6万澳元增至2026年的121.5万澳元。
REA Group高级经济分析师Megan Lieu表示，高端和经济型区域的价差扩大，主要受新冠疫情时期的市场变化推动。
“我们看到，独立屋价格的涨幅更大。土地稀缺也意味着，尤其是在一些发展成熟的高端城区，可用于建造住宅的空间较少。”她说。
Lieu说，Strathfield、Homebush以及可能还有华人区Carlingford，新建公寓数量相对住宅更多，这自然拉大了独立屋与公寓之间的价差。
她表示，独立屋越来越难以负担，但公寓也因此为希望进入悉尼热门地区的买家提供了较低的入场门槛。
“尤其是在住房负担能力跌至有记录以来最低水平的情况下，如果人们仍希望住在需求旺盛的地区，就可以选择公寓，入场门槛会低很多。”她说。
Belle Property Strathfield负责人Simon Furnari表示，Strathfield的独立屋与公寓价差不断扩大，主要原因是当地缺少开发项目。
“这里新建项目并不多。但与此同时，有不少面积很大的独立屋，面积从700平方米到1400平方米不等；在同等土地价值之上建造的全新住宅，价值可达400万至800万澳元。”Furnari说。
对部分买家而言，这种市场格局在缩小住房规模时颇具优势。转购公寓的人也能从中受益，因为公寓产品正不断升级，以与独立屋竞争。
David和Sue Upton选择在Castle Hill的The Atrium项目购买两套期房公寓，并将它们合并起来。
Upton说，他从未考虑再买一套独立屋；但对许多缩小住房规模者来说，维持足够的居住空间是基本要求。
“许多人是从大型家庭住宅搬来的。传统上，期房三居室公寓的室内外测量面积通常约为139平方米，我们发现，这对自己的需求来说有点局促。”他说。
“所以，我们把两套公寓合并了。”
Upton表示，缩小住房规模者还必须评估卖出和买入住宅所在城区的财务影响。
“从财务角度看，传统情况是，人们卖掉大户型家庭住宅，把一大笔钱存起来，作为补充退休储蓄。不过，这完全取决于目标地区。如果卖房后搬离原来的地区，可能会省下更多钱。”他说。
热门地区对公寓的需求也正在改变新开发项目的设计方向。
Ellipse Property设计、营销及销售副总监Puja Khanna表示，市场正转向面积更大、布局更灵活的户型。
“我们在Atrium项目中作出了回应，把8套公寓合并为4套更大的住宅，并把顶层16套公寓改造成8套专属顶层公寓。”她说。
“期房销售让我们能够为早期买家定制户型，在工程完工前打造符合个人需求的住宅。”
02
或欠租被驱逐或因房东收房 维州可负担租赁房加速消失
现在越来越多维州租户要么因拖欠租金被驱逐，要么因房东出售房产或收回自住而被迫搬迁。
房地产行业伙伴（REIP）最新分析显示，在截至2026年7月的12个月中，37.8%的搬迁通知源于租户未能按时支付租金，近四分之一则因房东希望出售房产或收回自住。对于独立房屋，54%的驱逐通知因租户无力支付租金而发出，但对于单元房，因房东出售或收回自住而被迫迁离的租户比例在2025年8月至2026年7月间飙升至45.4%，而一年前这一比例还不到三分之一。
REIP首席执行官斯迈尔斯说，这意味着租户市场上最可负担的住房正在加速消失。
澳洲统计局数据显示，维州投资者贷款今年大幅下滑，2026年6月季度，维州投资者贷款下降14.2%，在全国各州中跌幅居前。
斯迈尔斯说，维州政府提高土地税、加强房东监管，以及联邦政府近期调整负扣税和资本利得税优惠，均对投资者需求造成冲击。
REIP数据显示，截至2026年7月，因出售、拆除或业主收回自住而退出租赁市场的房产占比达36.7%。
而与此同时，拖欠租金问题急剧恶化。
2025年12月，欠租仅占月度搬迁通知的不到25%，到2026年7月已飙升至52.5%。欠租问题最严重的地区集中在墨尔本西部Truganina、Wyndham Vale和Tarneit等新住宅区。
斯迈尔斯提醒房东，如果驱逐了可靠租户，可能会面临新租户无力承担更高租金的风险。
数据还显示，当新租户签约时，独立房屋的租金通常比现有租约高出约4%，而单元房的溢价更高达9%。
维州租户协会行政总裁贝弗里奇说，租赁市场条件依然严峻，高租金和低空置率并存，大多数租金短缺的租户已经被迫削减了预算中的其他开支，安全住所是尊严生活的核心，解决住房危机必须成为维州的首要议程。
维州政府近年推行了一系列租赁改革，不过REIP分析指出，这些改革可能反而会促使部分房东选择出售而非继续留在租赁市场，进一步压缩了本已紧张的租赁供应。
维州绿党也借此数据再次呼吁实施全州租金管制和大规模公共住房建设，在两年租金冻结后实施永久上限。
绿党发言人说，这些数字令人沮丧但并不意外，答案不是无休止追逐更多私人投资者，而是真正降低租金，提供负担得起的租赁房屋。
03
紧迫性降低买卖双方更谨慎 悉尼墨市挂牌数量降房源少
尽管房价下跌，不过买家们对春季房市仍持观望态度，新房源少、担心出价过高、缺乏紧迫感让许多潜在买家迟迟不愿出手。
Ray White数据显示，尽管参观人数已从冬季低点略有回升，不过截至9月12日，悉尼开放日参观人数仅为2025 年同期的一半左右， 9月的平均参观人数为2.2 人，低于去年同期近4 人。同时，悉尼拍卖会的平均活跃竞标者人数为1.8 人，而去年同期为2.9 人。
墨尔本的情况也类似。截至9月12日，开放参观的房屋平均只有两名潜在买家，而2025年同期则有三名半以上，拍卖会的平均竞标人数也只有1.8人，低于去年同期的三名以上。
澳洲统计局（ABS）的数据显示，今年6月季度，澳洲房地产市场价值下跌了340亿元，跌幅0.3%。不过房屋总价值仍比去年同期增长8.5%。
Ray White集团的数据分析师苏马隆说，这些数据反映了早春时节市场的真实情况，市场并没有断崖式下跌，不过卖双双方都更加谨慎，交易紧迫性也有所降低。升息、持续不断的美国-伊朗战争推高了生活成本，以及联邦预算案中关于资本利得税和负扣税政策的调整，仍在影响房地产市场。
根据Cotality的数据，春季第一周的拍卖量下降了31%，悉尼新挂牌房源数量下降了13.2%，墨尔本则下降了16.3%，再次升息的预期减少了买家的贷款和支出能力，导致许多人犹豫不决。
负责悉尼北部郊区、北岸和山区房产业务的McGowan Property Buyers的麦高恩说，买家正在回归市场，但并没有在购房标准上做出妥协，每年这个时候，买家都期望有更多房产出售，现在实际数量并没有达到其期望，任何新上市且价格具竞争力的房产都能吸引买家的目光，但目前可供选择的这类房源仍不足。
Select Property Advocates的董事兼买方经纪人苏西克说， 墨尔本的房地产市场也缺乏待售新房，在目前的市场环境下，拥有优质房产的人并不着急，他们会选择持有房产更长时间，A级房源非常紧张，竞争异常激烈，买家会变得更加挑剔，会想再等等或许就能看到房价下跌，状况不佳的房产吸引不了买家，
不过，也出现了一些正面迹象。
BigginScott Richmond的董事兼拍卖师科罗迪说，现在前来参加开放参观日的潜在买家往往是以前从未见过的新客户，春季市场信心似乎稍有增强，虽然没有像以前那样飙升到15起，但也从2起增加到3起，再增加到6起。
04
印花税成老人换小房拦路虎 房型太单一也影响释放大房
随著成年子女陆续离巢，澳洲不少「空巢族」希望从大房子换到小房子，以减轻维护负担、释放资产养老。不过，高昂的印花税却将他们困在原地。
麦克伦南夫妇在郊区一栋五房带泳池的独立屋中居住已14年。两个成年子女已搬离，第三个也即将离家，这对夫妇希望换到面积更小、维护更轻松的住所，但数万元的印花税让他们望而却步。
他们说，像印花税减免这样的激励措施可以鼓励更多人缩小住房面积，从而为年轻家庭腾出更大的房子，但是现在没有任何激励措施，缩小住房规模反而会受到惩罚。
在澳洲，印花税是购房时一次性缴纳的税项，以百万元房产为例，印花税因州而异，从约3万元到超过5万元不等，对于领取固定收入的退休人士而言，这笔开支尤其沉重。
一些经济学家，甚至包括联邦住房部长，都认为印花税是一种糟糕的税收，并呼吁逐步取消，不过各州政府每年却从中收取数十亿元，随着房价上涨，这笔收入也与日俱增。
上一财年，全澳各州和领地从印花税中获得的总收入约达344亿元，占州及地方政府税收总收入的21%。
为老年人提供「适度」的印花税优惠一直是澳洲全国老年人协会的政策议程之一。
该协会的拉德福德指出，多年来的调查持续显示，搬迁成本是阻碍人们换小房的最大因素之一，降低换房成本不仅能帮助老年人找到更适合的住所，还能释放大量大户型住房，为年轻家庭提供更多选择。
目前，各州对换小房的印花税优惠政策差异悬殊。南澳率先推出针对60岁以上人士购买新建或期房住宅的印花税豁免，维州和首都领地也为退休人士提供了印花税减免，塔州相关计划已于2025年6月到期，新州、昆州和西澳未提供任何针对老年人的印花税优惠。
昆州财长表示，政府目前的关注重点是首次购房者购买新房时的印花税豁免及其他置业支持计划，暂不考虑为换小房者提供类似优惠。
除了印花税问题，悉尼科技大学教授、城市规划专家加拉格尔指出，缺乏郊区住房多样性是阻碍人们换小房的另一关键因素，需要对低密度住宅区进行全面改革，允许在这些地块上建造小型公寓或排屋等更高密度住房。
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