澳洲印花稅吃人不吐骨頭！悉尼獨立屋與公寓價差持續拉大，維州可負擔租賃房加速消失
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悉尼獨立屋與公寓價差持續拉大，部分城區相差超$900萬！
悉尼房產市場的獨立屋與公寓正加速分化。在部分城區，兩類住宅的價格差距已達到數百萬澳元，足以在城市其他地區買下多套住宅。
realestate.com.au發布的新數據顯示，目前價差最大的20個悉尼城區，獨立屋與公寓中位價出現前所未有的脫鉤，分別代表著悉尼最昂貴和最實惠的市場。
過去10年，這兩類住宅的中位價鴻溝擴大了一倍以上。2016年至2026年間，獨立屋價值大幅跑贏公寓，進一步抬高了有意置業者面對的價差。
在Bellevue Hill、Vaucluse和Tamarama等高端沿海及東區城區，這一變化尤其明顯。當地獨立屋與公寓的平均價差已從2016年的250萬澳元，擴大至目前超過625萬澳元。
Bellevue Hill的差距最為懸殊：獨立屋與公寓的中位價差從2016年的334萬澳元，飆升至2026年的942.5萬澳元。
Strathfield、Castle Hill和Westmead等西區中環及Hills地區市場也出現類似趨勢，平均價差從76.0775萬澳元擴大至170萬澳元。
North Rocks的價差更是擴大了三倍以上，由2016年的36.6萬澳元增至2026年的121.5萬澳元。
REA Group高級經濟分析師Megan Lieu表示，高端和經濟型區域的價差擴大，主要受新冠疫情時期的市場變化推動。
「我們看到，獨立屋價格的漲幅更大。土地稀缺也意味著，尤其是在一些發展成熟的高端城區，可用於建造住宅的空間較少。」她說。
Lieu說，Strathfield、Homebush以及可能還有華人區Carlingford，新建公寓數量相對住宅更多，這自然拉大了獨立屋與公寓之間的價差。
她表示，獨立屋越來越難以負擔，但公寓也因此為希望進入悉尼熱門地區的買家提供了較低的入場門檻。
「尤其是在住房負擔能力跌至有記錄以來最低水平的情況下，如果人們仍希望住在需求旺盛的地區，就可以選擇公寓，入場門檻會低很多。」她說。
Belle Property Strathfield負責人Simon Furnari表示，Strathfield的獨立屋與公寓價差不斷擴大，主要原因是當地缺少開發項目。
「這裏新建項目並不多。但與此同時，有不少面積很大的獨立屋，面積從700平方米到1400平方米不等；在同等土地價值之上建造的全新住宅，價值可達400萬至800萬澳元。」Furnari說。
對部分買家而言，這種市場格局在縮小住房規模時頗具優勢。轉購公寓的人也能從中受益，因為公寓產品正不斷升級，以與獨立屋競爭。
David和Sue Upton選擇在Castle Hill的The Atrium項目購買兩套期房公寓，並將它們合併起來。
Upton說，他從未考慮再買一套獨立屋；但對許多縮小住房規模者來說，維持足夠的居住空間是基本要求。
「許多人是從大型家庭住宅搬來的。傳統上，期房三居室公寓的室內外測量面積通常約為139平方米，我們發現，這對自己的需求來說有點局促。」他說。
「所以，我們把兩套公寓合併了。」
Upton表示，縮小住房規模者還必須評估賣出和買入住宅所在城區的財務影響。
「從財務角度看，傳統情況是，人們賣掉大戶型家庭住宅，把一大筆錢存起來，作為補充退休儲蓄。不過，這完全取決於目標地區。如果賣房后搬離原來的地區，可能會省下更多錢。」他說。
熱門地區對公寓的需求也正在改變新開發項目的設計方向。
Ellipse Property設計、營銷及銷售副總監Puja Khanna表示，市場正轉向面積更大、布局更靈活的戶型。
「我們在Atrium項目中作出了回應，把8套公寓合併為4套更大的住宅，並把頂層16套公寓改造成8套專屬頂層公寓。」她說。
「期房銷售讓我們能夠為早期買家定製戶型，在工程完工前打造符合個人需求的住宅。」
02
或欠租被驅逐或因房東收房 維州可負擔租賃房加速消失
現在越來越多維州租戶要麼因拖欠租金被驅逐，要麼因房東出售房產或收回自住而被迫搬遷。
房地產行業夥伴（REIP）最新分析顯示，在截至2026年7月的12個月中，37.8%的搬遷通知源於租戶未能按時支付租金，近四分之一則因房東希望出售房產或收回自住。對於獨立房屋，54%的驅逐通知因租戶無力支付租金而發出，但對於單元房，因房東出售或收回自住而被迫遷離的租戶比例在2025年8月至2026年7月間飆升至45.4%，而一年前這一比例還不到三分之一。
REIP首席執行官斯邁爾斯說，這意味著租戶市場上最可負擔的住房正在加速消失。
澳洲統計局數據顯示，維州投資者貸款今年大幅下滑，2026年6月季度，維州投資者貸款下降14.2%，在全國各州中跌幅居前。
斯邁爾斯說，維州政府提高土地稅、加強房東監管，以及聯邦政府近期調整負扣稅和資本利得稅優惠，均對投資者需求造成衝擊。
REIP數據顯示，截至2026年7月，因出售、拆除或業主收回自住而退出租賃市場的房產佔比達36.7%。
而與此同時，拖欠租金問題急劇惡化。
2025年12月，欠租僅占月度搬遷通知的不到25%，到2026年7月已飆升至52.5%。欠租問題最嚴重的地區集中在墨爾本西部Truganina、Wyndham Vale和Tarneit等新住宅區。
斯邁爾斯提醒房東，如果驅逐了可靠租戶，可能會面臨新租戶無力承擔更高租金的風險。
數據還顯示，當新租戶簽約時，獨立房屋的租金通常比現有租約高出約4%，而單元房的溢價更高達9%。
維州租戶協會行政總裁貝弗里奇說，租賃市場條件依然嚴峻，高租金和低空置率並存，大多數租金短缺的租戶已經被迫削減了預算中的其他開支，安全住所是尊嚴生活的核心，解決住房危機必須成為維州的首要議程。
維州政府近年推行了一系列租賃改革，不過REIP分析指出，這些改革可能反而會促使部分房東選擇出售而非繼續留在租賃市場，進一步壓縮了本已緊張的租賃供應。
維州綠黨也藉此數據再次呼籲實施全州租金管制和大規模公共住房建設，在兩年租金凍結后實施永久上限。
綠黨發言人說，這些數字令人沮喪但並不意外，答案不是無休止追逐更多私人投資者，而是真正降低租金，提供負擔得起的租賃房屋。
03
緊迫性降低買賣雙方更謹慎 悉尼墨市掛牌數量降房源少
儘管房價下跌，不過買家們對春季房市仍持觀望態度，新房源少、擔心出價過高、缺乏緊迫感讓許多潛在買家遲遲不願出手。
Ray White數據顯示，儘管參觀人數已從冬季低點略有回升，不過截至9月12日，悉尼開放日參觀人數僅為2025 年同期的一半左右， 9月的平均參觀人數為2.2 人，低於去年同期近4 人。同時，悉尼拍賣會的平均活躍競標者人數為1.8 人，而去年同期為2.9 人。
墨爾本的情況也類似。截至9月12日，開放參觀的房屋平均只有兩名潛在買家，而2025年同期則有三名半以上，拍賣會的平均競標人數也只有1.8人，低於去年同期的三名以上。
澳洲統計局（ABS）的數據顯示，今年6月季度，澳洲房地產市場價值下跌了340億元，跌幅0.3%。不過房屋總價值仍比去年同期增長8.5%。
Ray White集團的數據分析師蘇馬隆說，這些數據反映了早春時節市場的真實情況，市場並沒有斷崖式下跌，不過賣雙雙方都更加謹慎，交易緊迫性也有所降低。升息、持續不斷的美國-伊朗戰爭推高了生活成本，以及聯邦預算案中關於資本利得稅和負扣稅政策的調整，仍在影響房地產市場。
根據Cotality的數據，春季第一周的拍賣量下降了31%，悉尼新掛牌房源數量下降了13.2%，墨爾本則下降了16.3%，再次升息的預期減少了買家的貸款和支出能力，導致許多人猶豫不決。
負責悉尼北部郊區、北岸和山區房產業務的McGowan Property Buyers的麥高恩說，買家正在回歸市場，但並沒有在購房標準上做出妥協，每年這個時候，買家都期望有更多房產出售，現在實際數量並沒有達到其期望，任何新上市且價格具競爭力的房產都能吸引買家的目光，但目前可供選擇的這類房源仍不足。
Select Property Advocates的董事兼買方經紀人蘇西克說， 墨爾本的房地產市場也缺乏待售新房，在目前的市場環境下，擁有優質房產的人並不著急，他們會選擇持有房產更長時間，A級房源非常緊張，競爭異常激烈，買家會變得更加挑剔，會想再等等或許就能看到房價下跌，狀況不佳的房產吸引不了買家，
不過，也出現了一些正面跡象。
BigginScott Richmond的董事兼拍賣師科羅迪說，現在前來參加開放參觀日的潛在買家往往是以前從未見過的新客戶，春季市場信心似乎稍有增強，雖然沒有像以前那樣飆升到15起，但也從2起增加到3起，再增加到6起。
04
印花稅成老人換小房攔路虎 房型太單一也影響釋放大房
隨著成年子女陸續離巢，澳洲不少「空巢族」希望從大房子換到小房子，以減輕維護負擔、釋放資產養老。不過，高昂的印花稅卻將他們困在原地。
麥克倫南夫婦在郊區一棟五房帶泳池的獨立屋中居住已14年。兩個成年子女已搬離，第三個也即將離家，這對夫婦希望換到面積更小、維護更輕鬆的住所，但數萬元的印花稅讓他們望而卻步。
他們說，像印花稅減免這樣的激勵措施可以鼓勵更多人縮小住房面積，從而為年輕家庭騰出更大的房子，但是現在沒有任何激勵措施，縮小住房規模反而會受到懲罰。
在澳洲，印花稅是購房時一次性繳納的稅項，以百萬元房產為例，印花稅因州而異，從約3萬元到超過5萬元不等，對於領取固定收入的退休人士而言，這筆開支尤其沉重。
一些經濟學家，甚至包括聯邦住房部長，都認為印花稅是一種糟糕的稅收，並呼籲逐步取消，不過各州政府每年卻從中收取數十億元，隨著房價上漲，這筆收入也與日俱增。
上一財年，全澳各州和領地從印花稅中獲得的總收入約達344億元，占州及地方政府稅收總收入的21%。
為老年人提供「適度」的印花稅優惠一直是澳洲全國老年人協會的政策議程之一。
該協會的拉德福德指出，多年來的調查持續顯示，搬遷成本是阻礙人們換小房的最大因素之一，降低換房成本不僅能幫助老年人找到更適合的住所，還能釋放大量大戶型住房，為年輕家庭提供更多選擇。
目前，各州對換小房的印花稅優惠政策差異懸殊。南澳率先推出針對60歲以上人士購買新建或期房住宅的印花稅豁免，維州和首都領地也為退休人士提供了印花稅減免，塔州相關計劃已於2025年6月到期，新州、昆州和西澳未提供任何針對老年人的印花稅優惠。
昆州財長表示，政府目前的關注重點是首次購房者購買新房時的印花稅豁免及其他置業支持計劃，暫不考慮為換小房者提供類似優惠。
除了印花稅問題，悉尼科技大學教授、城市規劃專家加拉格爾指出，缺乏郊區住房多樣性是阻礙人們換小房的另一關鍵因素，需要對低密度住宅區進行全面改革，允許在這些地塊上建造小型公寓或排屋等更高密度住房。
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