大幅下跌，反而澳洲买房最佳时机？！澳洲房地产项目，要大幅暴雷？
01
同样跌5%，140万澳元房子多跌3万！澳洲楼市下行反成置换大房良机
房地产市场低迷，为想要换大房的业主带来了机会。
原因在于，卖出旧房与买入新房之间的价差正在收窄，市场走弱反而让置换更大住房的买家占据优势。
房地产研究机构Hotspotting表示，高价房的跌幅超过价格较低的房产。业主卖房时可以接受较低价格，但买入下一套房时也能获得相应折扣。
简单来说，换房时在新房上省下的钱，可能超过旧房售价下跌造成的损失。
一套价值80万澳元的房子下跌5%，意味着少了4万澳元；价值140万澳元的房子同样下跌5%，降幅则达到7万澳元。
Hotspotting还指出，竞争减弱也给买家带来更多筹码：他们有更充裕的时间做尽职调查、协商交易条件，也能避开市场繁荣时期常见的激烈竞价。
房贷经纪Dimitri Giannopoulos说，价差是大多数澳洲人难以换大房的关键；但在下行市场里，这个差距会缩小。
“如果你的房子跌了10万澳元，而你准备购买的房子跌了20万澳元，你的整体处境其实变好了。”Dimitri Giannopoulos说。
“卖房时少了10万澳元，但买房时省下的金额却是它的两倍。”
对计划换大房的人来说，市场疲软带来的机会是：在不明显增加房贷的情况下，买到更适合家人居住的房子。
Dimitri Giannopoulos说：“这正是当前市场创造机会的地方。”
“市场的某些部分有更多房源可供选择，买家现在可以和卖家谈判；这些房产在竞争激烈时，原本会难谈得多。”
“一个明显趋势是，换大房的人会更仔细地考虑自己究竟在为什么买单。”
“新增债务必须换来一套更适合家庭的住房，而不是单纯因为负担得起，就买入更高端的房产。”
他说，目前不少业主都在换大房，而且大多数人仍然留在同一个邮编区。
买家并没有借市场变化之机，把目标推向自己负担得起的最贵房产。
Dimitri Giannopoulos说：“他们会先认真盘点实际需要，例如多一间卧室、第二个起居空间，或者从公寓搬进独立屋。”
“接着，他们会根据这些要求反向寻找房子，同时尽量不大幅增加房贷。”
“我经常听到的一种情况是，成年子女有了自己的车，家里于是需要双车库或更宽的车道。”
“他们愿意为能满足这些具体需求的房产支付溢价。”
最近，他帮助一对夫妻完成换房。这对夫妻2020年买下第一套房后，如今换到了更大的住房。
Dimitri Giannopoulos说：“他们以95万澳元卖掉旧房，在几条街外以130万澳元买了新房。新房让他们拥有更大的后院、一个游泳池和一间额外卧室。”
“他们其实买得起更贵的房子，但最后选择了一套能满足需求、又能让债务维持在舒适水平的房子。”
不过，房贷经纪Rebecca Jarrett-Dalton表示，对于正在换大房的人来说，最大的难题是找到买家接手旧房，同时把握好出售时机。
目前挂牌出售的房产较少，卖家卖掉自己的房子后，找不到合适的新居而陷入困境、暂时无处可住的情况并不罕见。
Jarrett-Dalton说，换房通常至少要支付2万澳元中介费，实际金额可能更高；如果购买高端房产，还要缴纳4万至6万澳元的印花税。
她说：“除非你打算搬到别的城区，否则确实需要明显提高新房的价值。否则，白白花掉近10万澳元后，换来的可能只是一套和现在住处相差不大的房子。”
02
澳建房和装修成本增势迅猛 再加息恐有更多项目被放弃
最新数据显示，如果市场普遍预期的加息成真，澳洲将有数以千计的未完工住宅及装修项目面临被放弃的风险。
信用评级机构Equifax的报告指出，加息会导致许多背负房贷压力的项目走向面崩溃边缘。建筑成本只要上涨1%至5%，就足以导致约五分之二的私人建筑及装修项目延期、缩减规模或暂停。
澳洲储备银行（RBA）今年已累计加息75个基点，现金利率目标为4.35%，市场目前押注央行9月28至29日会议再加息25个基点至4.60%，市场预期升息的可能性高达85%。
根据Canstar的计算，若加息25个基点将使一笔60万元、剩余25年期的贷款每月还款增加91元，使本轮周期开始以来的累计负担升至364元。
Equifax估计，约43%的家庭将无法承受超过1%至5%的额外成本，普遍预期的加息很可能足以让许多家庭的预算超支，大约只有不到5%的澳洲家庭拥有足够的财务缓冲来应对超过15%的成本超支。
与此同时，建筑成本已经面临多重上行压力。
根据全国住房供应与负担能力委员会（NHSAC）8月季度报告，受中东冲突导致的燃料及石化产品价格上涨影响，2026年6月季度房屋建筑成本上涨2%，如今已比新冠疫情前高出51%。
Turner & Townsend的报告更预测，2026年澳纽地区建筑成本通胀将达到5.4%，其中柏斯预计达6.5%，悉尼和阿德雷德均为5.5%。
Equifax指出，由于建筑材料和施工人员短缺，按时完成翻新和建筑工程已成为一项相当大的挑战。
Equifax的iCIRT建筑指数显示，过去一年仅约23%的新建项目按时完工，许多业主在翻新工程进行到一半时放弃了计划。
澳洲住宅建筑业面临产能问题，工地瓶颈、技工短缺、建筑项目倒闭以及小型企业流动性收紧等问题，产能下降速度已经远超补充速度。
NHSAC的最新季度报告估计，联邦政府设定在2029年前建造120万套新住房的目标，将延至2030年12月季度才能达成，较此前预期再推迟一个季度。
Equifax澳洲商业总经理沃特斯说，工期延误的影响会影响住房负担能力、前瞻生产力和国家供应目标，要支持澳洲更广泛的经济目标，就需要密切关注本地建筑商和技工面临的压力。
而对本月进一步加息及可能更多加息的预期，正在严重影响借贷能力和潜在抵押贷款成本，随着购买力下降，更多潜在买家采取观望态度，这已经在拍卖结果中体现。
03
紧迫性降低买卖双方更谨慎 悉尼墨市挂牌数量降房源少
尽管房价下跌，不过买家们对春季房市仍持观望态度，新房源少、担心出价过高、缺乏紧迫感让许多潜在买家迟迟不愿出手。
Ray White数据显示，尽管参观人数已从冬季低点略有回升，不过截至9月12日，悉尼开放日参观人数仅为2025 年同期的一半左右， 9月的平均参观人数为2.2 人，低于去年同期近4 人。同时，悉尼拍卖会的平均活跃竞标者人数为1.8 人，而去年同期为2.9 人。
墨尔本的情况也类似。截至9月12日，开放参观的房屋平均只有两名潜在买家，而2025年同期则有三名半以上，拍卖会的平均竞标人数也只有1.8人，低于去年同期的三名以上。
澳洲统计局（ABS）的数据显示，今年6月季度，澳洲房地产市场价值下跌了340亿元，跌幅0.3%。不过房屋总价值仍比去年同期增长8.5%。
Ray White集团的数据分析师苏马隆说，这些数据反映了早春时节市场的真实情况，市场并没有断崖式下跌，不过卖双双方都更加谨慎，交易紧迫性也有所降低。升息、持续不断的美国-伊朗战争推高了生活成本，以及联邦预算案中关于资本利得税和负扣税政策的调整，仍在影响房地产市场。
根据Cotality的数据，春季第一周的拍卖量下降了31%，悉尼新挂牌房源数量下降了13.2%，墨尔本则下降了16.3%，再次升息的预期减少了买家的贷款和支出能力，导致许多人犹豫不决。
负责悉尼北部郊区、北岸和山区房产业务的McGowan Property Buyers的麦高恩说，买家正在回归市场，但并没有在购房标准上做出妥协，每年这个时候，买家都期望有更多房产出售，现在实际数量并没有达到其期望，任何新上市且价格具竞争力的房产都能吸引买家的目光，但目前可供选择的这类房源仍不足。
Select Property Advocates的董事兼买方经纪人苏西克说， 墨尔本的房地产市场也缺乏待售新房，在目前的市场环境下，拥有优质房产的人并不着急，他们会选择持有房产更长时间，A级房源非常紧张，竞争异常激烈，买家会变得更加挑剔，会想再等等或许就能看到房价下跌，状况不佳的房产吸引不了买家，
不过，也出现了一些正面迹象。
BigginScott Richmond的董事兼拍卖师科罗迪说，现在前来参加开放参观日的潜在买家往往是以前从未见过的新客户，春季市场信心似乎稍有增强，虽然没有像以前那样飙升到15起，但也从2起增加到3起，再增加到6起。
04
布市清盘率略升前景低迷 拍卖现场树熊促买家做决定
上周六，在Upper Mount Gravatt的一场拍卖会上，两只在枝头睡觉的树熊抢走了拍卖师风头，房主意识到自己即将告别这片充满自然气息的世外桃源和心爱的「室友」时，不禁潸然泪下。
这处房产是过去一周布里斯本177场预定拍卖之一，Domain网站根据142场拍卖结果记录清盘率30%，另有13套房产撤回。
位于43 Granby Street的这栋五房住宅，起标价为110万元，在拍卖的时候，「树友」就在距离住宅仅10米的树枝上酣睡，之后另一位妈妈背着宝宝跳上了邻近的一棵树。
在这些令人惊喜的「干扰」下，一对年轻夫妇以150万元价格拍下了这栋房子。
Torres Property的首席销售经纪人Ricky Tan说，拍卖过程中，女主人一直在哭，人们常说每栋房子都是独一无二的，但这栋房子确实非常特别，树熊确实促成了买家的最终决定。
这栋建于20世纪中期的住宅坐落在969平方米的地块上，背靠Mount Gravatt Reserve，拥有硬木地板、宽敞的露台和通往丛林的私人步道。
卖家于2022年以117万元的价格购入此房。
拍卖师沙姆西说，虽然有四位竞标者登记，但最终只有三人展开了激烈争夺。这处房产之所以受欢迎，不仅是因为房屋本身，还因为占地面积大，背靠保护区，拥有美丽树木和树熊。尽管市场依然低迷，但在过去几周里，出现了更多真正的买家，越来越多的买家也在试图进入以前可能买不起的郊区。
在Algester的40 Woodland Street，一栋五房砖房仅用五分钟就以149万元的价格售出，买家是多代同堂家庭。
这栋两层住宅建于九年前，占地453平方米，建筑面积达421平方米，配备五个浴室和一个电动车充电桩，靠近Algester State School，起拍价110万。
Ray White Rochedale的销售经纪人Jason Song说，买家认为这是升级住房的好时机，不过整体市场依然动荡不安，尤其是在利率几乎肯定会上涨的预期下，春季的房屋销售料十分低迷。
在Ascot,，一栋建于20 世纪20 年代的风格独特的住宅280万成交，这栋位于38 Alexandra Road住宅仅吸引了一位当地竞标者。
这栋四卧住宅占地721平方米，上次易手是在2015年，成交价180万元。虽然整体经济放缓，但是Racecourse Road沿路正在进行大量的重建项目，房源短缺推高了需求。
AMP首席经济学家奥利弗说，布里斯本房屋清盘率虽然略有上升，但仍显示市场低迷，加息预期加剧了市场困境。
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