平时最爱唱多的一帮人，这次全在唱空。
据《澳洲金融评论报》（AFR）本周报道，澳洲几家最大的开发商和建筑商说法出奇一致：新房供应要断崖了。Metricon 透露，他们的报价咨询量比去年同期少了 20%到30%。
先说结论：房价跌，不是因为房子变多了，恰恰是未来房子会变少的原因。看懂这一点，你对明后年的房价和房租，判断会完全不一样。
封顶仪式上，Mirvac 说了句狠话
本周一，墨尔本 Docklands 一栋 45 层豪宅楼封顶。Mirvac 开发业务负责人 Stuart Penklis 站在台上说：”未来六个月，供应会断崖式下跌。”
他还补了一句：”悉尼和墨尔本，未来六到十二个月，供应会非常非常紧张。”
我的理解是：小开发商扛不住了，尤其是靠私募信贷借钱的那批。借钱贵、材料贵，买家还不下单，项目根本开不了工。
Metricon：五月那次加息是分水岭
Metricon CEO Brad Duggan 给了一个很具体的转折点。二月、三月两次加息，买家其实还扛得住；五月第三次加息，再加上联邦预算动了负扣税和资本利得税，市场就变了。
他的原话是：”那次加息加上预算，在本来就不确定的市场上，又砸进去一堆不确定性。”
最有画面感的一句是：样板房的看房人数大幅减少。
ABN 集团 CEO Dale Alcock 火气最大，直接冲着政府：”感觉联邦政府在自我表扬，说自己靠压需求解决了住房危机。”
开发商嘴上唱空不稀奇，稀奇的是三家大公司同一周、同一个方向。
数据对得上吗？对得上
住宅产业协会的数据：八月全国新房销售跌 10%，连续第四个月下滑，一年多来最低。
但现在的开工数字还很好看。HIA 刚发的报告显示，截至六月的一年，百强建筑商开工量涨了约 9%，从 6.4 万套涨到 7 万套。
原因很简单：这些是早就签好的老订单，现在才动工。所以 Metricon 判断，明年开工量还会被这批订单撑住，真正的塌方要到两年后，除非利率先降。
一条反直觉的链条
开发商算不过账 → 停工 → 两年后新房断档 → 房价和房租一起往上走。
所以我个人建议：别只盯房价指数，盯新屋开工量。最近跟几位做开发的朋友聊下来，房价什么时候见底没人说得准，但这 3 个信号值得跟踪：1. 利率停止上涨，甚至开始降。 这是最硬的开关，澳洲房价周期几乎都跟着利率走。
2. 新屋开工量连续几个月下滑，并且被确认。 这才是”未来供应真的少了”的实锤，不是嘴上说说。
3. 拍卖清空率回升。 这是市场情绪最诚实的温度计，比任何评论都快。
对不同的人，意味着什么
准备买房自住的： 现在是买家议价空间最大的时候之一，但别赌”还会跌很久”，两年后的供应缺口是实打实的。
租房的： 新房少了，租金压力大概率不会松，续租前心里要有数。
手里有地、想自己建的： 大开发商停工的时候，设计师和建筑商的档期反而好排，前期审批可以先走起来，等利率拐头再开工。
以上判断基于公开报道与行业数据，只代表个人观点，不构成投资建议。
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