平時最愛唱多的一幫人，這次全在唱空。
據《澳洲金融評論報》（AFR）本周報道，澳洲幾家最大的開發商和建築商說法出奇一致：新房供應要斷崖了。Metricon 透露，他們的報價諮詢量比去年同期少了 20%到30%。
先說結論：房價跌，不是因為房子變多了，恰恰是未來房子會變少的原因。看懂這一點，你對明後年的房價和房租，判斷會完全不一樣。
封頂儀式上，Mirvac 說了句狠話
本周一，墨爾本 Docklands 一棟 45 層豪宅樓封頂。Mirvac 開發業務負責人 Stuart Penklis 站在台上說：」未來六個月，供應會斷崖式下跌。」
他還補了一句：」悉尼和墨爾本，未來六到十二個月，供應會非常非常緊張。」
我的理解是：小開發商扛不住了，尤其是靠私募信貸借錢的那批。借錢貴、材料貴，買家還不下單，項目根本開不了工。
Metricon：五月那次加息是分水嶺
Metricon CEO Brad Duggan 給了一個很具體的轉折點。二月、三月兩次加息，買家其實還扛得住；五月第三次加息，再加上聯邦預算動了負扣稅和資本利得稅，市場就變了。
他的原話是：」那次加息加上預算，在本來就不確定的市場上，又砸進去一堆不確定性。」
最有畫面感的一句是：樣板房的看房人數大幅減少。
ABN 集團 CEO Dale Alcock 火氣最大，直接衝著政府：」感覺聯邦政府在自我表揚，說自己靠壓需求解決了住房危機。」
開發商嘴上唱空不稀奇，稀奇的是三家大公司同一周、同一個方向。
數據對得上嗎？對得上
住宅產業協會的數據：八月全國新房銷售跌 10%，連續第四個月下滑，一年多來最低。
但現在的開工數字還很好看。HIA 剛發的報告顯示，截至六月的一年，百強建築商開工量漲了約 9%，從 6.4 萬套漲到 7 萬套。
原因很簡單：這些是早就簽好的老訂單，現在才動工。所以 Metricon 判斷，明年開工量還會被這批訂單撐住，真正的塌方要到兩年後，除非利率先降。
一條反直覺的鏈條
開發商算不過賬 → 停工 → 兩年後新房斷檔 → 房價和房租一起往上走。
所以我個人建議：別只盯房價指數，盯新屋開工量。最近跟幾位做開發的朋友聊下來，房價什麼時候見底沒人說得准，但這 3 個信號值得跟蹤：1. 利率停止上漲，甚至開始降。 這是最硬的開關，澳洲房價周期幾乎都跟著利率走。
2. 新屋開工量連續幾個月下滑，並且被確認。 這才是」未來供應真的少了」的實錘，不是嘴上說說。
3. 拍賣清空率回升。 這是市場情緒最誠實的溫度計，比任何評論都快。
對不同的人，意味著什麼
準備買房自住的： 現在是買家議價空間最大的時候之一，但別賭」還會跌很久」，兩年後的供應缺口是實打實的。
租房的： 新房少了，租金壓力大概率不會松，續租前心裏要有數。
手裡有地、想自己建的： 大開發商停工的時候，設計師和建築商的檔期反而好排，前期審批可以先走起來，等利率拐頭再開工。
以上判斷基於公開報道與行業數據，只代表個人觀點，不構成投資建議。
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