墨尔本房东太惨了，开始赔钱割肉卖房！悉尼房价还要继续大跌！反转？澳洲住房供应严重短缺
01
墨尔本房市持续下行，多地卖家开始“割肉”卖房
墨尔本部分地区的房主开始降价，并称自己“必须卖房”。专家警告，随着房市低迷持续，陷入困境的被迫挂牌房源可能越来越多。
Domain的8月数据显示，墨尔本市议会（Melbourne City Council）、Dandenong，以及Stonnington和Casey的部分地区，困境挂牌比例最高。这些地区超过2%的挂牌注明卖家“有意出售”、寻求“紧急出售”、提醒买家价格已经下调，或直言卖家“必须出售”。
过去一年，大多数地区的困境房产占比小幅回落。即使房价下跌，报道时段内还经历了三次加息，周二又迎来一次加息，情况仍是如此。
AMP首席经济师Shane Oliver表示，迄今困境挂牌总体仍少，原因是利率尚未升至足以给房主带来重大问题的水平。不过，这种情况可能很快改变。
他说：“到目前为止，民众还应付得了加息。但利率在当前水平维持得越久，或者继续上升，风险自然越高。我认为，我们已经越来越接近那个临界点。”
“我估计，随着时间推移，困境挂牌会开始增加。”
墨尔本市议会辖区包括CBD、Docklands、North、East和West Melbourne、Carlton及周边地区。这里有2.4%的挂牌陷入困境，卖家也最常寻求紧急出售或主动出售。
Jalin Realty房地产代理Ernest Towle表示，市场下行已经持续一段时间，CBD和Docklands的公寓尤其明显，卖家因此开始重新盘算下一步。
他说，主动找他、考虑出售的人越来越多。投资者往往宁愿亏本，也希望把房价进一步下跌带来的“痛苦”降到最低。
不少投资者原以为自己抄到了市场底部，等房价回升后便能获得合理租金回报，没想到价格继续下探。Towle说，买家现在给出的报价远低于卖家叫价，有些人还会同时向多套房产报价，等着看哪一套先按他们希望的价格得到回应。
Dandenong有2.2%的挂牌被视为困境挂牌。Grand Real Estate房地产代理Bhimsen Kurukundi表示，售价60万至65万澳元的房子仍能卖出，买家主要是自住的首次置业者；高价房则明显更难脱手。
他说，这些卖家大多是自住者，生活成本上升和加息正迫使压力沉重的房主换住较小的房子。
Oliver表示，就业市场表现强劲，许多难以负担房贷的家庭还能增加工作时数。
然而，失业率已升至4.6%，是数年来最高，而且看起来还在上升。Oliver认为，这可能给房贷借款人带来更多麻烦；相比高收入地区，房贷集中地区的买家承受的压力更大。
Kurukundi认为，在下跌市场中，卖家承受的压力更大，往往会接受较低报价，而不是继续等待更高的出价。
他说：“周二的加息，只是又在背后捅了一刀。”
他表示，部分出售房产的投资者近期买入时，原本希望赚取短期利润，却遇上增长停滞，近期的立法变化又令情况雪上加霜。他认识的一名卖家投入大笔资金翻修房产，持有五年后，发现房价大致没有变化。
他说：“所以现在市场上的房子并不多，主要是因为卖家担心拿不到自己想要的价格。”
Casey Estate Agents房地产代理Vas Selvaraj表示，在Casey–South地区，卖家急于“脱手”房产。该地区涵盖Cranbourne、Clyde、Rosedale和Tooradin等城区，困境挂牌占比为2.2%。
他说：“我不认为大多数人能预见未来五年会有任何增长。”不过，他此前曾认为该地区值得投资。
Selvaraj认为，加息只是影响因素之一。负扣税和资本利得税政策变化、维州过去提高针对投资者的土地税，以及中东战争，都进一步加重了卖家的担忧。
他说，卖家越来越愿意降价，而Casey被列为困境挂牌的房源比例仍这么低，让他感到意外。
“我的挂牌中，超过50%都已经降价。”
“我认为，大家仍担心价格会进一步下跌。人们还在观望，尤其是首次置业者。”
02
AMP预警：澳洲房价或暴跌15%，悉尼损失超$24万
澳洲房产价值可能跌至上世纪80年代初跌幅的近两倍，当时经济衰退持续了一年。
若预警成真，普通住宅将蒸发逾14万澳元，悉尼的损失还会更大。
今年第五次加息在望，可能进一步加剧房市下滑。澳洲房价因此可能暴跌15%，成为有记录以来最严重的跌势，全国房产价值保守估计将减少14万澳元。
按照AMP的最坏情境，全国房产价值将减少139,971澳元，悉尼房价则会下挫241,058澳元。届时，近期借款者可能陷入房贷压力，并面对严重负资产——所欠银行贷款超过房屋价值。
面对这项严峻预测，澳洲总理艾博年（Anthony Albanese）仍为工党预算中未在去年大选时提出的税收改革辩护，态度没有软化。
艾博年周四对记者说：“我们希望年轻澳洲人拥有自己的家。”
“让他们拥有与前几代人相同的机会。这就是我们推出这些改革的原因。”
Cotality最新公布的9月数据显示，悉尼房屋及公寓的中位价值从2月见顶以来已跌去8.6%，降至120万澳元。澳洲联邦储备银行（RBA）正是在那个月启动了今年四次加息中的第一次。
下跌随后蔓延至其他市场。珀斯房价从4月高点回落6%，至975,022澳元；尽管如此，珀斯过去一年仍是澳洲表现最强的市场。
布里斯班房价自5月峰值下跌5.4%，至104.9万澳元。工党预算当时宣布，明年起取消已建成房产的负扣税政策，并结束大幅度的资本利得税优惠。
阿德莱德房价自那时以来下跌2.9%，至928,560澳元。
墨尔本是澳洲表现最弱的房产市场，价格较2022年3月、上一轮澳洲联储加息周期前的峰值低7.5%，中位价为780,550澳元。
全国房产价格自3月以来下跌5.2%，至899,236澳元。首府城市的房价通常更高，价格从当时的峰值计算则下跌6.4%，至973,525澳元。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，澳洲联储周二把利率上调至15年来最高的4.6%，将继续给住房市场带来压力。
他说，家庭债务高企，使借款人比15年前利率上次达到这一水平时更加容易受到利率变化影响。借款人面对的不只是更高的房贷成本，还要经历生活开支持续高企和实际收入负增长的漫长时期。
Lawless说，这些压力正在缩小有资格申请房贷的买家范围，同时降低他们能够负担的购房金额。
AMP首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver预计，受澳洲联储今年迄今四次加息以及工党预算税改影响，到2027年底澳洲房产价值将下跌10%至15%。
Oliver说，在房贷利率走高、大部分房产税优惠被取消、住房可负担性跌至创纪录低位且信心低迷之际，澳洲房地产市场仍可能进一步大幅走弱，被迫抛售的风险也在增加。
他表示，加息通常与房价下跌或涨幅放缓有关，因为借款能力会下降，被迫出售可能增加，购房者信心也会受到打击。
随着利率逐步走高，已经承受房贷压力的现有房主将进一步吃紧；如果失业率也持续上升，被迫出售房屋和违约可能增加。
如果澳洲房屋和公寓价格从峰值跌至谷底、累计下滑15%，跌幅将超过1982年和1983年的7.7%。当时澳洲正经历干旱和持续一年的经济衰退；这一跌幅也会超过2017年至2019年的8.2%，后者发生在银行监管机构严打只付利息贷款之后。
按这一跌幅计算，全国房价将从3月933,137澳元的峰值降至793,166澳元，减少139,971澳元。
在澳洲房价最高的首府城市市场悉尼，房价则会从2月1,607,000澳元的峰值降至1,366,000澳元，减少241,058澳元。
Westpac和ANZ预计，2026年11月3日将再加息一次，把澳洲联储现金利率推高至4.85%，达到18年来最高水平；这一天正值墨尔本杯日。
03
悉尼住房供应严重短缺，81地供不应求！
人口激增令悉尼建筑业不堪重负。在部分地区，新住宅需求已经达到获批住宅项目的4倍。
一份最新发布的“住房建设黑点”报告，点出了大悉尼地区人口增长超过住宅审批速度的区域；81个城区的新增需求已经高于供应。
2022年至2025年间，悉尼新增居民接近32.6万人，由此产生约12.1万套新住宅的需求。但同期获批住宅略少于9.7万套，缺口约为2.4万套。
这一供需落差在悉尼南区尤其明显。St George地区的多个主要中心就位列全市最大的“住房建设黑点”，其中包括Hurstville、Kogarah和Rockdale等城区。
值得注意的是，榜单上不少城区近几年已经出现开发项目。
该报告由Bolst Property Group委托编写。该集团创办人Tom Bolst说，Hurstville、Kogarah以及Rockdale–Banksia等城区的情况表明，施工现场清晰可见，并不代表住房供应一定跟得上。
他以Hurstville–Central为例说，研究估计当地三年内需要816套住宅，但获批项目只有201套。Bolst说，民众看到起重机后，可能会以为建设量已经足够。
然而，关键在于住宅的数量和类型是否与需求增长相匹配。这些数字显示，即使施工活动一目了然，审批数量仍未跟上需求。
Bolst表示，利率、建筑成本和预售要求都会显著影响项目的时间安排和可行性，大型开发项目尤其如此。
他指出，澳联储9月29日加息0.25个百分点，将现金利率提高至4.6%，进一步增加了压力。买家要面对更高的还款额和更低的借贷能力，开发商则要承担更高的融资成本；这可能使项目更难达到预售要求，并导致延期。
Bolst补充说：“建筑成本又增添了一层不确定性，而一个大型项目就可能让某一年的审批数量看起来异常强劲。”
“我认为，住房政策需要更加关注获批项目能否真正获得融资并建成。”
澳洲规划协会（Planning Institute of Australia，PIA）和澳洲城市发展协会（Urban Development Institute of Australia，UDIA）新州分会表示，在建住宅和已完工住宅之间的差距不断扩大，应促使各方更加关注住房获批后的交付障碍。
PIA政策与倡导高级行政主管Jo McClellan说，这些发现说明，住房改革不能只着眼于规划审批。
她说：“规划体系批准的住宅数量增加了，但对行业和政府而言，挑战是让这些项目最终全部完工。建设项目管线不断扩大，只有在完工住宅相应增加时才是好消息。我们必须更加关注，究竟是什么阻碍住宅项目沿着管线推进。”
UDIA新州分会行政总裁Stuart Ayres表示，如今让住宅完工、让住户拿到钥匙，比以往任何时候都更应成为重点。
他说：“人们不可能住进一纸批准文件，而现在我们还看到，从开工到完工所需的时间也大幅延长了。随着完工速度急剧放缓，建设项目管线必须大幅加强，否则我们会进一步落后于住房供应要求。获批后并不存在单一瓶颈，因此政府必须找出并解决阻碍可行项目变成已完工住宅的各种障碍。”
对于准备缩小住房规模的Elizabeth和Stephen Armbrister夫妇来说，在St Leonards新开发项目置业，起初也伴随着对施工延误的担忧。不过，项目提供的生活方式以及开发商的声誉最终打消了他们的顾虑。
Elizabeth Armbrister说：“当然，这确实是你会留意的问题。我们通过朋友等渠道找到的很多地方，都出现过这类延期。”
她说：“Sekisui House的声誉实在太好了，确实让我们完全消除了对延期以及任何其他问题的担忧。”
这对已经成为“空巢家庭”的夫妇，购买了Sekisui House旗下Waterstone开发项目的一套四居室期房公寓。
Stephen Armbrister说：“我们两个人住在Castle Cove一栋很大的三层房子里，显得空荡荡的。Liz发现了这个项目，而我当然马上就同意了。”
04
澳洲房价或创40年来最大跌幅！专家警告：下跌可能才走完三分之一
澳洲楼市跌势可能成为40年来最严重的一次。经济学家警告，房价虽已大幅回落，但下跌进程可能才完成三分之一。
Cotality周四发布的数据显示，全国房产价值9月下跌1.1%，较3月峰值的累计跌幅扩大至5.2%。
住宅中位价降至899,236澳元，几乎回到一年前的水平。
按月跌幅计算，布里斯班以1.5%超过下跌1.4%的悉尼，成为月度跌幅最大的首府城市。
悉尼房产价值已比2月峰值低8.6%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，当前跌势在同一阶段已超过2022/23年度房价下跌的幅度。
他对澳洲联合通讯社（AAP）表示，当前跌势速度略快于上一轮下跌，而那次下跌已是有记录以来最严重的调整之一。
他说，上一次跌势来得又快又猛；这一次同样明显而剧烈，但持续时间仍难以判断。
HSBC的Paul Bloxham等经济学家预测，房价从峰值跌至谷底的跌幅将达到13%。AMP首席经济学家Shane Oliver则表示，跌幅可能高达15%，并持续至2027年年中。
利率上升对房价的影响日益加大，与此同时，工党针对房产投资者推出的税务改革也显然正在发挥作用。
Lawless预计，等到尘埃落定——可能要到明年年中——新购房者将更容易负担住房，与投资者的竞争也会减少。
他认为，按照这一框架，预算案应该已经实现了原定目标。
联邦财政部长Jim Chalmers表示，5月预算案公布前房价就已开始下跌，但税务改革将有助于确保市场能为首次购房者提供更多负担得起的机会。
他周四对记者说，年轻人和首次购房者自25年前税务改革犯下错误以来，几十年来一直被挡在住房市场之外。
随着利率攀升，房地产跌势既在加深，也在扩大范围。
Cotality表示，截至9月底的三个月内，首府城市97%的郊区房产价值下跌。
楼市下跌初期，价格较低的四分之一市场一度相对稳定，但越来越多的抗跌区域正在消失。
不过，工党扩大5%首付计划的举措，仍在支撑低价位市场的首次购房需求。
艾博年表示，该计划在一年前的今天取消上限后，已有超过10.2万名首次购房者使用这项计划。
他说：“这项计划正在帮助澳洲人，尤其是年轻澳洲人迈入住房市场，实现拥有住房的梦想。”
此前的预测认为，税务改革会因租赁房源减少而推高租金。
然而，澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics，ABS）周三发布的通胀数据显示，租金已经稳定下来。截至8月的12个月内，租金上涨3.6%，这一增速自5月以来没有改变。
Lawless表示，租房空置率从1.5%的创纪录低点回升至2%。家庭规模扩大和移民水平下降促成了这波回升，也正在帮助缓解市场压力。
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